Une fois n'est pas coutume.

Que les lecteurs de ce blog excusent son auteur de faire un peu de publicité personnelle.

Enfin un ouvrage pratique et complet sur les différents aspects du droit de préemption. 

Voici donc la présentation, faite par l'éditeur, d'un futur ouvrage de référence... 

VIENT DE PARAÎTRE

     Questions/Réponses Droits de préemption

 Collection : Les Indispensables

A jour de la réforme des autorisations d’urbanisme !

Le droit de préemption permet, notamment aux communes, de se substituer à l’acquéreur à l’occasion de la vente d’un bien immobilier. Cette préemption peut se faire à un prix inférieur à celui décidé entre l’acquéreur et le vendeur.

Cette pratique peut être nécessaire, notamment pour la réalisation d’équipements publics. Elle donne aussi lieu à un certain nombre d’abus.

Elle peut être humainement catastrophique pour le vendeur, bloqué dans ses projets.

Elle peut être tout aussi catastrophique pour l’acquéreur, bloqué dans son acquisition.

Par les indemnisations qu’elle entraîne, elle présente un gros risque financier pour les collectivités locales.

Une décision de préemption est souvent décidée trop vite et ressentie ensuite comme une fatalité.

En réalité, la plupart des décisions sont illégales. Lorsqu’elles sont contestées en Justice, elles sont souvent annulées, faisant ainsi échec à l’acquisition publique.

L’ouvrage est présenté sous forme de fiches classées en quatre parties :

o         Les différents droits de préemption

o         La légalité d’une décision de préemption

o         La contestation d’une décision de préemption

o         Les suites d’une décision de préemption

Chaque fiche est enrichie d’un commentaire et se réfère au Code de l’urbanisme et à la jurisprudence.

Des réponses claires et concrètes sont apportées aux questions que les praticiens peuvent se poser :

† Le droit de préemption permet-il de préempter pour n’importe quelle raison ?

† La préemption peut-elle se faire à un prix inférieur à celui du compromis de vente ?

† Quels sont les recours possibles contre une décision de préemption ?

† A qui faut-il s’adresser pour contester une décision de préemption ?

L’ouvrage rédigé par un spécialiste de la matière est un véritable outil de travail pour les services urbanisme des collectivités locales et les notaires. Il est aussi une source d’information facile d’accès pour les professionnels de l’immobilier et les citoyens.

Auteur :

Benoît Jorion, avocat à la Cour d’appel de Paris, spécialiste en droit public, traite

ou a traité de nombreux dossiers relatifs aux différents droits de préemption.

Docteur en droit, maître de conférences à l’Université de Cergy-Pontoise, il est l’auteur de plusieurs études et articles relatifs à cette question.

ISBN                   Référence               Date de parution                   Prix public TTC

   978 2 7013 1598 0       120894                      Avril 2009                              45 €

www.editions.berger-levrault.fr

Extrait d’un blog de M. Manuel Martinez, nouvel adjoint au maire chargé de l’urbanisme de la commune de Montreuil. Post du 13 février 2009



« La vérité sur les préemptions à Montreuil

L'usage immodéré voire abusif du droit de préemption à Montreuil a longtemps été un sujet de discussion parmi les Montreuillois. En tant qu'adjoint à la maire, chargé de l'urbanisme, je suis heureux d'avoir contribué en 2008 à un retour à la normale et à plus de transparence.

Retour sur quelques chiffres en détail.

En 2007, on dénombrait 1607 transactions immobilières. 101 ont fait l'objet d'une préemption (soit 6,28%) mais seulement 9 ont abouti ! Cela montre bien à quel point l'usage du droit de préemption était pour le moins contestable. J'ajoute que l'abus de préemption n'a pas fait ses preuves pour lutter contre la hausse généralisée des prix de l'immobilier à Montreuil ces 10 dernières années.

En 2008, le nombre de transactions a diminué à 1405 (avec une forte baisse au second semestre en raison de la crise du crédit notamment). 45 préemptions seulement (soit 3.2% des transactions). Je précise que 14 préemptions concernent le premier trimestre 2008 (avant les élections). Sur les 31 restantes, 13 ont d'ores et déjà fait l'objet d'une acquisition par la ville.

Nous avons donc diminué significativement les préemptions et celles-ci sont justifiées exclusivement par un des motifs suivants :

- la maitrise de parcelles liés à des projets d'aménagement à venir
- la lutte contre l'habitat insalubre et l'éviction des marchands de sommeil.

Les Montreuillois peuvent donc être rassurés sur l'usage du droit de préemption dans leur ville. »



Commentaire :

Il est quasiment impossible de connaître le nombre de préemptions décidées dans une commune ou une intercomunalité. Certes, un registre à cet effet est prévu par le code de l’urbanisme (article L. 213-13). Toutefois, l’absence de tenue régulière, voire l’absence de registre, n’est pas sanctionnée. Surtout, ce registre ne recense que les préemptions qui ont abouti à l’acquisition du bien, ce qui ne constitue qu’une petite partie des préemptions décidées.

Les statistiques données par M. Manuel Martinez, nouvel adjoint à l’urbanisme de la commune de Montreuil, sont donc particulièrement intéressantes. Elles le sont d’autant plus que la commune de Montreuil à beaucoup utilisé le droit de préemption, c’est un euphémisme, ainsi que le reconnait d’ailleurs cet élu.

Il faut donc d’autant plus saluer ce souci de transparence, même si la volonté de se démarquer de la précente municipalité l’explique.

Que nous apprennent donc ces chiffres : par le passé (2007) 6,23% des transactions ont donné lieu à préemption. C’est beaucoup plus que la moyenne nationale qui est évaluée (ce chiffre est très empirique) à 2 ou 3%. Toutefois, l’impact d’une politique massive de préemption dépasse ce pourcentage car elle conduit les vendeurs potentiels à modifier leur comportement: ils peuvent ainsi renoncer à vendre, tenter de contourner juridiquement l’exercice du droit de préemption, ou encore « négocier » le non exercice de ce droit.

Autre chiffre : sur 101 décisions de préemption, 9 seulement ont abouti. Le recul n’est sans doute pas suffisant pour considérer ce chiffre comme définitif. Deux enseignements peuvent cependant en être tirés.

D’abord, la plupart du temps, il existe pour les vendeurs et les acheteurs de nombreuses possibilités de faitre échec au droit de préemption (refus du prix, recours en annulation, référé suspension, renonciation à vendre...) qui n’est donc pas une fatalité. Un taux de réussite de seulement 9% l’illustre bien.

Ensuite, par son usage massif, pour certaines communes, le droit de préemption se transforme bien davantage en droit d’empêcher (ou de retarder) une transaction, qu’en véritable politique d’acquisition foncière.

La politique actuelle de la commune de Montreuil serait désormais de limiter le nombre de préemptions. Ces dernières n’ont toutefois pas disparu. Leur nombre reste même plutôt élevé dans une commune aussi urbanisée. Limiter leur objet, ainsi qu’annoncé, ne suffit pas à rendre légales ces décisions.

Par ailleurs, les notions de « projets d'aménagement à venir », de « lutte contre l’habitat insalubre » et « d'éviction des marchands de sommeil », qui ne sont pas contestables dans leur principe, laissent place aussi, l’expérience le montre, à de réels abus.

Quant au futur, il serait intéressant que la commune de Montreuil, comme d’autres communes d’ailleurs, communique régulièrement sur le nombre de décisions de préemption, le nombre d’acquisitions effectuées et les raisons de l’écart entre ces deux chiffres.

Benoît Jorion
Avocat à la Cour d’appel de Paris
Spécialiste en droit public

Mercredi 17 Septembre 2008

Quand la mairie fixe les prix
Par Frédéric BRILLET
Le Journal du Dimanche

A Saint-Ouen, en Seine-Saint-Denis, les ventes soumises au droit de préemption provoquent des tensions. Dans cette commune, toutes les transactions dans l'ancien dépassant un certain prix au mètre carré sont susceptibles d'être préemptées. La mairie entend ainsi maintenir l'équilibre social entre classes populaires et nouveaux arrivants, souvent plus aisés.


Ronan Morvan a gagné le procès intenté contre la mairie qui avait préempté le studio qu'il souhaitait vendre.

Il n'abandonnera pas. Ronan Morvan déverse inlassablement son indignation dans les médias, tribunaux et sur Internet depuis trois ans. En cause, la politique de préemption de la mairie de Saint-Ouen (93), qui a frappé ce conseiller prud'homal lors de la vente du studio dans lequel il avait investi pour compléter sa retraite. En 2005, Ronan Morvan trouve un acquéreur à 38 000 euros pour ce bien acheté 14 740 euros dix ans plus tôt, au creux du marché immobilier.

Mais son rêve de plus-value s'évanouit quand la mairie lui annonce qu'elle le préempte à 14 794 euros. Si Ronan Morvan a depuis gagné le procès intenté contre la mairie, il a tout de même perdu trois ans avant de pouvoir écouler son studio au montant initialement espéré. Un cas qui n'est pas isolé dans cette commune où toutes les transactions dans l'ancien dépassant un certain prix au mètre carré sont susceptibles d'être préemptées. Objectif: maintenir l'équilibre social (et électoral?) entre classes populaires et nouveaux arrivants plus aisés.

"La préemption est une arme de dissuasion qui vise à préserver la mixité sociale, conformément au programme que nous défendons pour Saint-Ouen", explique la maire Jacqueline Rouillon, réélue en 2008 sous l'étiquette PCF. "Nous discutons avec les vendeurs pour les convaincre de revenir à un prix raisonnable en nous fondant sur une estimation des Domaines [un service du ministère de l'Economie]. Et en cas de refus, nous intervenons." De fait, avec des prix de 3 000 à 3 500euros le m² dans l'ancien, le parc privé de Saint-Ouen demeure plus accessible aux petits budgets que les communes alentour. Reste que de simples Audoniens qui doivent vendre leur logement à bas prix pour racheter ailleurs peuvent être lésés.

Une dizaine de vendeurs ont gagné, face à la mairie

Pour mettre fin aux contentieux, la ville pourrait certes préempter à un niveau proche de celui convenu entre les parties, quitte ensuite à louer ou à revendre à prix attractif à des ménages modestes. Mais cela pèserait sur les finances locales et la mairie préfère user des larges prérogatives qui lui sont conférées par la loi. Ainsi, les collectivités locales désirant préempter demandent au service des Domaines de leur fournir une estimation du bien concerné dont elles ne sont pas obligées de tenir compte, même si cette estimation demeure presque toujours largement inférieure au prix du marché...

Les propriétaires s'estimant spoliés ont alors pour seul recours une plainte au tribunal. A Saint-Ouen, la plupart des petits vendeurs, souvent mal informés et de condition modeste, se résignent à vendre au prix conseillé par la mairie pour s'éviter tracas et perte de temps. Ils auraient pourtant intérêt à se porter en justice, estime Me Benoît Jorion, qui a déjà représenté une dizaine de vendeurs. "Tous ont gagné face à la mairie car la préemption ne peut s'exercer que pour réaliser un projet public défini, ce qui n'est pas ici le cas. Sur l'un des dossiers, nous demandons 150 000 euros d'indemnités pour le préjudice subi", précise l'avocat.

Outre les frais de justice supportés par la commune et son caractère intrusif, cette politique suscite des effets pervers. Certains propriétaires renoncent à vendre, ou bien le font officiellement à bas prix mais demandent aux acheteurs des dessous-de-table pour compenser le manque à gagner. Des investisseurs en profitent pour acheter bon marché grâce à la menace de préemption. "Ils obtiennent à Saint-Ouen une rentabilité locative plus forte qu'ailleurs, alors même que le parc privé compte beaucoup d'immeubles vétustes. Des marchands de sommeil peuvent même y trouver leur compte", assure un agent immobilier.

En dépit des critiques, Saint-Ouen persiste dans cette voie, qui la singularise dans la région: après Pantin, la ville de Montreuil - qui vient de changer de maire - a en effet annoncé qu'elle userait avec beaucoup de modération du droit de préemption.

Métropole lilloise - Ostricourt: un discount un peu trop hard!

jeudi 22.11.2007, 18:52. La Voix du Nord



« Si le maire d'Ostricourt, Robert Anselin, ne s'en était pas aperçu, le magasin Ed, discounter alimentaire situé presque en face de la mairie de cette commune du sud de Lille, proche du Pas-de-Calais, allait fermer quasiment en catimini, et son bâtiment vendu à une entreprise roubaisienne aux objectifs incertains.

Le sang du bouillant maire socialiste n'a fait qu'un tour. Il a lancé une pétition pour protester contre cette fermeture qui prive de commerce d'alimentation de proximité le coeur de sa ville et, au conseil municipal, une délibération a été prise : si Ed ne revient pas sur sa décision de fermeture (avec six emplois en jeu), la ville fera jouer son droit de préemption. D'autant que le prix, 160 000 euros pour un bâtiment de 1 502 m2, est relativement modeste, selon l'estimation des Domaines. »



Commentaire : La Voix du Nord rend compte d’une des dérives possibles du droit de préemption : le droit de préemption comme menace, voire comme rétorsion, face à un projet qui déplait à la commune.

Or, on le sait, la préemption n’est légale que si elle a pour objet des actions ou opérations visées par l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. Vouloir empêcher une vente ou vouloir empêcher une acquisition n’en fait pas partie.

Faire du droit de préemption l’arme universelle pour régler tous les problèmes urbains risque de causer bien des déconvenues aux élus concernés.


Benoît JORION
Avocat à la Cour d’appel de Paris
Spécialiste en droit public

Source : Service public, le site de l'administration française



Extraits : "Peut-on s'opposer à l'exercice du droit de préemption urbain ?

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous souhaitez vendre et la mairie décide d'exercer son droit de préemption.

Sachez que, comme tous les actes administratifs, la décision de préempter, soumise par ailleurs au contrôle de légalité du préfet, peut faire l'objet d'un recours en annulation.

Vous devez saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois.

Un tel recours, bien sûr, ne s'engage pas à la légère. Pour ne pas être abusif, il doit s'articuler autour de moyens tirés de l'illégalité de la décision.

(...)

Bon à savoir : vous pouvez aussi contester la décision de préempter en invoquant l'illégalité même du plan d'occupation des sols.

Les textes de référence cités vous aideront à exposer juridiquement vos arguments. "



Commentaire : On trouve de tout sur internet, du plus fiable au parfaitement fantaisiste. On peut penser à priori que lorsque l’information a pour origine une source officielle, elle est exacte et complète.

Erreur ! Le site officiel de l’administration française, le site Service public, propose une fiche dont un extrait est reproduit ci-dessus et qui est consacrée à la possibilité de s’opposer à l’exercice du droit de préemption.

Cette fiche n’est guère satisfaisante.

D’abord, elle laisse entendre que seul le vendeur peut s’opposer au droit de préemption. C’est faux, l’acheteur peut aussi s’y opposer. Il se trouve même dans une situation procédurale plus favorable que le vendeur.

Ensuite, cette fiche évoque le contrôle de légalité du préfet. C’est vrai en théorie : le préfet peut contester la légalité des actes des collectivités décentralisées. Mais, en réalité, le nombre de déférés préfectoraux est infinitésimal. Dès lors, une personne préemptée a tout intérêt à ne compter que sur elle-même. Ainsi, cette remarque n'apporte pas grand chose, si ce n'est de laisser penser, bien à tort, que l'inaction du préfet vaut brevet de légalité.

De même, cette fiche indique qu’un recours ne s’engage pas à la légère. Elle évoque aussi le risque qu'il soit qualifié de recours abusif. C’est vrai qu’un recours ne s’engage pas à la légère. Il n’aurait d'ailleurs pas été déraisonnable de rappeler ici qu’un professionnel du droit peut être utilement consulté et qu’une telle consultation évite bien des désillusions à ceux qui pensent qu'ils peuvent agir par eux-même.

Là où cette fiche est très critiquable, c’est lorsqu’elle agite le spectre du recours abusif. Rappelons que lorsqu’une juridiction considère un recours comme abusif, elle peut infliger une amende au requérant. Cependant, c’est rarissime et à mon avis absolument inenvisageable dans l'hypothèse de la contestation par l'acheteur ou le vendeur de la décision qui s’immisce dans un acte de vente. Contester une telle décision n’a rien d’abusif. Voilà comment on intimide et on décourage de contester des décisions de préemption qui sont elles, en revanche, bien trop souvent abusives.

On voit donc que l’information « officielle » n'est pas toujours beaucoup plus fiable que les propos que l’on peut glaner ici et là sur internet.

Benoît Jorion
Avocat à la Cour d’appel de Paris,
Spécialiste en droit public