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De quelques erreurs en matière de préemption

Source : Service public, le site de l'administration française

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Extraits : "Peut-on s'opposer à l'exercice du droit de préemption urbain ?

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous souhaitez vendre et la mairie décide d'exercer son droit de préemption.

Sachez que, comme tous les actes administratifs, la décision de préempter, soumise par ailleurs au contrôle de légalité du préfet, peut faire l'objet d'un recours en annulation.

Vous devez saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois.

Un tel recours, bien sûr, ne s'engage pas à la légère. Pour ne pas être abusif, il doit s'articuler autour de moyens tirés de l'illégalité de la décision.

(...)

Bon à savoir : vous pouvez aussi contester la décision de préempter en invoquant l'illégalité même du plan d'occupation des sols.

Les textes de référence cités vous aideront à exposer juridiquement vos arguments.
"

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Commentaire : On trouve de tout sur internet, du plus fiable au parfaitement fantaisiste. On peut penser à priori que lorsque l’information a pour origine une source officielle, elle est exacte et complète.

Erreur ! Le site officiel de l’administration française, le site Service public, propose une fiche dont un extrait est reproduit ci-dessus et qui est consacrée à la possibilité de s’opposer à l’exercice du droit de préemption.

Cette fiche n’est guère satisfaisante.

D’abord, elle laisse entendre que seul le vendeur peut s’opposer au droit de préemption. C’est faux, l’acheteur peut aussi s’y opposer. Il se trouve même dans une situation procédurale plus favorable que le vendeur.

Ensuite, cette fiche évoque le contrôle de légalité du préfet. C’est vrai en théorie : le préfet peut contester la légalité des actes des collectivités décentralisées. Mais, en réalité, le nombre de déférés préfectoraux est infinitésimal. Dès lors, une personne préemptée a tout intérêt à ne compter que sur elle-même. Ainsi, cette remarque n'apporte pas grand chose, si ce n'est de laisser penser, bien à tort, que l'inaction du préfet vaut brevet de légalité.

De même, cette fiche indique qu’un recours ne s’engage pas à la légère. Elle évoque aussi le risque qu'il soit qualifié de recours abusif. C’est vrai qu’un recours ne s’engage pas à la légère. Il n’aurait d'ailleurs pas été déraisonnable de rappeler ici qu’un professionnel du droit peut être utilement consulté et qu’une telle consultation évite bien des désillusions à ceux qui pensent qu'ils peuvent agir par eux-même.

Là où cette fiche est très critiquable, c’est lorsqu’elle agite le spectre du recours abusif. Rappelons que lorsqu’une juridiction considère un recours comme abusif, elle peut infliger une amende au requérant. Cependant, c’est rarissime et à mon avis absolument inenvisageable dans l'hypothèse de la contestation par l'acheteur ou le vendeur de la décision qui s’immisce dans un acte de vente. Contester une telle décision n’a rien d’abusif. Voilà comment on intimide et on décourage de contester des décisions de préemption qui sont elles, en revanche, bien trop souvent abusives.

On voit donc que l’information « officielle » n'est pas toujours beaucoup plus fiable que les propos que l’on peut glaner ici et là sur internet.

Benoît Jorion
Avocat à la Cour d’appel de Paris,
Spécialiste en droit public

Commentaires

  • Bonjour,

    Ayant, depuis peu, pris l'habitude de lire quelques blogs juridique ou à "tendance juridique" voire d'y "participer" (blogs sur lesquels on apprend beaucoup plus de choses que dans la Presse par exemple... qu'elle soit spécialisée ou non d'ailleurs ; j'en prends pour exemple le débat -général- sur les tests ADN et autres réformes du Droit des Etrangers qui a été lancé sur le bien connu site d'EOLAS : le journal d'un avocat).

    Ayant pris cette habitude, donc, je suis heureux de voir que vous participez également à ce mouvement de "correction" et/ou de complément des informations diffusées, au plus haut niveau parfois, dans le domaine juridique (qui est mon domaine professionnel comme vous).

    Je vous remercie donc, pour cela notamment ,

    (je vous remercie aussi pour vos cours, que j'ai eu l'occasion de suivre à l'époque ou j'étais étudiant CERGY, notamment en Contrats publics lors du DEA ; il me semble d'ailleurs avoir eu l'occasion de vous préciser il y a quelques temps que ceux-ci m'ont permis d'accéder au Barreau de Paris, dans le domaine des contrats et marchés publics notamment.... Barreau j'ai toutefois quitté l'an dernier pour un poste en entreprise).

    v.i.

  • Merci pour votre message.

    Les blogs, juridiques ou autres, beaucoup plus que n'importe quel support de réflexion, constituent des oeuvres construites en commun par les auteurs et les lecteurs, surtout ceux parmi les lecteurs qui, comme vous, prennent la peine de laisser un commentaire.

    Votre comparaison avec Eolas, maître en la matière, est très imméritée. En tout cas, bravo pour votre parcours. Je me souviens en effet que nous en avions parlé à l'époque. Je vois que vous restez fidèle au droit public.

    Bien à vous.

  • Merci de pouvoir apporter des rectificatifs aux écrits de l'administration publique que nous prendrions pour argent comptant si des spécialistes comme vous n'interveniez pas sur la toile.
    je suis confronté à la préemption de ma maison par la Mairie qui invoque le besoin de démolir l'ilôt de maison auquel la mienne est rattachée pour réaménager une place de village. Cependant étant en co-visibilité directe avec l'église classée monument historique, les Bâtiments de France ont adressé un courrier au maire et donnent un avis négatif à cette démolition car ces maisons (tout au moins la mienne) gardent une trace de l'époque médiévale (ma maison est entiérement restauré dans l'esprit: murs à la chaux...) elle daterait du 16éme siècle (peut-être avant), tout du moins inscrite sur le cadastre napoléonien, que l'ilôt ne menace pas ruine et que cette démolition n'embellirait pas l'église .
    J'ai rencontré le Maire qui persiste et signe malgrè le fait que les Bt de France lui déconseillent par écrit de préempter. Il me dit qu'il peut passer outre...
    de plus la mairie préempte à 90000 euros au lieu de 145000 euros prévu sur le compromis de vente établi avec mon 1er acquéreur.
    Ayant contracté un prêt relais, je ne peux accepter son offre, car je devrais faire un prêt supplémentaire de 55000 euros pour la lui vendre!! (situation paradoxale et qui me place dans une situation plus que délicate puisque je suis déja endetté de l'ordre de 30% de mes revenus)
    j'ai un nouvel acquéreur qui souhaite signer un compromis au prix initial mais je ne sais comment m'y prendre.
    Ayant lu votre article, puis-je faire un recours pour préemption illégale ou en demander sa suspension?
    Je ne connais pas d'avocat spécialisé dans ma région, pourriez-vous m'adresser à un de vos confreres sur Montpellier ou bien me donner quelques renseignements sommaires à ce sujet?

  • Concernant le site "service public", leur avez-vous signifié vos remarques ?

    J'ai déjà remarqué des erreurs, imprécisions ou manque de clarté risquant d'ammener à des confusions. Je leur ai signalé et ils en ont tenu compte.

    L'erreur est humaine et je pense qu'il ne faut jamais préjuger des intentions de quiconque.
    Dans tous les domaines, je signale les erreurs ou suggère des améliorations. Très souvnet, elles sont prisent en compte. J'encourage tout le monde à le faire avec des messages clairs, courts et précic.
    Cordialement

  • bonjour,
    je viens de parcourir votre blog et aussi complet soit il je n'ai malheureusement pas trouver l'information que je cherche...
    j'ai signé un compromis de vente en tant qu'acheteur d'un bien,terrain plus maison,l'agence transmet le compromis au notaire.
    De source officieuse je sait à ce moment là que la mairie souhaiterai préempter ce bien, appel au notaire qui me le confirme, m'explique la DIA et que le droit de purge s'exerce jusqu'au 5 juillet.
    Nous sommes le 26 aucun courrier alors que le notaire par téléphone m'a assurer que j'étais désengagé que la mairie préemptais de manière certaine.
    (l'office ne sait pas privé d'ailleurs de me proposer d'autres biens...)
    je suis en train de signer un nouveau compromis suis-je vraiment désengagé? ma déclaration préalable de travaux pour le bien préempté est revenue validée par le service de l'urbanisme le 17 juillet ???
    puis-je engagé une procédure de dédommagement pour le délai dépassé?
    cordialement merci

  • La décision de préemption doit être notifiée dans les deux mois au vendeur, ou à son mandataire. Le fait que vous n'ayez rien reçu, alors que vous êtes acheteur, n'est pas une indication sur l'absence de préemption par la commune.

    Par ailleurs, faute de connaître les termes de votre compromis initial, je ne peux vous dire si vous êtes ou non désengagé vis-à-vis du vendeur.

    BJ

  • bon jour
    voila jais fais une dia sur un terrain de loisir en bord de mer trois mois plus tard pas de premption de la safer et mairie le notaire me dit de venir signer le compromis de vente . et le lendemain me dit qu'il a oublier de prévenir le littorale . deux mois plus tard pas de préemption de la safer et littorale mais le notaire me dit que la maire veut préempter est esquil a le droit allord que sur la premiere dia il ne preempter pas merci

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