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droit de préemption

  • Compétence juridictionnelle pour ordonner les mesures qu’implique l’annulation d’une décision de préemption

    (TC, 12 juin 2017, SNC Foncière Mahdia c/ Paris Habitat, req. C4085, publié au recueil)

    L’annulation d’une décision de préemption ne met pas nécessairement fin au litige entre le titulaire du droit de préemption et le vendeur et/ou l’acquéreur évincé. L’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme, issu de la loi ALUR, prend le soin de préciser que « Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants-cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. » En cas de renonciation des vendeurs, le bien doit être proposé à l’acquéreur. Mais cet article ne précise par quelle est la juridiction compétente en cas de refus du titulaire du droit de préemption de proposer un tel bien.

    Le Tribunal des conflits, saisi après un refus d’un grand bailleur social de respecter l’article L. 213-11-1, a posé que « lorsque la juridiction administrative a annulé une décision de préemption d'un bien, il appartient au juge judiciaire, en cas de non-respect, par le titulaire du droit de préemption, de son obligation de proposer l'acquisition du bien à l'ancien propriétaire, puis, le cas échéant, à l'acquéreur évincé, de connaître des actions indemnitaires que l'un et l'autre sont susceptibles d'engager ; que le juge judiciaire est par ailleurs seul compétent pour statuer sur une action en nullité du contrat de vente par lequel la personne détentrice du droit de préemption est devenue propriétaire du bien ; qu'en revanche, et alors même qu'en cas de désaccord sur le prix auquel l'acquisition du bien doit être proposée, le juge judiciaire est compétent pour le fixer, il appartient au juge administratif, saisi de conclusions en ce sens par l'ancien propriétaire ou l'acquéreur évincé, d'exercer les pouvoirs qu'il tient des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative afin d'ordonner, le cas échéant sous astreinte, les mesures qu'implique l'annulation, par le juge de l'excès de pouvoir, de la décision de préemption ».

    Le Tribunal des conflits, en se fondant sur les articles du code de justice administratif relatifs à l’astreinte, admet donc la compétence du juge administratif pour ordonner les mesures qu’implique l’annulation de la décision de préemption. En revanche, la compétence du juge judiciaire est affirmée pour connaître des actions indemnitaires de l’acquéreur et du vendeur, pour statuer sur l’action en nullité du contrat de vente du bien préempté et pour fixer le prix du bien rétrocédé.

    Benoît Jorion

  • Avis des domaines. Hypothèse de préemption de lots distincts

    (CAA Nantes, 1I décembre 2016, société Orest, req. n° 15NT02379)

    La saisine des domaines, en préalable à l’exercice du droit de préemption, est obligatoire lorsque le bien a une valeur supérieure à 75.000 euros (arrêté du 17 décembre 2001). En l’espèce, deux parcelles avaient été vendues par adjudication à un prix inférieur pour chacune à 75.000 euros, mais à un prix total supérieur à cette somme.

    Pour la Cour administrative d’appel de Nantes, le titulaire du droit de préemption doit également recueillir l’avis des domaines « lorsque l’acquisition envisagée constitue une tranche d’un montant supérieur à ce prix, faisant partie d’une opération d’ensemble dont le montant est égal ou supérieur à ce seuil ».

    La Cour relève en l’espèce que ces parcelles appartenaient à la même famille, étaient d’un seul tenant, formaient un tout homogène et étaient destinées à être intégrées dans le même ensemble foncier, ce qui imposait de recueillir préalablement l’avis du service des domaines.

    Benoît Jorion

  • Fixationn du prix. Eléments de comparaison. Prise en compte de la règlementation d’urbanisme applicable

    (Civ. 3eme, 14 décembre 2017, EPFL du pays basque, pourv. n° 16-20150, publié au bulletin)

    La fixation du prix des biens préemptés est souvent faite au moyen de la méthode de comparaison avec des biens comparables. La difficulté tient parfois, soit au manque d’éléments de comparaison, soit aux différences entre biens comparés. La question s’est posée à propos d’éléments de comparaison situés dans des zones pour lesquelles la règlementation d’urbanisme, et donc les servitudes de construction, était différente.

    La Cour d’appel avait estimé que « les actes authentiques de vente sont exclusifs d’abattements pour servitudes, notamment d’urbanisme, lesquelles doivent obligatoirement être précisées par l’officier ministériel dans l’acte, que le prix perçu par le vendeur est un prix net qui ne subit aucune diminution dès lors qu’il a été consenti et qu’il n’y a donc pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et UAg qui introduit une différence de hauteur de construction, obligatoirement prise en compte dans l’élaboration du prix de vente des terrains, et que, par conséquent, la méthode de comparaison directe des valeurs de parcelles situées dans le même périmètre a pour corollaire de déterminer des valeurs de prix représentant le montant net de ce qui revient au vendeur ».

    La Cour de cassation casse cet arrêt en posant que « en statuant ainsi, par des motifs impropres à justifier en quoi les termes de comparaison retenus, qui concernaient des parcelles situées en zone UAg, constituaient des éléments de comparaison adaptés à l’évaluation des parcelles expropriées, situées en zone UAd, soumise à des règles d’urbanisme plus contraignantes, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si une moins-value devait être pratiquée en raison de l’occupation des lieux, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

    Ainsi, la méthode par comparaison ne vaut que pour des biens soumis aux mêmes règles d’urbanisme. En cas de règles différentes, des plus ou moins-values doivent être appliquées.

    Benoît Jorion

  • Droit de l’intermédiaire à sa commission

    (Civ. 3eme, 14 décembre 2017, EPFL du pays basque, pourv. n° 16-20150, publié au bulletin)

    Le droit de l’intermédiaire, en cas de décision de préemption, à percevoir la totalité de sa commission est parfois contesté en pratique. Face à un établissement public foncier qui soutenait que la juridiction de l’expropriation doit tenir compte de tous les éléments du prix, y compris la rémunération de l’intermédiaire, la Cour de cassation admet que le titulaire du droit de préemption contrôle le droit à rémunération de l’intermédiaire, mais refuse qu’il puisse réduire ou supprimer sa rémunération.

    Pour la Cour de cassation, « le juge de l’expropriation, qui est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ne l’est pas pour réduire ou supprimer cette rémunération en considération des fautes que celui-ci aurait commises dans l’exécution de sa mission ; qu’ayant, à bon droit, relevé que tant le principe même de la rémunération que son montant et son imputation au vendeur ou à l’acquéreur était le résultat de négociations ayant abouti à un contrat avec un agent immobilier qui n’était pas dans la cause, la cour d’appel en a exactement déduit que le juge de l’expropriation, juridiction d’exception, était incompétent pour statuer sur la demande ».

    La Cour réaffirme ainsi fermement sa jurisprudence (Civ. 1ere, 24 janvier 2006, Société Atlantimmo, pourv. n° 02-18746) en rappelant, paradoxalement, que les intérêts financiers de l’intermédiaire sont mieux assurés que ceux du vendeur.

    Benoît Jorion

  • Effet d’un pourvoi en cassation sur le délai de renonciation à acquérir

    Civ. 3eme, 4 mai 2016, Communauté d’agglomération de La Rochelle, pourv. n° 1514892, publié au bulletin)

    Une communauté d’agglomération a préempté un bien à un prix très inférieur à celui de la déclaration d’intention d’aliéner. Le juge des expropriations, en première instance et en appel, a fixé un prix du bien égal à celui de cette déclaration. Le titulaire du droit de préemption s’est pourvu en cassation tout en faisant savoir aux vendeurs, plus de deux mois après la signification de l’arrêt, qu’il refusait d’acquérir aux conditions fixées en appel. Les vendeurs ont assigné la communauté d’agglomération en réalisation forcée de la vente.

    Le titulaire du droit de préemption soutenait que le caractère définitif de l’arrêt s’entendait du moment ou il ne pouvait plus faire l’objet d’un pourvoi en cassation, ce qui lui laissait deux mois de plus pour notifier son refus d’acquérir.

    La Cour de cassation rejette ce moyen au motif « qu’une décision définitive s’entend d’une décision contre laquelle aucune voie de recours ordinaire ne peut être exercée ». En conséquence, le titulaire du droit de préemption n’avait que deux mois à compter de la signification de l’arrêt pour renoncer à acquérir. Ce faisant, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence antérieur.

    Benoît Jorion