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droit de préemption

  • Effet d’un pourvoi en cassation sur le délai de renonciation à acquérir

    Civ. 3eme, 4 mai 2016, Communauté d’agglomération de La Rochelle, pourv. n° 1514892, publié au bulletin)

    Une communauté d’agglomération a préempté un bien à un prix très inférieur à celui de la déclaration d’intention d’aliéner. Le juge des expropriations, en première instance et en appel, a fixé un prix du bien égal à celui de cette déclaration. Le titulaire du droit de préemption s’est pourvu en cassation tout en faisant savoir aux vendeurs, plus de deux mois après la signification de l’arrêt, qu’il refusait d’acquérir aux conditions fixées en appel. Les vendeurs ont assigné la communauté d’agglomération en réalisation forcée de la vente.

    Le titulaire du droit de préemption soutenait que le caractère définitif de l’arrêt s’entendait du moment ou il ne pouvait plus faire l’objet d’un pourvoi en cassation, ce qui lui laissait deux mois de plus pour notifier son refus d’acquérir.

    La Cour de cassation rejette ce moyen au motif « qu’une décision définitive s’entend d’une décision contre laquelle aucune voie de recours ordinaire ne peut être exercée ». En conséquence, le titulaire du droit de préemption n’avait que deux mois à compter de la signification de l’arrêt pour renoncer à acquérir. Ce faisant, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence antérieur.

    Benoît Jorion

  • Exemple de motivation insuffisante

    (CAA Lyon, 19 décembre 2017, commune de Valence, req. n° 15LY03993)

    La jurisprudence exige que la décision de préemption fasse apparaître « la nature » du projet poursuivi (CE, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, req. n° 288371, publié au recueil).

    A titre d’illustration, la Cour administrative d’appel de Lyon a jugé que le fait pour une décision de préemption de mentionner « la nécessité pour la ville d’aménager de nouveaux espaces publics dans le cadre de la restructuration du site Latour-Maubourg » ne faisait pas apparaître la nature du projet en vue duquel le droit de préemption est exercé.

    Benoît Jorion

  • Notification de la décision de préemption à l’acquéreur. Absence d’obligation

    (CAA Versailles, 23 mars 2017, commune de Brunoy, req. n° 15VE01734)

    La loi ALUR a modifié l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme en posant désormais que « la décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien ».

    La question s’est posée de savoir si une telle obligation constituait ou non une condition de légalité de la décision de préemption. C’est ce qui pouvait être déduit de la lettre de la loi. En effet, réduire ces notifications et cette publication à un simple rappel adressé au titulaire du droit de préemption de la nécessité de faire courir le délai de recours revient à priver de toute portée normative cette disposition nouvelle.

    La Cour administrative d’appel de Versailles a infirmé sur ce point le jugement remarqué rendu en première instance (TA Versailles, 13 avril 2015, société Simober, req. n° 1405530) en posant que « ces dispositions ne sauraient avoir pour objet ou pour effet d’instaurer une nouvelle une nouvelle condition de légalité de la décision de préemption tenant à la réception dans le délai de deux mois, à compter de la réception par la commune de la déclaration d’intention d’aliéner, de la notification de cette décision par l’acquéreur ».

    Benoît Jorion

  • Prise en compte du prix de la préemption pour apprécier la légalité de cette dernière

    (TA Nantes, 21 février 2017, Association immobilière de Saint-François-Xavier, req. n° 1405970).

    Un tribunal administratif avait accepté, dans le cadre d’un recours pour excès de pouvoir, de tenir compte du prix d’une préemption (TA Montreuil, 10 février 2012, req. n° 1200486) avant d’être censuré par le Conseil d’Etat (CE, 7 janvier 2013, commune de Montreuil, req. n° 357230, mentionné aux tables). Un tel contrôle sur le prix de la préemption présente l’intérêt d’éviter l’abus qui consiste, pour le titulaire du droit de préemption, à fixer un prix abusivement bas, dans le but réel d’empêcher la vente. L’inconvénient tient au risque d’empiètement sur la compétence du juge de l’expropriation.

    Le cas d’espèce porte sur une préemption en espace naturel sensible, ce qui n’a pas pour effet de limiter la portée de la décision commentée. Pour le tribunal administratif de Nantes : « le caractère insuffisant ou excessif du prix proposé par le titulaire du droit de préemption de ce bien au regard du marché est, par lui-même, en principe, sans incidence sur la légalité de la préemption ; qu’il ressort toutefois des pièces du dossier que le service France Domaine, consulté par le département de la Loire-Atlantique, a estimé, aux termes de son avis du 16 avril 2014, antérieur aux décisions de préemption, que le prix global de 2 500 000 euros, correspondant à l’ensemble des parcelles, n’appelait pas d’observations particulières ; que le juge de l’expropriation a par ailleurs intégralement confirmé ces évaluations par deux jugements du 19 mars 2015 ; que le département de la Loire-Atlantique a fixé son prix d’acquisition au montant global de 24 108,70 euros, soit 0,96 % du prix de vente évalué par le juge de l’expropriation et le service des domaines ; qu’ainsi, eu égard à cette disproportion, le département de la Loire-Atlantique ne peut être regardé comme ayant eu réellement l’intention d’acquérir cet ensemble immobilier pour mettre en œuvre la politique prévue à l’article L. 142-1 du code de l’urbanisme ».

    Ce jugement présente l’intérêt de montrer la difficulté pour le juge administratif de ne pas contrôler le prix, prix qui constitue pour le vendeur l’élément déterminant de la décision de préemption, surtout lorsque, comme en l’espèce, il apparait aussi manifestement entaché d’erreur d’appréciation, voire de détournement de pouvoir.

    Benoît Jorion

  • Prise en compte du projet de l’acquéreur évincé pour annuler une décision de préemption

    (TA Melun, 4 novembre 2016, SIEMP c/ commune de Créteil, req. n° 1406418)

    Le Conseil d’Etat a déjà jugé que le projet de l’acquéreur n’avait pas à être pris en compte pour apprécier la légalité d’une décision de préemption (CE, 3 décembre 2007, commune de Saint-Bon Tarentaise, req. n° 306949, mentionné aux tables). Il était donc inopérant pour l’acheteur de démontrer qu’il voulait faire exactement la même chose que le titulaire du droit de préemption, par exemple des logements, sans avoir recours à l’argent public.

    Le tribunal administratif de Melun a nuancé une telle jurisprudence dans l’hypothèse suivante : « Considérant qu’il ressort des termes de la décision litigieuse qu’elle est motivée par la nécessité d’augmenter la contingence de logements dont la commune de Créteil a la maîtrise, afin de faciliter les relogements de ménages évincés en raison des opérations de démolition et de rénovation prévues dans le cadre de la mise en œuvre du projet de rénovation urbaine relatif au quartier du Haut du Mont-Mesly qui, selon ses dires, implique la destruction de 471 logements et l’indisponibilité de plus de 2 000 logements, et par la circonstance que les bâtiments préemptés, construits en 1963, n’avaient, à la date de cette décision, fait l’objet d’aucune opération de rénovation depuis leur mise en location et que leur état nécessitait la mise en œuvre d’un programme global de travaux afin de les mettre au niveau de la qualité de l’offre locative sociale proposée par les bailleurs sociaux de la commune ; que, toutefois, il ressort des pièces du dossier que la SIEMP avait prévu de vendre l’ensemble immobilier concerné à la société Paris Habitat OPH, bailleur social, qui devait en conséquence maintenir les logements concernés dans le parc des logements sociaux ; que la commune n’établit ni que le programme de rénovation du quartier du Mont-Mesly donnera lieu à des opérations de démolition, de reconstruction ou de travaux exigeant le relogement provisoire des locataires, ni que les éventuels besoins de relogement ne pourront pas être satisfaits au sein du parc de logements dont elle dispose déjà ou par l’établissement d’une convention avec Paris Habitat OPH, ni même que l’acquisition de l’ensemble immobilier concerné lui permettra réellement d’assurer les relogements dont elle aurait besoin dès lors qu’il n’est pas contesté que sur les 170 logements sociaux que comporte l’ensemble immobilier préempté, seuls 7 étaient vacants à la date de la décision litigieuse ; qu’enfin, alors que l’acquéreur évincé du bien, le bailleur social Paris Habitat OPH, avait prévu d’engager une somme de 4 130 000 euros pour la rénovation des N° 1406418 5 immeubles, la commune, qui ne produit aucun devis descriptif expliquant la nécessité d’engager une somme de 6 500 000 euros, n’établit pas que la somme de 4 130 000 euros, était insuffisante pour réaliser les travaux de rénovation imposés par l’état de certains logements ; qu’ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier que les objectifs poursuivis par la commune à travers la préemption de l’ensemble immobilier concerné, qui impliquent, selon ses dires, l’engagement d’une somme totale de 15 421 640 euros, ne pouvaient être atteints en cas d’acquisition du bien par le bailleur social Paris Habitat OPH ; qu’eu égard à ces circonstances et au coût du bien, la société requérante est fondée à soutenir que la décision en litige est entachée d’une erreur d’appréciation de l’intérêt général du projet. »

    Une telle hypothèse, assez atypique, de préemption de logements sociaux acquis par un autre bailleur social présente l’avantage du réalisme : l’intérêt général ne repose pas seulement sur le projet du titulaire du droit de préemption. Il repose sur une appréciation globale du projet qui inclut aussi le projet porté par l’acquéreur. La difficulté est cependant que rien n’impose juridiquement à l’acquéreur de tenir ses engagements. Il est vrai que c’est aussi le cas du titulaire du droit de préemption… 

    Benoît Jorion