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droit de préemption

  • DU NOUVEAU EN MATIERE DE D.I.A. : Attention aux délais allongés (II)

    II) La demande de visite du bien objet de la vente

    Le 4eme alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme prévoit que :

    « Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. »

    visite.jpgJusqu’à présent, la visite du bien en vente n’était pas encadrée.

    Il arrivait que le service des domaines, saisi pour donner son avis sur la valeur du bien, demande à visiter le bien. Une telle visite n’avait cependant rien d’obligatoire.

    De même, il arrivait que le titulaire du droit de préemption demande aussi à visiter le bien.

    Ces visites n’étaient pas encadrées. Le vendeur pouvait alors hésiter entre coopération, refus catégorique de laisser entrer chez lui des visiteurs porteur d’une menace de préemption, ou tentative de gagner du temps.

    Le nouveau dispositif n’impose toujours aucune visite du bien. Il est d’ailleurs vraisemblable qu’imposer une telle visite eut encouru un risque de censure de la part du Conseil constitutionnel, l’atteinte au domicile n’étant ni autorisée par une autorité judiciaire ni justifiée (décision 76-75 DC du 12 janvier 1977).

    En revanche, le nouveau dispositif encadre le calendrier de visite, ou de non visite du bien. Il ne permet plus au propriétaire de jouer la montre en espérant que le titulaire du droit de préemption sera hors délai pour préempter.

    Ce nouveau dispositif est encadré de façon minutieuse par le décret n° 2014-1573 du 22 décembre 2014 fixant les conditions de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption en application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme.

    Le nouvel article D. 213-13-1 du code de l’urbanisme  précise que :

    « La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. 

    Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25 » (c'est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique).

     Ensuite, le décret du 22 décembre 2014 distingue en fonction de l’acceptation ou du refus de visite par le propriétaire.

    L’article D. 213-13-3 du code de l’urbanisme encadre ainsi le refus de visite :

    « Le propriétaire peut refuser la visite du bien. 

    Le refus est notifié au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l'article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. En l'absence de réponse dans ce délai, le refus est tacite. »

    Le vendeur n’a aucune justification à donner en cas de refus. Il peut refuser explicitement ou implicitement la visite. Le pouvoir réglementaire a pris le soin de prévoir un délai très court de refus implicite (8 jours), évitant ainsi que, comme en matière de non communication des documents demandés, la vente ne puisse être suspendue pour une longue période.

    L’article D. 213-13-2 du code de l’urbanisme encadre lui l’acceptation de la visite :

    « L'acceptation de la visite par le propriétaire est écrite. 

    Elle est notifiée au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l'article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. 

    La visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l'acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés. 

    Le propriétaire, son mandataire ou le notaire est tenu d'informer de l'acceptation de la visite les occupants de l'immeuble mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner. 

    Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier. 

    L'absence de visite dans le délai prévu au troisième alinéa vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. Dans ce cas, le délai suspendu en application du quatrième alinéa de l'article L. 213-2 reprend son cours. »

    Cet article prend le soin de préciser la période de visite du bien, dans les 15 jours calendaires à compter de l’acceptation de la visite.

    Il prend aussi soin, de manière bienvenue, de prévoir l’hypothèse d’une absence de visite, soit que le vendeur se ravise, soit que le titulaire du droit de préemption soit négligent. Une telle situation fait reprendre le délai interrompu.

    Enfin, comme en matière de communication de documents, le 4eme alinéa de l’article L. 213-4 précise que le délai de préemption « reprend à compter (…) du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. »

    Ce mécanisme d’encadrement de visite a pour effet d’allonger le délai laissé au titulaire du droit de préemption pour exercer son droit. Il est quasi certain que ce sera toujours dans le deuxième mois que le titulaire du droit de préemption demandera à visiter le bien. En conséquence, le délai peut être porté au maximum à trois mois et une semaine en cas de refus de visite et à trois mois et trois semaines en cas d’acceptation.

    Ainsi, dans certain cas, le délai à prévoir pour permettre l’exercice - éventuel- du droit de préemption est quasiment doublé. Paradoxalement, l’intérêt du vendeur pressé est de refuser explicitement la visite, dès la réception de la demande. Même dans cette hypothèse, le délai d’exercice du droit de préemption sera allongé d’environ un mois.

     

    Les dispositions nouvelles de la loi ALUR en la matière, tout comme les deux décrets du 22 décembre 2014 vont permettre aux titulaires du droit de préemption d’avoir une connaissance plus précise des biens qu’ils envisagent de préempter. C’est une bonne chose, tant pour l’intérêt général que dans l’intérêt du vendeur.

    Pour autant, il est certain que l’allongement du délai de préemption a pour effet mécanique de retarder les transactions, retardant ainsi la réalisation des projets des acheteurs, ce qui est antinomique avec l’un des objectifs de la loi ALUR de favoriser le développement de l’offre de construction.

    Il est aussi à craindre que, dans certains cas, l’allongement du délai ne puisse constituer un moyen de pression sur le vendeur.

    Benoît JORION

    Avocat à la Cour d’appel de Paris

    Spécialiste en droit public

  • DU NOUVEAU EN MATIERE DE D.I.A. : Attention aux délais allongés (I)

     

    Jusqu’à la loi ALUR du 24 mars 2014, la contrainte pesant sur n’importe quelle transaction immobilière née de l’institution du droit de préemption urbain était bien mesurée.

    Une déclaration d’intention d’aliéner devait être adressée à la commune dont dépend le bien immobilier. Le titulaire du droit de préemption disposait alors de deux mois pour notifier sa décision de préemption (article L. 213-2 du code de l’urbanisme).

    En cas de renonciation explicite à préempter ou de silence gardé par le titulaire du droit de préemption, la transaction pouvait avoir lieu. Une décision de préemption reçue par le représentant du vendeur au-delà de ce délai de deux mois était, pour cette seule raison, illégale (CE, 16 juin 1993, commune d’Etampes, req. n° 135411, mentionné aux tables).

    Vendeur et acheteur devaient donc simplement prévoir un délai de latence entre la signature de la promesse de vente et la réalisation de la vente d’environ deux mois, ce qui permettait raisonnablement de tenir compte du délai permettant l’exercice du droit de préemption urbain.

    Le seul aléa, indépendamment de l’exercice effectif du droit de préemption, tenait au rejet de la déclaration d’intention d’aliéner pour une raison que la jurisprudence avait pris soin d’encadrer. Elle ne pouvait être rejetée par le titulaire du droit de préemption que seulement si elle était incomplète ou entachée d'une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation(CE, 12 février 2014, Société Ham Investissement, req. n° 361741, à paraître aux tables).

    Dans un tel cas, une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner devait être adressée, ce qui faisait repartir le délai de préemption, et donc le délai d’attente avant de réaliser la vente.

    La récente loi n° 2014-366 du 24 mars 2004 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a réécrit l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme.

    Si le délai de deux mois n’est, théoriquement, pas modifié, la loi crée deux innovations en matière de documents qui peuvent être exigés du vendeur et de visite du bien. Ces deux innovations ont pour effet mécanique de risquer de retarder la vente et de rendre le délai de deux mois aléatoire.

    Ces deux innovations ont fait l’objet de deux décrets du 22 décembre 2014 qui les précisent. Ces deux décrets indiquent que le nouveau régime des déclarations d’intention d’aliéner s’applique à celles reçues à compter du 1er janvier 2015.

    La première innovation porte sur la communication de renseignements complémentaires (I). La deuxième innovation porte sur la visite du bien objet de la vente (II).

     

    I.                   La communication de renseignements complémentaires

    Le 1er alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi ALUR rappelle d’abord que :

    « Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement. »

    Le même aliéna pose ensuite, de façon nouvelle, que :

    « Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. »

    Il est donc désormais possible au titulaire du droit de préemption d’adresser une demande de précisions au vendeur sur le bien vendu.

    images.jpg

    Cet article pose deux garanties. La première est celle d’une demande de communication de pièces complémentaires adressée dans le délai de deux mois. On ne peut que regretter que le législateur n’ait pas prévu, comme par exemple en matière d’instruction de permis de construire, matière pourtant plus complexe, un délai plus court.

    La deuxième garantie, plus tangible, est celle d’une demande unique. Le titulaire du droit de préemption ne pourra donc successivement ajouter de nouvelles demandes de communication. 

    Certains documents susceptibles d’être demandés sont fixés par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme lui-même. Il s’agit :

    -      des informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement ;

    -      le cas échéant, des informations dues au titre de l'article L. 741-1 du code de la construction et de l'habitation.

    Les autres documents susceptibles d’être demandés ont été fixés par le décret n° 2014-1572 du 22 décembre 2014 fixant la liste des documents susceptibles d'être demandés au propriétaire d'un immeuble par le titulaire du droit de préemption en application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme.

    La liste, reprise à l’article R. 213-7 du code de l’urbanisme, est impressionnante. Peuvent ainsi être demandés :

    1° Le dossier mentionné à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ; 

    2° S'il y a lieu, l'information prévue au IV de l'article L. 125-5 du code de l'environnement ; 

    3° S'il y a lieu, le diagnostic technique prévu à l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation ou, à compter du 1er janvier 2017, s'il existe, celui prévu à l'article L. 731-1 du même code dans sa rédaction issue du II de l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ;

    4° S'il y a lieu et s'ils existent, les documents dont la transmission à l'acquéreur est prévue aux articles L. 125-7 et L. 512-18 du code de l'environnement ; 

    5° L'indication de la superficie des locaux prévue par l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 relatif à l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou, s'il existe, le mesurage effectué par un professionnel ; 

    6° Les extraits de l'avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l'état de l'immeuble ;

    7° Sous réserve qu'ils soient mentionnés dans la déclaration prévue à l'article L. 213-2 :

    -      la convention ou le bail constitutif de droits réels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;

    -      la convention ou le bail constitutif de droits personnels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;

    8° Sous réserve qu'il soit mentionné dans la déclaration prévue à l'article L. 213-2 et qu'il ait été publié au registre de la publicité foncière, l'acte constitutif de la servitude et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;

    9° Les statuts à jour de la société civile immobilière dont les parts sont cédées ; 

    10° Les livres et les documents établis pour le dernier exercice social clos mentionnés à l'article 1855 du code civil ; 

    11° Le rapport de reddition de compte établi pour le dernier exercice social clos mentionné à l'article 1856 du code civil ; 

    12° A défaut des documents mentionnés aux 10° et 11° du présent II, un état certifié par le gérant établissant la composition de l'actif ainsi que du passif de la société civile immobilière et précisant le bénéfice du dernier exercice social clos.

    Le 4eme alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme précise encore que : 

    -      Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande ;

    -      Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption ;

    -      Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision.

    Ainsi, la réception d’une demande de communication suspend le délai de deux mois. Le vendeur peut mettre un certain temps à réunir les documents demandés. La vente sera retardée d’autant. Le pire pour lui serait de ne pas répondre. Dans un tel cas, le délai sera éternellement suspendu.

    Pour autant, la demande de communication de tels documents aura pour effet de révéler l’intérêt appuyé porté au bien par le titulaire du droit de préemption. Certains vendeurs, surtout si le prix attractif de vente conduit à penser que la préemption serait exercée au prix, seront conduits en conséquence à ne pas fournir de tels documents, renonçant ainsi implicitement à la vente. Cette situation serait la pire, car elle priverait à la fois le propriétaire de son droit de vente et la personne publique de son droit de préemption, droit éventuellement contestable en justice

    Enfin, la loi a prévu que le titulaire du droit de préemption, même s’il a transmis une telle demande de communication en limite de délai, doit, à la réception des documents demandés, si le délai restant est inférieur à un mois, disposer encore d’un mois pour prendre sa décision.

    En conséquence, même dans l’hypothèse d’un vendeur qui, de façon providentielle disposerait de tous les documents à portée de main et qui les transmettrait aussitôt, le délai global peut ne pas être beaucoup inférieur à trois mois.

    Il peut être craint que certains titulaires du droit de préemption, avec une telle demande de communication, ne se donnent en réalité un délai supplémentaire pour élaborer un projet qui ne préexistait pas à la réception de la DIA.

    Une dernière précision doit être apportée sur le destinataire de la demande de renseignements complémentaires. D’après l’article L. 213-2, c’est le propriétaire. En conséquence, sauf modification à venir du formulaire de la DIA qui n’évoque que la notification des décisions du titulaire du droit de préemption au notaire, ce n’est pas ce dernier, contrairement à l’usage suivi en matière d’exercice du droit de préemption, qui sera informé. Ce n’est pas nécessairement le gage de la plus grande réactivité face à cette demande.

    Enfin, il est probable que le décompte du délai pour adresser la demande et le décompte du délai à réception des documents donne lieu à difficulté. Il est logique que cette demande doivent être reçue par le propriétaire (et non simplement adressée à  lui) dans le délai de deux mois de réception de la DIA. De même, c’est la réception des documents demandés par le titulaire du droit de préemption, et non leur envoi, qui fera courir l’éventuel nouveau délai d’un mois pour préempter.

     Cette demande de communication de documents peut s’accompagner d’une demande de visite du bien (à suivre).

    Benoît JORION

    Avocat à la Cour d’appel de Paris

    Spécialiste en droit public

  • Demander l'avis du service des domaines reste obligatoire

    Conseil d’Etat, 23 décembre 2014, Communauté urbaine Brest métropole océane, req. n° 364785, mentionné aux tables

    Extrait

    Salle du contentieux CE.jpg« 5. Considérant, en troisième lieu, que si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d'une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer, en l'espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou s'il a privé les intéressés d'une garantie ;

    6. Considérant que la consultation du service des domaines préalablement à l'exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit constitue une garantie tant pour ce dernier que pour l'auteur de la déclaration d'intention d'aliéner ; que les faits cités au point 4, souverainement constatés par la cour et non argués de dénaturation, devant être regardés comme ayant privé les intéressés d'une garantie, cette irrégularité est de nature à entacher la légalité des décisions de préemption du 3 octobre 2007 ; que ce motif, qui répond à un moyen invoqué devant la cour et dont l'examen n'implique aucune nouvelle appréciation des circonstances de fait, doit être substitué au motif des arrêts attaqués retenant le caractère substantiel de l'irrégularité en cause, dont il justifie le dispositif ; »

     

    ANALYSE

    Brest.jpgLe Conseil d’Etat a adopté fin 2011 un arrêt Dantony (CE, Ass. 23 décembre 2011, rec. p. 649) qui a rebattu les règles applicables en matière de procédure administrative. Jusque-là, un vice de procédure préalable à un acte administratif pouvait conduire à l’annulation de cet acte si ce vice était considéré comme « substantiel ».

    Avec l’arrêt Danthony, la règle a été assouplie, le Conseil d’Etat posant que « un vice n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer, en l'espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu'il a privé les intéressés d'une garantie. »

    Une telle formulation, finement ciselée, a depuis été source d'incertitudes. Dans de nombreux cas, l’administration a tenté de sauver ses décisions entachées d’un vice de procédure en soutenant, soit que ce vice n’avait pas eu  d’influence sur le sens de la décision prise, soit qu’il n’avait pas privé les intéressés d'une garantie.

     

    Il n’y avait pas de raison que le droit de préemption reste à l’écart de cette remise en perspective des vices de procédure et du caractère opérant de leur violation dans le contentieux administratif.

     

    La consultation du service des domaines en a fourni l’occasion.

     

    On sait que demander un avis aux domaines avant une décision de préemption est obligatoire (article R. 213-21 du Code de l'urbanisme) lorsque le prix de vente du bien est supérieur à 75.000 euros (arrêté du 17 décembre 2001) et que s'en abstenir  entache d’illégalité la décision de préemption (CE, 22 févr. 1995, Commune de Ville-la-Grand).

     

    En l’espèce, la Cour administrative d’appel avait classiquement jugé que demander un tel avis constituait une formalité substantielle (CE 18 juin 2007 M. Philippe A. c/ Commune d’Antibes, req. n° 300320) et que, faute d’un tel avis, la procédure suivie par la Communauté urbaine de Brest était irrégulière.

     

    La jurisprudence ayant abandonné ce critère d’analyse, le Conseil d’Etat a annulé l’arrêt, mais pour considérer aussitôt, par substitution de motif, que, au fond, la Cour avait bien jugé.

     

    Pour cela, l’arrêt commenté reprend le considérant de principe de l’arrêt Danthony et pose que « la consultation du service des domaines préalablement à l'exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit constitue une garantie ». Le Conseil d’Etat justifie cette position en considérant que cette garantie vaut tant pour l’administration titulaire du droit de préemption, que pour le vendeur.

     

    Que l’avis des domaines constitue une garantie pour l’administration, c’est incontestable, même si elle n’a aucune obligation de le suivre. Qu’il le soit pour le propriétaire préempté, c’est plus contestable, pour la même raison... De surcroît, l’avis n’est pas communicable, sauf dans le cadre d’une procédure contentieuse (et encore…).

     

    L’avis des domaines reste donc obligatoire dans le cadre du processus de préemption. Cet arrêt constitue donc une intéressante illustration du Tout changer pour que rien ne change du prince Salina.


    Benoît Jorion

    Avocat à la Cour d’appel de Paris,

    Spécialiste en droit public

  • La loi ALUR et le droit de préemption (III)

    La loi ALUR, en troisième lieu, déséquilibre un peu plus le droit de préemption. Quelques maigres progrès pour les préemptés ne sont pas contrebalancés par l’augmentation des prérogatives des titulaires du droit de préemption.

    ALUR, Duflot, utilisation, revente, dommage intérêt, rétrocession, acquéreur évincé, transfert de propriété Une liberté accrue d’utiliser le bien préempté

    Un des aspects les plus contestables du droit de préemption tenait dans la possibilité pour le titulaire du droit de préemption, une fois le bien acquis, de l’utiliser quasiment sans contrainte. En effet, l’article, L. 213-11 précisait que « les biens acquis par l’exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés aux fins définies à l’article L. 210-1 », c'est-à-dire pour presque n’importe quelle fin.

    Cette liberté était paradoxale au regard de l’obligation, strictement contrôlée par la jurisprudence, d’indiquer dans la décision de préemption la nature d’un projet et de devoir justifier de la réalité de ce dernier (CE, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, BJDU 2008 p. 57).

    Le nouvel article L. 213-11, loin de corriger ce paradoxe, le confirme en insistant sur le fait que « les biens acquis par l’exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l’un des objets mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1, qui peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption »,

    L’obligation d’une décision de l’organe délibérant de la personne publique en cas de changement d’affectation du bien n’est guère dissuasive.

    L’action en dommage intérêt

    Le législateur modifie à la marge la possibilité d’une action en dommage-intérêt si, d’une part, l’ancien propriétaire et l’acquéreur évincé ne sont pas informés de la décision d'utiliser ou d'aliéner pour d'autres objets que ceux mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1 un bien acquis depuis moins de cinq ans et s’il ne leur est pas proposé l'acquisition de ce bien en priorité et, d’autre part, en cas d’annulation ou de déclaration d’illégalité, s’il ne leur est pas proposé l'acquisition du bien en priorité (art. L. 213-12).

    Seule véritable innovation, un 3eme alinéa prévoit désormais que « la renonciation à la rétrocession n'interdit pas de saisir le tribunal de l'ordre judiciaire d'une action en dommages et intérêts contre le titulaire du droit de préemption ».

    Le droit à indemnisation en cas de préemption illégale n’est pas affectée par cette innovation (CE, 15 mai 2006 Commune du Fayet, rec. p. 250).

    ALUR, Duflot, utilisation, revente, dommage intérêt, rétrocession, acquéreur évincé, transfert de propriété Les suites d’une préemption illégale

    La jurisprudence avait dû poser quelles étaient les conséquences de l’annulation d’une décision de préemption lorsque le bien avait entretemps été cédé au titulaire du droit de préemption. Elle avait posé (CE, Sect. 26 février 2003, Bour, rec. p. 59 ; CE Sect., 19 décembre 2008, Pereira dos Santos Maia, req. n° 293853) qu’il « appartient au titulaire du droit de préemption de proposer à l'acquéreur évincé puis, à défaut, au propriétaire initial d'acquérir le bien à un prix visant à rétablir autant que possible et sans enrichissement injustifié de l’une quelconque des parties les conditions de la cession à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle ».

    Le nouvel article L. 213-11-1 innove en précisant que le bien doit être d’abord proposé aux anciens propriétaires puis à l’acquéreur évincé « lorsque son nom était inscrit dans la déclaration d’intention d’aliéner ». Cette inversion n’est pas justifiée. En effet, lorsque le vendeur conteste une décision de préemption c’est soit parce que le prix ne lui convenait pas, soit parce qu’il souhaitait que le bien soit vendu à l’acheteur choisi par lui. En revanche, il ne souhaite quasiment jamais redevenir propriétaire du bien.

    En revanche, lorsque l’acquéreur conteste une décision de préemption, c’est parce qu’il veut acquérir le bien.  Il n’y a donc aucune raison, si ce n’est de faire perdre du temps à tous, de proposer le bien d’abord au vendeur, qui refusera, avant de le proposer ensuite à l’acquéreur.

    A noter cependant que, seul l’acquéreur dont le nom a été mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner pourra bénéficier de cette proposition. Ainsi, si cette mention n’est toujours pas obligatoire, son omission aura une conséquence négative, ce qui n’était pas le cas jusqu’à présent.

    A noter aussi que, d’une part, le législateur rend obligatoire cette proposition, sans tenir compte de l’intérêt général à ne pas rétrocéder qui avait été admis par la jurisprudence. A noter enfin, c’est un autre moyen de rendre la rétrocession plus complexe, qu’il est désormais prévu, à défaut d’accord amiable, l’intervention du juge de l’expropriation pour fixer le prix de revente du bien.

    En revanche, la loi ne règle pas la question pourtant complexe des conséquences de l’annulation d’une décision de préemption lorsque le bien a été entretemps revendu par le titulaire du droit de préemption.

    Les suites de la décision de préemption pour le vendeur

    La seule véritable simplification du droit de préemption provient de la nouvelle rédaction de l’article L. 212-14 du code de l’urbanisme. Cet article est consacré aux suites de la décision de préemption pour le vendeur.

    D’abord, le nouvel article met fin à la position déduite de la jurisprudence selon laquelle le transfert de propriété intervenait, en cas de préemption au prix, au jour de la décision de préemption. Désormais, il est prévu que « le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique ». Ce changement constitue un changement bienvenu puisqu’il met fin à la situation paradoxale d’un transfert de propriété sans réitération ni paiement du prix.

    Ensuite, le délai pour payer le bien, ou pour en consigner le paiement en cas d’obstacle, n’est plus de six mois, mais de quatre mois, ce qui constitue une amélioration de la situation du vendeur.

    Benoît JORION

    Avocat à la Cour d’appel de Paris

    Spécialiste en droit public

  • La loi ALUR et le droit de préemption (II)

    La loi ALUR, en deuxième lieu, complique la procédure du droit de préemption urbain. L’objectif officiel du législateur de développer l’offre foncière est contredit par les nouvelles contraintes et les retards inhérents qu’il institue en matière de procédure du droit de préemption. Officiellement équilibrée, la loi renforce en réalité globalement les droits des titulaires du droit de préemption, tandis qu’elle réduit ceux des vendeurs et acquéreurs.

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    Réforme de la déclaration d’intention d’aliéner

    La première et plus importante des complications résulte de la modification de la procédure de déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Jusque-là, la DIA ne pouvait être rejetée quesi la déclaration initiale était incomplète ou entachée d'une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation(CE, 12 février 2014, Société Ham Investissement, req. n° 361741, à paraître aux tables). Le délai de latence n’était que de deux mois, permettant théoriquement lors de la signature du compromis de vente de savoir à quelle date cette dernière pourrait être régularisée.

    Désormais, le rédacteur de la DIA doit fournir « les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement ». Il doit donc informer qu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain. Il doit aussi informer des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. Cet ajout est destiné à contrecarrer un arrêt récent de la Cour de cassation (Civ. 3eme, 7 novembre 2012, Commune d’Amiens, pourv. n° 11-22907).

    De surcroît, il est prévu qu’il peut être adressé au propriétaire « une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière ». La liste de ces documents devra être fixée par décret (L. 213-2).

    Enfin, et ce sera en pratique le plus important, la durée pendant laquelle le droit de préemption peut être exercé va devenir imprévisible.

    Le 4eme alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme prévoit désormais que :

    « Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. »

    Ainsi, il sera possible, peu de temps avant la fin de période de deux mois de demander une visite des lieux. Cette visite, que le propriétaire pourra toujours refuser, fera courir un nouveau délai d’un mois à compter soit de la visite, soit du refus. Un délai entre la demande de visite et la visite, ou le refus de visite, est également à ajouter.

    Les conditions de demande de visite du bien seront fixées par décret.

    AN2.jpgLimitation dans le temps de la purge du droit de préemption

     

    La deuxième innovation va limiter une pratique fréquente consistant à purger par avance le droit de préemption. Cette pratique permettait, une fois le droit de préemption purgé de pouvoir vendre le bien sans condition de durée, à condition, bien sûr, que ce soit au même prix.

    Désormais, cette possibilité n’existera plus que pendant trois ans. Au-delà, une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner devra être déposée, ouvrant ainsi la possibilité de préemption (art. L. 213-8). De façon innovante, pendant ces trois ans, le prix du bien pourra être révisé en fonction des variations du coût de la construction.

    En revanche, la possibilité de vendre au même prix, sans limitation de durée, après l’annulation de la décision de préemption, ne devrait pas être remise en cause.

    Benoît JORION

    Avocat à la Cour d’appel de Paris

    Spécialiste en droit public