(Civ. 3me, 6 septembre 2018, EPF de l’Ain, pourv. n° 15-13490).

Ni le code de l’urbanisme, ni le code de l’expropriation auquel il renvoie, ne fixe de méthode pour évaluer un bien préempté. La méthode d’évaluation par comparaison est la plus souvent pratiquée, tandis que la méthode d’évaluation par la récupération foncière ou méthode promoteur peut être plus intéressante pour le vendeur d’un terrain à bâtir.

Dans le cas d’espèce, le titulaire du droit de préemption reproche paradoxalement à la cour d’appel d’avoir écarté la méthode par comparaison au bénéfice de la méthode par comparaison, tout en ayant pris en compte de façon contradictoire des références de biens destinés à être démolis et rebâtis et en ayant ajouté une indemnité pour les droits à construire.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond sur la méthode d’évaluation à retenir et sur les références à retenir : « Mais attendu qu'ayant, après avoir écarté la méthode d'évaluation par la récupération foncière en constatant que les bâtiments qui recouvraient la quasi-totalité de la surface de la parcelle n'étaient ni insalubres, ni dénués de valeur, souverainement choisi la méthode par comparaison en prenant en considération, parmi les éléments proposés par les parties, les cessions portant sur des immeubles bâtis à usage mixte destinés à être démolis puis reconstruits, qui lui sont apparues les mieux appropriées, et relevé que les frais de dépollution devaient être supportés par le dernier exploitant, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision en fixant souverainement, sans se contredire, la valeur de la parcelle en tenant compte de sa situation privilégiée et de son fort potentiel de constructibilité ».

Benoît Jorion

(CA Paris, 15 juin 2018, SARL Darmon Immobilier, RG 16/212387).

Le droit de l’intermédiaire, en cas de décision de préemption, à percevoir sa commission est régulièrement contesté, même si la jurisprudence estime de façon constante qu’elle est due (Civ. 1ere, 24 janvier 2006, Société Atlantimmo, pourv. n° 02-18746 ; Civ. 3eme, 14 décembre 2017, EPFL du pays basque, pourv. n° 16-20150, publié au bulletin) (Cf. cette chronique, Administrer 2018, n° 521, p. 24).

Ce droit vient d’être rappelé dans une hypothèse ou, après avoir été préempté, le vendeur, sans attendre la décision du juge de l’expropriation, a conclu un accord transactionnel avec le titulaire du droit de préemption. Face à ce dernier qui refusait de verser la commission contractuellement due par l’acquéreur, il a été posé que « la négociation étant intervenue dans le cadre de procédure engagée devant le juge de l'expropriation, la commune de Pantin ne peut soutenir que cette négociation serait autonome par rapport à l'exercice de son droit de préemption, alors que ni la commune ni la SARL Darmon Immobilier n'ont, dans ce cadre, renoncé à exercer leurs droits, la commune, celui de préempter, M. A..., celui de faire arbitrer le prix par le juge de l'expropriation en cas d'échec de sa proposition sur le prix; le désistement d'instance intervenu à la suite de l'acceptation par la ville de Pantin de la proposition de M. A... ne peut donc s'analyser comme une renonciation de la commune à l'exercice de son droit de préemption ». Aucune faute de l’intermédiaire n’étant prouvée, il a droit de percevoir l’intégralité des honoraires fixés.

Benoît Jorion

(CE, 4 avril 2018, Métropole de Lyon, req. n° 412423).

Le Conseil d’Etat avait précédemment posé les conséquences de la suspension juridictionnelle d’une décision de préemption sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative (CE, 23 juillet 2003, société Atlantique terrains, mentionné aux tables) : « non seulement faire obstacle à la prise de possession au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener la vente à son terme ». Cette possibilité de réaliser la vente sur la base d’une simple suspension obtenue en référé rencontre souvent une certaine réticence de la part des notaires. Dans cet arrêt de 2003, le Conseil d’Etat avait pris soin d’assortir cette possibilité de réaliser la vente d’une exception : « sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent les dispositions précitées de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets susmentionnées ».

Cependant, jusqu’à présent, aucune décision connue ne donnait l’exemple d’une suspension seulement partielle. Ce n’est désormais plus le cas.

Le Conseil d’Etat a censuré une ordonnance qui avait accordé une suspension complète et a posé : « 9. La métropole de Lyon fait valoir l'intérêt qui s'attache à la préservation du domaine de la Guerrière, tandis que MM. B...et la société Duolis indiquent que le premier d'entre eux et cette société, partiellement substituée, sont désormais devenus, ainsi que le permettaient les ordonnances du juge des référés du 3 juillet 2017, propriétaires respectivement des parcelles D 324 et D 325 et des parcelles D 162, D 163, D 267, D 488, D37 et D 38, sans toutefois apporter de précision sur l'urgence qui s'attacherait, pour eux, à poursuivre leur projet avant qu'il soit statué sur leurs requêtes en annulation. Dans ces conditions, il y a lieu, compte tenu, d'une part, de la suspension de l'exécution des décisions de préemption en ce qu'elles permettent le transfert de propriété des biens à la métropole de Lyon et, d'autre part, des inconvénients qui s'attacheraient à un retour provisoire des biens à leurs propriétaires initiaux, de prévoir que, jusqu'à ce qu'il soit statué sur les requêtes en annulation, la société Duolis et M. F... B..., en leur qualité de propriétaires, pourront prendre les mesures conservatoires qui s'avéreraient nécessaires mais ne pourront ni disposer des biens ainsi acquis ni en user dans des conditions qui seraient de nature à faire obstacle à la réalisation du projet en vue duquel les préemptions ont été décidées ou à la rendre plus onéreuse ». Les ventes ayant eu lieu sur la base de la suspension initiale, le Conseil d’Etat, de façon originale, limite les droits des nouveaux acquéreurs, qui sont de surcroît des personnes privées.

Benoît Jorion