préemption

Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

La responsabilité en matière de préemption

  • Refus de rétrocéder un bien dont le prix n’est pas réglé

    (CA Paris, 16 novembre 2018, commune de Brou-sur-Chantereine, RG 17/059547)

    L’article L. 213-14 du code de l’urbanisme impose un paiement ou une consignation du bien préempté dans les quatre mois (six à l’époque des faits). En l’espèce, une commune s’est abstenue d’y procéder. Le vendeur a alors demandé en justice la rétrocession du bien et des dommage-intérêts.

    La commune a mis près de trois ans pour s’exécuter. La longueur de ce délai est jugée fautif et la commune est condamnée à indemniser le vendeur.

    Benoît Jorion

  • Refus de rétrocéder un bien illégalement préempté

    En cas d’annulation ou de déclaration d’illégalité de la décision de préemption d’un bien, lorsque ce bien a été dans l’intervalle acquis par le titulaire du droit, l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme prévoit un mécanisme d’obligation de proposition au vendeur et à l’acquéreur évincé.

    Une cour, sur la base des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative, accepte de prononcer une astreinte contre une commune qui s’est durablement abstenue de proposer le bien à l’acquéreur évincé, en dépit d’un précédent arrêt qui l’enjoignait de le faire (CAA Versailles, 12 avril 2018, SAS Balika investissements, req. n° 17VE03580).

    Une autre cour, statuant sur le terrain indemnitaire, estime qu’un retard de plus de quatre ans pour exécuter une injonction de proposition du bien est excessif et constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune. Cependant, dans le cas d’espèce, l’acquéreur évincé n’arrive pas à établir l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre le retard et les préjudices financiers allégués (CAA Marseille, 12 juin 2018, SCI JT, req. n° 17MA04360).

    Benoît Jorion

  • Responsabilité du fait d’une décision de préemption sur un bail commercial

    (TA Cergy-Pontoise, 29 mars 2018, société connected world services, req. n° 1602666).

    La jurisprudence en matière de contestation des préemptions de fonds de commerces, fonds artisanaux et baux commerciaux reste rare. C’est encore plus le cas pour les actions indemnitaires.

    La préemption d’un bail avait été précédemment annulée, la cession n’étant pas contraire aux objectifs fixés par la commune. Pour apprécier la demande indemnitaire du titulaire du bail, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise s’est inspiré de la jurisprudence commune de Fayet et, après avoir relevé l’existence d’un lien de causalité suffisant, a accepté d’indemniser la perte du prix de cession, pourtant nettement supérieur au prix du marché et le retard dans la vente Responsabilité du fait d’une décision de préemption sur un bail commercial
    La jurisprudence en matière de contestation des préemptions de fonds de commerces, fonds artisanaux et baux commerciaux reste rare. C’est encore plus le cas pour les actions indemnitaires.
    La préemption d’un bail avait été précédemment annulée, la cession n’étant pas contraire aux objectifs fixés par la commune. Pour apprécier la demande indemnitaire du titulaire du bail, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise s’est inspiré de la jurisprudence commune de Fayet et, après avoir relevé l’existence d’un lien de causalité suffisant, a accepté d’indemniser la perte du prix de cession, pourtant nettement supérieur au prix du marché et le retard dans la vente.

    Benoit Jorion

  • Indemnisation de l'acquéreur du fait d’une décision de préemption

    Il a été posé « qu'un acquéreur évincé par une décision de préemption illégale est en droit d'obtenir réparation des préjudices qui résultent pour lui, de façon directe et certaine, de cette décision (CE, 17 décembre 2007, commune de Montreuil, req. n° 304626, mentionné aux tables).

    Il est fait application de ce principe en indemnisant les troubles dans les conditions d’existence du fait du retard dans la possibilité d’acquérir un bien illégalement préempté. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, la perte des bénéfices escomptés par la mise en location du bien n’apparait pas comme suffisamment certaine (CAA Marseille, 28 mai 2018, commune de Murviel-lès-Montpellier, req. n° 16 MA01416).

    A l’inverse, l’indemnisation de l’acquéreur évincé a été refusée pour la raison suivante : « 8. la décision de préemption en litige n'était motivée par aucun projet précis. Par lettre du 20 janvier 2000, la commune de Venelles a informé le conseil de M. C... de ce que les parcelles cadastrées n° BX 105, BW 146, 148 et 226 ont été classées dans le domaine public communal par délibération du conseil municipal du 14 février 1995 dès lors qu'elles constituent l'assiette foncière d'un bassin de rétention, d'une esplanade publique et d'une voie de desserte publique. Un tel motif est de nature à justifier une action ou une opération au sens des dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme lequel vise la réalisation des équipements collectifs. Dès lors, la décision prise par la commune dans le cadre de l'exercice de son droit de préemption étant justifiée légalement, l'illégalité formelle de cette décision tenant à l'incompétence de son auteur n'était pas de nature, en l'espèce, à ouvrir droit à réparation des préjudices invoqués par M. C.... » (CAA Marseille, 11 juin 2018, commune de Venelles, req. n° 16MA04646). 

    Benoit Jorion

  • Indemnisation du vendeur du fait d’une décision de préemption

    Par un arrêt de principe Commune de Fayet (CE, 15 mai 2006, publié au recueil), le Conseil d’Etat a encadré le droit à indemnisation des vendeurs en cas de décision de préemption illégale n’ayant pas abouti.

    Dans une hypothèse ou une commune, après avoir préempté, renonce à cette préemption, il a été jugé que la responsabilité pour rupture d’égalité devant les charges publiques ne pouvait être recherchée, confirmant ainsi une position de principe du Conseil d’Etat (CE, 7 mai 1986, SA Études Malesherbes, tab. p. 758). Dans ce même arrêt, la Cour pose que « 5. la circonstance que la commune d'Aulnay-sous-Bois ait, en application des dispositions de l'article L. 213-7 du code de l'urbanisme, renoncé en raison d'un désaccord sur le prix de l'immeuble préempté, à l'exercice de son droit, n'est pas de nature à engager, en soi, sa responsabilité pour faute ; que si la société requérante fait état d'une attitude ambigüe de la commune sur ses intentions ayant eu pour effet de décourager le candidat à l'acquisition de l'immeuble, il ressort des pièces du dossier que la commune a exercé ce droit à renonciation dans un délai assez court, inférieur à quatre mois, insusceptible d'être regardé comme disproportionné et déraisonnable et de nature à ouvrir droit à réparation » (CAA Versailles, 26 avril 2018, SCI Soraya, req. n° 16VE01743).

    Dans une autre affaire, ou une commune a également préempté, puis renoncé à préempter, entrainant la perte de l’acquéreur, il a été jugé, après avoir été relevé que la commune n’apportait aucun élément de nature à établir la réalité du projet, que l’acquéreur avait droit à être indemnisé :

    • De la taxe foncière et des primes d’assurance ;
    • Des frais de garde de l’immeuble ;
    • De la moins-value résultant du prix de vente final de l’immeuble, en ce qu’elle résulte de l’évolution défavorable du prix de l’immobilier, mais pas en ce qu’elle résulte de dégradations subies par l’immeuble ;
    • Du retard dans la vente.

    En revanche, la remise en état de l’immeuble à la suite des dégradations causées par des occupants sans droit ni titre a été jugée ne pas trouver sa cause directe dans la décision de préemption (CAA Nancy, 7 juin 2018, Société Immotur, req. n° 17NT02132).

    Enfin, dans une dernière affaire, le droit à réparation a été admis, à la suite d’une décision de préemption illégale, pour les taxes foncières, les frais d’annonce immobilière, les frais de diagnostic, les charges de copropriété, mais pas pour les frais financiers. Cependant, le bien ayant été finalement vendu plus cher qu’envisagé initialement, et à un montant supérieur au préjudice indemnisable, il a été jugé que le préjudice était compensé (CAA Versailles, 27 septembre 2018, SCI LRTS, req. n° 16VE02522).