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Indemnisation du vendeur du fait d’une décision de préemption

Par un arrêt de principe Commune de Fayet (CE, 15 mai 2006, publié au recueil), le Conseil d’Etat a encadré le droit à indemnisation des vendeurs en cas de décision de préemption illégale n’ayant pas abouti.

Dans une hypothèse ou une commune, après avoir préempté, renonce à cette préemption, il a été jugé que la responsabilité pour rupture d’égalité devant les charges publiques ne pouvait être recherchée, confirmant ainsi une position de principe du Conseil d’Etat (CE, 7 mai 1986, SA Études Malesherbes, tab. p. 758). Dans ce même arrêt, la Cour pose que « 5. la circonstance que la commune d'Aulnay-sous-Bois ait, en application des dispositions de l'article L. 213-7 du code de l'urbanisme, renoncé en raison d'un désaccord sur le prix de l'immeuble préempté, à l'exercice de son droit, n'est pas de nature à engager, en soi, sa responsabilité pour faute ; que si la société requérante fait état d'une attitude ambigüe de la commune sur ses intentions ayant eu pour effet de décourager le candidat à l'acquisition de l'immeuble, il ressort des pièces du dossier que la commune a exercé ce droit à renonciation dans un délai assez court, inférieur à quatre mois, insusceptible d'être regardé comme disproportionné et déraisonnable et de nature à ouvrir droit à réparation » (CAA Versailles, 26 avril 2018, SCI Soraya, req. n° 16VE01743).

Dans une autre affaire, ou une commune a également préempté, puis renoncé à préempter, entrainant la perte de l’acquéreur, il a été jugé, après avoir été relevé que la commune n’apportait aucun élément de nature à établir la réalité du projet, que l’acquéreur avait droit à être indemnisé :

  • De la taxe foncière et des primes d’assurance ;
  • Des frais de garde de l’immeuble ;
  • De la moins-value résultant du prix de vente final de l’immeuble, en ce qu’elle résulte de l’évolution défavorable du prix de l’immobilier, mais pas en ce qu’elle résulte de dégradations subies par l’immeuble ;
  • Du retard dans la vente.

En revanche, la remise en état de l’immeuble à la suite des dégradations causées par des occupants sans droit ni titre a été jugée ne pas trouver sa cause directe dans la décision de préemption (CAA Nancy, 7 juin 2018, Société Immotur, req. n° 17NT02132).

Enfin, dans une dernière affaire, le droit à réparation a été admis, à la suite d’une décision de préemption illégale, pour les taxes foncières, les frais d’annonce immobilière, les frais de diagnostic, les charges de copropriété, mais pas pour les frais financiers. Cependant, le bien ayant été finalement vendu plus cher qu’envisagé initialement, et à un montant supérieur au préjudice indemnisable, il a été jugé que le préjudice était compensé (CAA Versailles, 27 septembre 2018, SCI LRTS, req. n° 16VE02522).

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