(CE, 4 avril 2018, Métropole de Lyon, req. n° 412423).

Le Conseil d’Etat avait précédemment posé les conséquences de la suspension juridictionnelle d’une décision de préemption sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative (CE, 23 juillet 2003, société Atlantique terrains, mentionné aux tables) : « non seulement faire obstacle à la prise de possession au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener la vente à son terme ». Cette possibilité de réaliser la vente sur la base d’une simple suspension obtenue en référé rencontre souvent une certaine réticence de la part des notaires. Dans cet arrêt de 2003, le Conseil d’Etat avait pris soin d’assortir cette possibilité de réaliser la vente d’une exception : « sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent les dispositions précitées de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets susmentionnées ».

Cependant, jusqu’à présent, aucune décision connue ne donnait l’exemple d’une suspension seulement partielle. Ce n’est désormais plus le cas.

Le Conseil d’Etat a censuré une ordonnance qui avait accordé une suspension complète et a posé : « 9. La métropole de Lyon fait valoir l'intérêt qui s'attache à la préservation du domaine de la Guerrière, tandis que MM. B...et la société Duolis indiquent que le premier d'entre eux et cette société, partiellement substituée, sont désormais devenus, ainsi que le permettaient les ordonnances du juge des référés du 3 juillet 2017, propriétaires respectivement des parcelles D 324 et D 325 et des parcelles D 162, D 163, D 267, D 488, D37 et D 38, sans toutefois apporter de précision sur l'urgence qui s'attacherait, pour eux, à poursuivre leur projet avant qu'il soit statué sur leurs requêtes en annulation. Dans ces conditions, il y a lieu, compte tenu, d'une part, de la suspension de l'exécution des décisions de préemption en ce qu'elles permettent le transfert de propriété des biens à la métropole de Lyon et, d'autre part, des inconvénients qui s'attacheraient à un retour provisoire des biens à leurs propriétaires initiaux, de prévoir que, jusqu'à ce qu'il soit statué sur les requêtes en annulation, la société Duolis et M. F... B..., en leur qualité de propriétaires, pourront prendre les mesures conservatoires qui s'avéreraient nécessaires mais ne pourront ni disposer des biens ainsi acquis ni en user dans des conditions qui seraient de nature à faire obstacle à la réalisation du projet en vue duquel les préemptions ont été décidées ou à la rendre plus onéreuse ». Les ventes ayant eu lieu sur la base de la suspension initiale, le Conseil d’Etat, de façon originale, limite les droits des nouveaux acquéreurs, qui sont de surcroît des personnes privées.

Benoît Jorion

Conseil d’Etat, 14 novembre 2007 SCI du Marais, à paraître aux tables.



Extraits : « Considérant, d'une part, que la SCI DU MARAIS bénéficie, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'une présomption d'urgence ; que, si la commune de Chelles invoque la nécessité pour elle d'implanter sur la parcelle litigieuse le siège de la communauté de communes de Marne et Chantereine, cette seule circonstance, à la supposer établie, ne constitue pas une situation particulière susceptible de faire obstacle à ce qu'une situation d'urgence soit reconnue au profit de la SCI DU MARAIS ;

Considérant, d'autre part, que les moyens invoqués par la SCI DU MARAIS et tirés de ce que la commune de Chelles n'a pas recueilli l'avis du service des domaines préalablement à l'exercice de son droit de préemption, de ce que la décision de préemption litigieuse est insuffisamment motivée et de ce que la commune ne justifie pas d'un projet d'aménagement suffisamment précis et certain sont de nature, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux sur la légalité de cette décision ; qu'en revanche, pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, les moyens tirés de ce que le bien préempté n'était pas soumis au droit de préemption urbain et de l'absence de publicité de la délibération instituant le droit de préemption de la commune ne paraissent pas de nature à faire naître un tel doute ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède, et compte tenu du transfert de propriété intervenu à la date de l'exercice du droit de préemption aux conditions indiquées dans la déclaration d'intention d'aliéner, qu'il y a lieu de suspendre l'exécution de la décision de préemption en date du 28 décembre 2006 en tant qu'elle permet à la commune de disposer de l'ensemble ainsi acquis et peut la conduire à en user dans des conditions qui rendraient irréversible cette décision ; qu'eu égard aux effets de cette suspension, les conclusions de la SCI DU MARAIS tendant à ce qu'il soit enjoint à la commune de s'abstenir de revendre le bien préempté sont devenues sans objet »



Commentaire : l’hypothèse posée par l’arrêt Bour où, entre l’adoption d’une décision de préemption illégale et l’annulation de cette décision, le bien préempté a été revendu à un tiers par le titulaire du droit de préemption constitue une hypothèse irritante. En effet, en dépit de l’illégalité de la décision de préemption, l’acquéreur évincé est placé devant le fait accompli et ne peut plus acquérir le bien.

L’arrêt commenté tente de limiter les hypothèses ou il peut y avoir revente à un tiers.

De façon classique cet arrêt relève, en l’espèce, l’existence d’une urgence et de moyens de nature à faire naître un doute sérieux. Il prononce en conséquence la suspension la décision de préemption.

Ce qui est nouveau c’est que, la demande de suspension ayant été rejetée par le juge du fond et la préemption ayant été faite au prix de la déclaration d’intention d’aliéner, la suspension ne pouvait plus empêcher l’acquisition du bien par l’autorité préemptrice. Cela aurait pu conduire le juge du référé à prononcer un non lieu à statuer, ainsi qu’il l’a déjà fait par le passé (Cf. CE 4 février 1994 Gallenmuller, tab. p. 1123), la décision de préemption étant entièrement exécutée.

Pourtant, dans une situation très semblable au cas d’espèce (cassation d’une ordonnance refusant de prononcer la suspension, vente déjà signée), le Conseil d’Etat avait suspendu une décision de préemption «en tant qu'elle permet à la communauté d'agglomération de disposer de l'ensemble ainsi acquis et peut la conduire à user de ce bien dans des conditions qui rendraient irréversible cette décision de préemption » (CE 23 juin 2006 Société Actilor).

Avec l’arrêt commenté, le Conseil d’Etat reprend cette formule de principe de l’arrêt Actilor et précise que la revente du bien constitue l’un des usages qui rendrait irréversible cette décision de préemption. Il était donc inutile d’enjoindre explicitement à la commune de s'abstenir de revendre le bien préempté, la décision de suspension s’opposant de plein droit à une telle possibilité.

Ainsi, il ne fait donc plus de doute que la suspension d’une décision de préemption empêche de plein droit la revente du bien préempté. C’est une façon - encore insuffisante - de limiter les inconvénients de la jurisprudence Bour.

Benoît JORION
Avocat à la Cour d’appel de Paris
Spécialiste en droit public

Conseil d'Etat 12 Novembre 2007 SARL GLOBE INVEST c/ VILLE DE PARIS, req. n° 295798, à paraître aux tables



Extraits : « Considérant que la SARL GLOBE INVEST demande l'annulation de l'ordonnance du 7 juillet 2006 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Paris a rejeté comme irrecevable sa demande tendant, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, à la suspension de la décision du 27 janvier 2006 par laquelle la société immobilière d'économie mixte de la ville de Paris a préempté les lots n° 3, 4, 102 et 103 d'un ensemble immobilier situé 36, rue de Belleville à Paris ;

Considérant qu'aux termes de l'article R. 213-10 du code de l'urbanisme : « À compter de la réception de l'offre d'acquérir, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption : a) Soit qu'il accepte le prix ou les nouvelles modalités proposés b) Soit qu'il maintient le prix ou l'estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation c) Soit qu'il renonce à l'aliénation » ; que la seule circonstance qu'un propriétaire renonce, en application de ces dispositions, à aliéner un bien qui fait l'objet d'une décision de préemption n'est pas de nature, à elle seule, à épuiser les effets de cette décision ; qu'ainsi, en jugeant que la renonciation des propriétaires à aliéner les lots mentionnés, à la suite de la décision de préemption du 27 janvier 2006, rendait sans objet la demande de suspension présentée par la SARL GLOBE INVEST, le juge des référés du tribunal administratif de Paris a commis une erreur de droit ; que, dès lors, l'ordonnance du 7 juillet 2006 doit être annulée en tant qu'elle a décidé que la demande était irrecevable. »



Commentaire : Lorsqu’une préemption est décidée à un prix inférieur à celui figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner, l’article R. 213-10 du code de l’urbanisme offre trois options au vendeur : soit accepter le prix, soit maintenir le prix et accepter la saisine du juge de l’expropriation, soit enfin renoncer à la vente.

Parallèlement, le vendeur dispose de la possibilité de saisir le juge administratif, tant pour faire annuler, que pour faire suspendre la décision de préemption.

Avec la décision commentée, le Conseil d’Etat vient d’affirmer l’indépendance des deux procédures.

Le Tribunal administratif de Paris, saisi en référé, avait jugé que la renonciation des propriétaires à aliéner rendait sans objet la demande de suspension. Le Conseil d’Etat, statuant en tant que juge de cassation, a censuré cette ordonnance pour erreur de droit. Il a rappelé que la renonciation n'épuisait pas les effets de la décision de préemption.

Une telle solution doit être approuvée. En effet, renoncer à l’aliénation, c’est renoncer à vendre à la collectivité préemptrice, le cas échéant à un prix inférieur. Mais, le vendeur peut souhaiter persister dans son projet de vendre à un vendeur déterminé et à un prix librement négocié. C'est en celà que la décision de préemption produit des effets, même en cas de renonciation à la vente après préemption. Le vendeur ne doit donc pas se voir privé de la possibilité d’obtenir l’annulation de la décision de préemption. Il ne doit pas non plus se voir privé de la possibilité d’obtenir la suspension de la décision de préemption, comme en l’espèce, ce qui est encore plus remarquable.

Il aurait été possible de discuter, sur le terrain de l’urgence, la logique de la renonciation à la vente. Toutefois, au regard des délais de jugement du juge de l’expropriation, et des délais de réalisation de la vente qui peut s’en suivre, la saisine du juge du référé suspension apparaît comme plus appropriée dans la perspective d'une vente rapide.


Benoît JORION
Avocat à la Cour d’appel de Paris
Spécialiste en droit public

Tribunal administratif de Cergy-Pontoise 5 mars 2007 Melle Nathalie H. c/ Commune de Saint-Ouen, req. n° 0701466



Extrait : « Considérant, en premier lieu, qu’eu égard aux effets d’une décision de préemption notamment, comme en l’espèce, lorsque la commune propose un prix inférieur à celui convenu entre les parties, la condition d’urgence est présumée satisfaite au bénéfice du vendeur ; qu’en outre, Melle H. fait état d’une situation financière difficile, non contestée par la commune, qui justifie son intérêt à vendre rapidement le bien au prix stipulé dans la promesse de vente. »



Commentaire : On sait que lorsque l’acquéreur évincé demande la suspension d’une décision de préemption, la condition d’urgence est présumée remplie (CE Sect. 13 novembre 2002 Hourdin). Selon, le Conseil d’Etat, la suspension a, en principe, pour conséquence « selon le cas, non seulement de faire obstacle à la prise de possession et au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener la vente à son terme » (CE, 23 juillet 2003, Sté Atlantique terrains).

En revanche, le vendeur doit démontrer une urgence spécifique, urgence qui peut résulter d’un besoin d’argent (CE 14 nov. 2003, Colladant). Le vendeur est donc paradoxalement dans une situation moins favorable que l’acheteur, alors même que c’est son bien qui fait l’objet de la décision de préemption.

Dans l’affaire commentée, la commune de Saint-Ouen avait décidé de préempter un studio de 17 m2 (!) à un prix inférieur au compromis de vente. Seule la venderesse avait demandé la suspension, en invoquant notamment des difficultés financières.

L’ordonnance commentée innove en posant une présomption d’urgence au profit du vendeur. La situation financière difficile, qui est rappelée, apparaît dans la décision comme superfétatoire.

Cette présomption d’urgence trouve à s’appliquer lorsque le prix proposé est inférieur à celui du compromis de vente. C’est assez logique car le vendeur est alors confronté au dilemme, soit de vendre relativement rapidement à la commune, mais à un prix inférieur, soit de tenir bon sur le prix, mais de renoncer temporairement à la vente.

Toutefois, cette ordonnance laisse entendre qu’il pourrait aussi y avoir présomption d’urgence dans l’hypothèse d’une préemption au prix du compromis de vente. Dans une telle hypothèse, la vente est considérée comme réalisée. Toutefois, le prix peut n’être versé que six mois après la préemption (article L. 213-14 du code de l’urbanisme), ce qui peut être très gênant pour le vendeur.

Une telle ordonnance, qui suspend la décision de préemption contestée, est ainsi très intéressante en ce qu’elle améliore sensiblement la situation du vendeur devant le juge du référé.


Benoît Jorion
Avocat à la Cour d’appel de Paris,
Spécialiste en droit public

Conseil d’Etat 23 juillet 2003 Société Atlantique terrains, req. n° 254837



Extrait : « Considérant, d'autre part, que, lorsque le juge des référés prend, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, une mesure de suspension de l'exécution d'une décision de préemption, cette mesure a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle à la prise de possession au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener la vente à son terme, sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent les dispositions précitées de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets susmentionnées ; que, si la circonstance que les propriétaires des parcelles cadastrées ZB n°s 60, 61 et 63 ont, à la suite de la réception des décisions de préemption de ces parcelles à un prix inférieur à celui figurant dans les déclarations d'intention d'aliéner, renoncé implicitement ou explicitement à l'aliénation de ces parcelles dans les conditions prévues à l'article R. 213-10 du code de l'urbanisme empêche la communauté urbaine de poursuivre l'acquisition de ces parcelles, les décisions de préemption, dans la mesure où elles continuent de faire obstacle à la signature des actes de vente en exécution des promesses de vente signées entre les propriétaires desdites parcelles et la SOCIETE ATLANTIQUE TERRAINS, n'ont pas épuisé tous leurs effets ; que, dès lors, en rejetant comme irrecevables les conclusions de la société requérante tendant à la suspension des décisions de préemption de ces parcelles au motif que les décisions en cause avaient épuisé tous leurs effets, le juge des référés du tribunal administratif de Nantes a commis une erreur de droit »



Commentaire : La suspension d’une décision de préemption a un effet sur la procédure de préemption elle-même. La difficulté est que cette procédure varie en fonction de l’accord ou de l’absence d’accord sur le prix.

Lorsqu’il y a accord sur le prix, la vente est définitive du seul fait de la préemption. C’est ultérieurement que l’acte de vente est officiellement dressé et le prix versé. Dans cette hypothèse, la suspension va empêcher la prise de possession. En effet, en matière de préemption, la jouissance du bien est dissociée de l’acquisition (Cf. les articles L. 213-14 et L. 213-15 du code de l’urbanisme).

Lorsqu’il y a désaccord sur le prix, la suspension empêche le transfert de propriété. Cela n’empêche donc pas la procédure devant le juge judiciaire de se poursuivre. Mais cette procédure ne pourra pas déboucher sur le transfert de propriété, contrairement aux modalités prévues par l’article L. 213-7 du code de l’urbanisme.

L’aspect le plus intéressant de l’arrêt tient toutefois aux effets d’une suspension sur le vendeur et l’acheteur initial. Pour le Conseil d’Etat, la suspension leur permet de mener la vente à son terme. Cela signifie qu’ils peuvent signer la vente prévue.

Cette possibilité fait parfois l’objet d’une certaine réticence des notaires, inquiets du risque - assez théorique - que la décision de fond ne confirme la décision de référé. Peut-être pour lever cette crainte, le Conseil d’Etat a réservé la possibilité au juge des référés de ne pas permettre cette deuxième conséquence.

Enfin, cette possibilité de mener une vente à son terme devrait également logiquement être ouverte avec un acheteur autre que celui initialement prévu.

Benoît Jorion
Avocat à la Cour d’appel de Paris,
Spécialiste en droit public