préemption

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droit de préemption - Page 5

  • Préemption motivée par la volonté de s’opposer à une vente sur le seul critère de son prix

    (TA Cergy-Pontoise, 22 juillet 2016, Mme A. c/ commune de Nanterre, req. n° 1407488)

    Certaines communes tentent d’utiliser le droit de préemption à des fins de régulation des prix pratiqués sur leur territoire. Conscientes de la fragilité juridique d’un tel objectif, ce dernier était généralement dissimulé. En l’espèce, une commune qui avait mis en place une politique d’accession à la propriété avec des prix inférieurs au marché, avait tenté de s’opposer à une revente en préemptant. Cette préemption était explicitement motivée par la plus-value réalisée.

    Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, confirmé définitivement en appel (CAA Versailles, 5 octobre 2017, commune de Nanterre, req. n° 16VE02954), a annulé la décision de préemption en posant « qu’une telle action repose sur l’unique critère du prix de revente du bien calculé par rapport à son seul prix d’achat ; qu’elle constitue ainsi une démarche uniquement anti-spéculative ayant pour effet de compenser l’insuffisance de clauses protectrices dans les contrats conclus dans la ZAC avant la mise en oeuvre de la délibération du 25 juin 2013 ; que l’usage du droit de préemption afin de s’opposer, sur le seul critère du prix, à des ventes portant, comme en l’espèce, sur des logements ayant été acquis dans le cadre d’une accession aidée ne constitue pas une action susceptible de fonder légalement une décision de préemption au sens des dispositions précitées des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme. »

    On ne peut que se féliciter que cette décision n’ait pas ajouté aux très nombreux objectifs possibles des décisions de préemption posés par l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, un objectif de régulation des prix de l’immobilier. Une telle action ne peut en effet être qualifiée d’action ou d’opération d’aménagement au sens de cet article.

    Benoît Jorion

  • Acte instituant le droit de préemption urbain. Invocabilité à l’appui d’un recours contre une décision de préemption

    (CE, 10 mai 2017, société ABH Investissements, req. n° 398736, mentionné aux tables)

    Le droit de préemption urbain doit d’abord être institué dans une commune pour pouvoir ensuite être exercé à l’occasion de l’aliénation d’un bien. La qualification à donner à la délibération instituant le droit de préemption était débattue en jurisprudence. L’enjeu tenait en la possibilité d’invoquer ou non l’illégalité de cette délibération initiale à l’appui d’un recours contre une décision de préemption.

    Le Conseil d’Etat précise que l’acte instituant le droit de préemption « ne revêt pas un caractère règlementaire », excluant ainsi la possibilité d’invoquer une exception d’illégalité à son encontre. Il écarte aussi la théorie des opérations complexes.

    Pour autant, le Conseil d’Etat affirme que « l’illégalité de l’acte instituant un droit de préemption urbain peut être utilement invoqué par voie d’exception à l’appui des conclusions dirigées contre une décision de préemption », à la condition qu’il n’ait pas acquis un caractère définitif. Cette illégalité ne peut donc être invoquée que si cet acte initial n’avait pas été « régulièrement publié dans les conditions prévues par les articles R. 211-2 et R. 211-4 du code de l’urbanisme ». 

    Benoît Jorion

  • Contenu de la déclaration d’intention d’aliéner. Absence d’obligation du vendeur d’informer de l’exploitation antérieure d’une installation soumise à autorisation (solution antérieure à la loi ALUR)

    (Civ. 3eme, 15 septembre 2016, SADEV 94, pourv. n° 15-21916, publié au bulletin).

    L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR du 24 mars 2014, prévoyait que la déclaration d’intention d’aliéner comportait « obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ».

    En l’espèce, un titulaire du droit de préemption avait refusé de payer le prix de la vente d’un bien préempté, tel que fixé par le juge de l’expropriation, après avoir découvert que le terrain avait accueilli une installation classée, en invoquant l’article L. 514-20 du code de l’environnement, dans sa rédaction alors en vigueur, selon laquelle « lorsqu’une installation soumises à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ».

    La Cour de cassation, distinguant titulaire du droit de préemption et acheteur, a retenu que, à l’époque, « le vendeur n’avait pas l’obligation formelle d’informer le titulaire du droit de préemption, dans la déclaration d’intention d’aliéner, qu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement avait été antérieurement exploitée sur le terrain ». Le titulaire du droit de préemption ne pouvait donc se prévaloir de l’article L. 514-20 du code de l’environnement (Civ. 3eme, 15 septembre 2016, SADEV 94, pourv. n° 15-21916, publié au bulletin).

    Benoît Jorion

  • Lot de copropriété. Absence d’obligation de dépôt d’une déclaration d’intention d’aliéner lorsque seul un état descriptif de division est publié au fichier immobilier depuis plus de dix ans

    (Civ. 3, 24 mars 2016, commune de Gourdon, pourv. n° 15-10215, publié au bulletin).

    Une commune avait poursuivi la nullité d’une vente pour un bien, inclus dans le périmètre du droit de préemption « simple », et qui n’avait pas fait l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner. L’article L. 211-4 du code de l’urbanisme pose que « le droit de préemption urbain n’est pas applicable à l’aliénation d’un ou plusieurs lots (…) compris dans un bâtiment effectivement soumis à la date du projet d’aliénation au régime de la copropriété (…) depuis 10 ans au moins (…), la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier constituant le point de départ de ce délai. »

    En l’espèce, seul l’état descriptif de division avait été publié au fichier immobilier. En revanche, l’immeuble n’avait pas fait l’objet d’un règlement de propriété. L’arrêt attaqué en avait déduit que les conditions de l’exemption du droit de préemption pour les lots de copropriété n’étaient pas réunies, ce qui devait entrainer la nullité de la vente, faute de dépôt d’une déclaration d’intention d’aliéner.

    Pour la Cour de cassation, en revanche, la publication de l’état descriptif de division depuis plus de dix ans suffit à écarter l’application du droit de préemption.

    Benoît Jorion

  • Droit de priorité entre les différents droits de préemption. Absence d’exigence constitutionnelle.

    (Cons. Cons, décision 2016-6 LP du 16 juin 2016, § 7)

    A propos d’une loi de pays calédonienne instituant une priorité de préemption au bénéfice du preneur à bail sur les autres droits de préemption établis par les textes en vigueur, le Conseil constitutionnel pose que « aucune exigence constitutionnelle n’interdit au législateur du pays de prévoir des règles de priorité entre les différents droits de préemption institués par une loi de pays ou par une loi. » .

    La supériorité des droits de préemption au bénéfice d’une personne publique ou dans le cadre d’un service public sur les droits de préemption « privés » n’a donc pas de valeur constitutionnelle.

    Benoît Jorion