préemption

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droit de préemption - Page 2

  • Méthode d’évaluation du bien préempté par le juge de l’expropriation

    (Civ. 3me, 6 septembre 2018, EPF de l’Ain, pourv. n° 15-13490).

    Ni le code de l’urbanisme, ni le code de l’expropriation auquel il renvoie, ne fixe de méthode pour évaluer un bien préempté. La méthode d’évaluation par comparaison est la plus souvent pratiquée, tandis que la méthode d’évaluation par la récupération foncière ou méthode promoteur peut être plus intéressante pour le vendeur d’un terrain à bâtir.

    Dans le cas d’espèce, le titulaire du droit de préemption reproche paradoxalement à la cour d’appel d’avoir écarté la méthode par comparaison au bénéfice de la méthode par comparaison, tout en ayant pris en compte de façon contradictoire des références de biens destinés à être démolis et rebâtis et en ayant ajouté une indemnité pour les droits à construire.

    La Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond sur la méthode d’évaluation à retenir et sur les références à retenir : « Mais attendu qu'ayant, après avoir écarté la méthode d'évaluation par la récupération foncière en constatant que les bâtiments qui recouvraient la quasi-totalité de la surface de la parcelle n'étaient ni insalubres, ni dénués de valeur, souverainement choisi la méthode par comparaison en prenant en considération, parmi les éléments proposés par les parties, les cessions portant sur des immeubles bâtis à usage mixte destinés à être démolis puis reconstruits, qui lui sont apparues les mieux appropriées, et relevé que les frais de dépollution devaient être supportés par le dernier exploitant, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision en fixant souverainement, sans se contredire, la valeur de la parcelle en tenant compte de sa situation privilégiée et de son fort potentiel de constructibilité ».

    Benoît Jorion

  • Droit de l’intermédiaire à sa commission en cas de préemption

     

    (CA Paris, 15 juin 2018, SARL Darmon Immobilier, RG 16/212387).

    Le droit de l’intermédiaire, en cas de décision de préemption, à percevoir sa commission est régulièrement contesté, même si la jurisprudence estime de façon constante qu’elle est due (Civ. 1ere, 24 janvier 2006, Société Atlantimmo, pourv. n° 02-18746 ; Civ. 3eme, 14 décembre 2017, EPFL du pays basque, pourv. n° 16-20150, publié au bulletin) (Cf. cette chronique, Administrer 2018, n° 521, p. 24).

    Ce droit vient d’être rappelé dans une hypothèse ou, après avoir été préempté, le vendeur, sans attendre la décision du juge de l’expropriation, a conclu un accord transactionnel avec le titulaire du droit de préemption. Face à ce dernier qui refusait de verser la commission contractuellement due par l’acquéreur, il a été posé que « la négociation étant intervenue dans le cadre de procédure engagée devant le juge de l'expropriation, la commune de Pantin ne peut soutenir que cette négociation serait autonome par rapport à l'exercice de son droit de préemption, alors que ni la commune ni la SARL Darmon Immobilier n'ont, dans ce cadre, renoncé à exercer leurs droits, la commune, celui de préempter, M. A..., celui de faire arbitrer le prix par le juge de l'expropriation en cas d'échec de sa proposition sur le prix; le désistement d'instance intervenu à la suite de l'acceptation par la ville de Pantin de la proposition de M. A... ne peut donc s'analyser comme une renonciation de la commune à l'exercice de son droit de préemption ». Aucune faute de l’intermédiaire n’étant prouvée, il a droit de percevoir l’intégralité des honoraires fixés.

    Benoît Jorion

  • Suspension partielle d’une décision de préemption

    (CE, 4 avril 2018, Métropole de Lyon, req. n° 412423).

    Le Conseil d’Etat avait précédemment posé les conséquences de la suspension juridictionnelle d’une décision de préemption sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative (CE, 23 juillet 2003, société Atlantique terrains, mentionné aux tables) : « non seulement faire obstacle à la prise de possession au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener la vente à son terme ». Cette possibilité de réaliser la vente sur la base d’une simple suspension obtenue en référé rencontre souvent une certaine réticence de la part des notaires. Dans cet arrêt de 2003, le Conseil d’Etat avait pris soin d’assortir cette possibilité de réaliser la vente d’une exception : « sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent les dispositions précitées de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets susmentionnées ».

    Cependant, jusqu’à présent, aucune décision connue ne donnait l’exemple d’une suspension seulement partielle. Ce n’est désormais plus le cas.

    Le Conseil d’Etat a censuré une ordonnance qui avait accordé une suspension complète et a posé : « 9. La métropole de Lyon fait valoir l'intérêt qui s'attache à la préservation du domaine de la Guerrière, tandis que MM. B...et la société Duolis indiquent que le premier d'entre eux et cette société, partiellement substituée, sont désormais devenus, ainsi que le permettaient les ordonnances du juge des référés du 3 juillet 2017, propriétaires respectivement des parcelles D 324 et D 325 et des parcelles D 162, D 163, D 267, D 488, D37 et D 38, sans toutefois apporter de précision sur l'urgence qui s'attacherait, pour eux, à poursuivre leur projet avant qu'il soit statué sur leurs requêtes en annulation. Dans ces conditions, il y a lieu, compte tenu, d'une part, de la suspension de l'exécution des décisions de préemption en ce qu'elles permettent le transfert de propriété des biens à la métropole de Lyon et, d'autre part, des inconvénients qui s'attacheraient à un retour provisoire des biens à leurs propriétaires initiaux, de prévoir que, jusqu'à ce qu'il soit statué sur les requêtes en annulation, la société Duolis et M. F... B..., en leur qualité de propriétaires, pourront prendre les mesures conservatoires qui s'avéreraient nécessaires mais ne pourront ni disposer des biens ainsi acquis ni en user dans des conditions qui seraient de nature à faire obstacle à la réalisation du projet en vue duquel les préemptions ont été décidées ou à la rendre plus onéreuse ». Les ventes ayant eu lieu sur la base de la suspension initiale, le Conseil d’Etat, de façon originale, limite les droits des nouveaux acquéreurs, qui sont de surcroît des personnes privées.

    Benoît Jorion

  • Contrôle de l’erreur manifeste d’appréciation du projet poursuivi par la préemption

    Le contrôle de l’erreur manifeste d’appréciation n’est pas totalement inconnu en matière de droit de préemption. La jurisprudence en donne des exemples qui, eu égard au large pouvoir discrétionnaire pour préempter ou ne pas préempter, la plupart du temps estiment qu’il n’y a pas d’erreur (CE, 30 novembre 1984, Villanua, tab. p 773 ; CAA Paris, 7 juin 2007, Ville de Paris, req. n° 06PA04239).

    Il existe cependant des hypothèses ou une telle erreur est retenue (CAA Bordeaux, 9 mars 1995, Commune de Cauterets, req. n° 93BX00778). Le projet peut aussi être jugé inadapté (CAA Nancy, 20 mars 1997, Spéchinor, req 94NC00553) ou, comme en l’espèce, inadéquat.

    Il a ainsi été jugé que « 7 Les parcelles préemptées sont situées à une distance de près de 500 mètres du projet d'aménagement sportif envisagé par la commune d'Orange. Par ailleurs, les cartes produites au dossier démontrent que seule l'avenue Antoine Pinay permet de relier directement ces parcelles au projet du stade du parc des expositions. La commune d'Orange ne démontre pas que la réalisation d'autres liaisons viaires piétonnières ou non entre le bien préempté et le projet d'équipement sportif envisagé serait possible. Au surplus, la commune n'établit pas que ces liaisons permettraient de raccourcir la distance séparant les parcelles préemptées du projet envisagé. Si elle ajoute qu'elle est propriétaire de plusieurs parcelles autour de ce projet, cette circonstance est de nature à démontrer que la collectivité possède des réserves foncières permettant l'aménagement d'accessoires indispensables à proximité immédiate du projet. Ainsi, ce dernier présente un caractère inadéquat compte tenu de sa localisation et ne constitue pas le complément indissociable de l'opération d'aménagement d'équipement sportif envisagée. Il est dès lors dépourvu d'intérêt général comme l'a estimé à bon droit le tribunal. » (CAA Marseille, 14 mai 2018, commune d’Orange, req. n° 17MA03198)

    La jurisprudence récente donne un autre exemple à travers l’exercice d’un droit de préemption sur un droit au bail. La jurisprudence est peu abondante en la matière. Le contrôle de l’objectif poursuivi et de sa réalisation effective peut donner lieu à une appréciation très subtile.

    La préemption d’un bail de restaurant est ainsi annulée pour la raison suivante : « 4. Considérant que l’objectif de préserver ou de favoriser une offre de restauration diversifiée, composée notamment d’un nombre suffisant de restaurants ouverts le soir et proposant un service à table et limitant corrélativement, dans une certaine mesure, le nombre d’établissements proposant une restauration dite « rapide », figure au nombre de ceux qui peuvent être légalement poursuivis par une commune au sein d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité ; qu’en outre, contrairement à ce que soutiennent les requérants, l’activité de bar à salades qu’ils envisagent d’exercer sous l’enseigne « Ankka » entre dans le champ de la restauration « rapide » ; que, toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’à la date de la décision en litige, une telle offre de restauration aurait été surreprésentée au sein du quartier du « Faubourg de l’Arche » qui compte une vingtaine de locaux de restauration ; qu’en particulier, le nombre de quatre restaurants « traditionnels », avancé par la commune dans ses écritures en défense, ne prend en compte que des restaurants de type « brasserie » et écarte une dizaine de restaurants italiens, asiatiques ou encore libanais, pourtant ouverts le soir et pratiquant un service à table ; que, de plus, le local commercial au sein duquel les requérants souhaitent développer leur activité n’était auparavant pas occupé par un restaurant « traditionnel » mais par un café de l’enseigne « Starbucks », de telle sorte que la cession de bail litigieuse intervenue le 15 décembre 2015 n’a pas pour effet d’accroître l’offre de restauration « rapide » au sein du quartier ; que, dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que la commune de Courbevoie a commis une erreur d’appréciation en exerçant son droit de préemption sur le bail commercial qu’ils ont acquis le 15 décembre 2015 » (TA Cergy-Pontoise, 5 octobre 2017, commune de Courbevoie, req. n° 1603262).

    Benoît Jorion

  • Obligation de transmission au préfet des décisions de préemption prises par desSEM

    (CAA Nantes, 28 mai 2018, SONADEV, req. n° 17NT01647).

    Les actes des communes doivent être transmis, par application de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, au représentant de l’Etat pour devenir exécutoires. Les décisions de préemption doivent être transmises au contrôle de légalité dans le délai d’exercice de ce droit, à peine d’illégalité, ainsi que l’a jugé le Conseil d’Etat de façon prétorienne (CE, 15 mai 2002, Ville de Paris, req n° 230015, publié au Recueil).

    La question de l’obligation ou non de transmission au préfet pour des personnes privées délégataires du droit de préemption peut se poser. Une telle obligation vient d’être jugée applicable aux sociétés d’économie mixte pour la raison suivante : « 3. Considérant qu'il résulte des dispositions du 8° de l'article L. 2131-2, du 7° de l'article L. 3131-2 et du 6° de l'article L. 4141-2 du code général des collectivités territoriales, éclairées par les travaux préparatoires de l'article 82 de la loi du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques duquel elles sont issues, que le législateur a entendu prévoir la transmission au représentant de l'Etat de l'ensemble des décisions relevant de l'exercice de prérogatives de puissance publique prises par les sociétés d'économie mixte locales, en modifiant les dispositions respectivement consacrées à la transmission des actes des communes, des départements et des régions ; qu'en précisant qu'il visait ainsi, selon les cas, les décisions prises " pour le compte " d'une commune ou d'un établissement public de coopération intercommunale, d'un département ou d'une institution interdépartementale ou d'une région ou d'un établissement public de coopération interrégionale, le législateur n'a pas entendu poser une condition supplémentaire tenant à la nature des relations contractuelles existant entre la société d'économie mixte locale et la collectivité territoriale mais a distingué les actes visés selon la catégorie de collectivités concernée ; qu'ainsi, les décisions de préemption prises par une société d'économie mixte concessionnaire d'une commune ou d'un établissement public de coopération intercommunale, désignée en qualité de titulaire du droit de préemption par l'acte créant une zone d'aménagement différé, doivent être regardées comme entrant dans le champ d'application du 8° de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, quelle que soit la nature des relations contractuelles liant la société d'économie mixte à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale pour la réalisation de l'opération d'aménagement. » 

    Benoit Jorion