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droit de préemption - Page 2

  • Droit de l’intermédiaire à sa commission

    (Civ. 3eme, 14 décembre 2017, EPFL du pays basque, pourv. n° 16-20150, publié au bulletin)

    Le droit de l’intermédiaire, en cas de décision de préemption, à percevoir la totalité de sa commission est parfois contesté en pratique. Face à un établissement public foncier qui soutenait que la juridiction de l’expropriation doit tenir compte de tous les éléments du prix, y compris la rémunération de l’intermédiaire, la Cour de cassation admet que le titulaire du droit de préemption contrôle le droit à rémunération de l’intermédiaire, mais refuse qu’il puisse réduire ou supprimer sa rémunération.

    Pour la Cour de cassation, « le juge de l’expropriation, qui est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ne l’est pas pour réduire ou supprimer cette rémunération en considération des fautes que celui-ci aurait commises dans l’exécution de sa mission ; qu’ayant, à bon droit, relevé que tant le principe même de la rémunération que son montant et son imputation au vendeur ou à l’acquéreur était le résultat de négociations ayant abouti à un contrat avec un agent immobilier qui n’était pas dans la cause, la cour d’appel en a exactement déduit que le juge de l’expropriation, juridiction d’exception, était incompétent pour statuer sur la demande ».

    La Cour réaffirme ainsi fermement sa jurisprudence (Civ. 1ere, 24 janvier 2006, Société Atlantimmo, pourv. n° 02-18746) en rappelant, paradoxalement, que les intérêts financiers de l’intermédiaire sont mieux assurés que ceux du vendeur.

    Benoît Jorion

  • Effet d’un pourvoi en cassation sur le délai de renonciation à acquérir

    Civ. 3eme, 4 mai 2016, Communauté d’agglomération de La Rochelle, pourv. n° 1514892, publié au bulletin)

    Une communauté d’agglomération a préempté un bien à un prix très inférieur à celui de la déclaration d’intention d’aliéner. Le juge des expropriations, en première instance et en appel, a fixé un prix du bien égal à celui de cette déclaration. Le titulaire du droit de préemption s’est pourvu en cassation tout en faisant savoir aux vendeurs, plus de deux mois après la signification de l’arrêt, qu’il refusait d’acquérir aux conditions fixées en appel. Les vendeurs ont assigné la communauté d’agglomération en réalisation forcée de la vente.

    Le titulaire du droit de préemption soutenait que le caractère définitif de l’arrêt s’entendait du moment ou il ne pouvait plus faire l’objet d’un pourvoi en cassation, ce qui lui laissait deux mois de plus pour notifier son refus d’acquérir.

    La Cour de cassation rejette ce moyen au motif « qu’une décision définitive s’entend d’une décision contre laquelle aucune voie de recours ordinaire ne peut être exercée ». En conséquence, le titulaire du droit de préemption n’avait que deux mois à compter de la signification de l’arrêt pour renoncer à acquérir. Ce faisant, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence antérieur.

    Benoît Jorion

  • Exemple de motivation insuffisante

    (CAA Lyon, 19 décembre 2017, commune de Valence, req. n° 15LY03993)

    La jurisprudence exige que la décision de préemption fasse apparaître « la nature » du projet poursuivi (CE, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, req. n° 288371, publié au recueil).

    A titre d’illustration, la Cour administrative d’appel de Lyon a jugé que le fait pour une décision de préemption de mentionner « la nécessité pour la ville d’aménager de nouveaux espaces publics dans le cadre de la restructuration du site Latour-Maubourg » ne faisait pas apparaître la nature du projet en vue duquel le droit de préemption est exercé.

    Benoît Jorion

  • Notification de la décision de préemption à l’acquéreur. Absence d’obligation

    (CAA Versailles, 23 mars 2017, commune de Brunoy, req. n° 15VE01734)

    La loi ALUR a modifié l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme en posant désormais que « la décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien ».

    La question s’est posée de savoir si une telle obligation constituait ou non une condition de légalité de la décision de préemption. C’est ce qui pouvait être déduit de la lettre de la loi. En effet, réduire ces notifications et cette publication à un simple rappel adressé au titulaire du droit de préemption de la nécessité de faire courir le délai de recours revient à priver de toute portée normative cette disposition nouvelle.

    La Cour administrative d’appel de Versailles a infirmé sur ce point le jugement remarqué rendu en première instance (TA Versailles, 13 avril 2015, société Simober, req. n° 1405530) en posant que « ces dispositions ne sauraient avoir pour objet ou pour effet d’instaurer une nouvelle une nouvelle condition de légalité de la décision de préemption tenant à la réception dans le délai de deux mois, à compter de la réception par la commune de la déclaration d’intention d’aliéner, de la notification de cette décision par l’acquéreur ».

    Benoît Jorion

  • Prise en compte du prix de la préemption pour apprécier la légalité de cette dernière

    (TA Nantes, 21 février 2017, Association immobilière de Saint-François-Xavier, req. n° 1405970).

    Un tribunal administratif avait accepté, dans le cadre d’un recours pour excès de pouvoir, de tenir compte du prix d’une préemption (TA Montreuil, 10 février 2012, req. n° 1200486) avant d’être censuré par le Conseil d’Etat (CE, 7 janvier 2013, commune de Montreuil, req. n° 357230, mentionné aux tables). Un tel contrôle sur le prix de la préemption présente l’intérêt d’éviter l’abus qui consiste, pour le titulaire du droit de préemption, à fixer un prix abusivement bas, dans le but réel d’empêcher la vente. L’inconvénient tient au risque d’empiètement sur la compétence du juge de l’expropriation.

    Le cas d’espèce porte sur une préemption en espace naturel sensible, ce qui n’a pas pour effet de limiter la portée de la décision commentée. Pour le tribunal administratif de Nantes : « le caractère insuffisant ou excessif du prix proposé par le titulaire du droit de préemption de ce bien au regard du marché est, par lui-même, en principe, sans incidence sur la légalité de la préemption ; qu’il ressort toutefois des pièces du dossier que le service France Domaine, consulté par le département de la Loire-Atlantique, a estimé, aux termes de son avis du 16 avril 2014, antérieur aux décisions de préemption, que le prix global de 2 500 000 euros, correspondant à l’ensemble des parcelles, n’appelait pas d’observations particulières ; que le juge de l’expropriation a par ailleurs intégralement confirmé ces évaluations par deux jugements du 19 mars 2015 ; que le département de la Loire-Atlantique a fixé son prix d’acquisition au montant global de 24 108,70 euros, soit 0,96 % du prix de vente évalué par le juge de l’expropriation et le service des domaines ; qu’ainsi, eu égard à cette disproportion, le département de la Loire-Atlantique ne peut être regardé comme ayant eu réellement l’intention d’acquérir cet ensemble immobilier pour mettre en œuvre la politique prévue à l’article L. 142-1 du code de l’urbanisme ».

    Ce jugement présente l’intérêt de montrer la difficulté pour le juge administratif de ne pas contrôler le prix, prix qui constitue pour le vendeur l’élément déterminant de la décision de préemption, surtout lorsque, comme en l’espèce, il apparait aussi manifestement entaché d’erreur d’appréciation, voire de détournement de pouvoir.

    Benoît Jorion