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droit de préemption - Page 2

  • DU NOUVEAU EN MATIERE DE D.I.A. : Attention aux délais allongés (I)

     

    Jusqu’à la loi ALUR du 24 mars 2014, la contrainte pesant sur n’importe quelle transaction immobilière née de l’institution du droit de préemption urbain était bien mesurée.

    Une déclaration d’intention d’aliéner devait être adressée à la commune dont dépend le bien immobilier. Le titulaire du droit de préemption disposait alors de deux mois pour notifier sa décision de préemption (article L. 213-2 du code de l’urbanisme).

    En cas de renonciation explicite à préempter ou de silence gardé par le titulaire du droit de préemption, la transaction pouvait avoir lieu. Une décision de préemption reçue par le représentant du vendeur au-delà de ce délai de deux mois était, pour cette seule raison, illégale (CE, 16 juin 1993, commune d’Etampes, req. n° 135411, mentionné aux tables).

    Vendeur et acheteur devaient donc simplement prévoir un délai de latence entre la signature de la promesse de vente et la réalisation de la vente d’environ deux mois, ce qui permettait raisonnablement de tenir compte du délai permettant l’exercice du droit de préemption urbain.

    Le seul aléa, indépendamment de l’exercice effectif du droit de préemption, tenait au rejet de la déclaration d’intention d’aliéner pour une raison que la jurisprudence avait pris soin d’encadrer. Elle ne pouvait être rejetée par le titulaire du droit de préemption que seulement si elle était incomplète ou entachée d'une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation(CE, 12 février 2014, Société Ham Investissement, req. n° 361741, à paraître aux tables).

    Dans un tel cas, une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner devait être adressée, ce qui faisait repartir le délai de préemption, et donc le délai d’attente avant de réaliser la vente.

    La récente loi n° 2014-366 du 24 mars 2004 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a réécrit l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme.

    Si le délai de deux mois n’est, théoriquement, pas modifié, la loi crée deux innovations en matière de documents qui peuvent être exigés du vendeur et de visite du bien. Ces deux innovations ont pour effet mécanique de risquer de retarder la vente et de rendre le délai de deux mois aléatoire.

    Ces deux innovations ont fait l’objet de deux décrets du 22 décembre 2014 qui les précisent. Ces deux décrets indiquent que le nouveau régime des déclarations d’intention d’aliéner s’applique à celles reçues à compter du 1er janvier 2015.

    La première innovation porte sur la communication de renseignements complémentaires (I). La deuxième innovation porte sur la visite du bien objet de la vente (II).

     

    I.                   La communication de renseignements complémentaires

    Le 1er alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi ALUR rappelle d’abord que :

    « Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement. »

    Le même aliéna pose ensuite, de façon nouvelle, que :

    « Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. »

    Il est donc désormais possible au titulaire du droit de préemption d’adresser une demande de précisions au vendeur sur le bien vendu.

    images.jpg

    Cet article pose deux garanties. La première est celle d’une demande de communication de pièces complémentaires adressée dans le délai de deux mois. On ne peut que regretter que le législateur n’ait pas prévu, comme par exemple en matière d’instruction de permis de construire, matière pourtant plus complexe, un délai plus court.

    La deuxième garantie, plus tangible, est celle d’une demande unique. Le titulaire du droit de préemption ne pourra donc successivement ajouter de nouvelles demandes de communication. 

    Certains documents susceptibles d’être demandés sont fixés par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme lui-même. Il s’agit :

    -      des informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement ;

    -      le cas échéant, des informations dues au titre de l'article L. 741-1 du code de la construction et de l'habitation.

    Les autres documents susceptibles d’être demandés ont été fixés par le décret n° 2014-1572 du 22 décembre 2014 fixant la liste des documents susceptibles d'être demandés au propriétaire d'un immeuble par le titulaire du droit de préemption en application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme.

    La liste, reprise à l’article R. 213-7 du code de l’urbanisme, est impressionnante. Peuvent ainsi être demandés :

    1° Le dossier mentionné à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ; 

    2° S'il y a lieu, l'information prévue au IV de l'article L. 125-5 du code de l'environnement ; 

    3° S'il y a lieu, le diagnostic technique prévu à l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation ou, à compter du 1er janvier 2017, s'il existe, celui prévu à l'article L. 731-1 du même code dans sa rédaction issue du II de l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ;

    4° S'il y a lieu et s'ils existent, les documents dont la transmission à l'acquéreur est prévue aux articles L. 125-7 et L. 512-18 du code de l'environnement ; 

    5° L'indication de la superficie des locaux prévue par l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 relatif à l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou, s'il existe, le mesurage effectué par un professionnel ; 

    6° Les extraits de l'avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l'état de l'immeuble ;

    7° Sous réserve qu'ils soient mentionnés dans la déclaration prévue à l'article L. 213-2 :

    -      la convention ou le bail constitutif de droits réels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;

    -      la convention ou le bail constitutif de droits personnels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;

    8° Sous réserve qu'il soit mentionné dans la déclaration prévue à l'article L. 213-2 et qu'il ait été publié au registre de la publicité foncière, l'acte constitutif de la servitude et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;

    9° Les statuts à jour de la société civile immobilière dont les parts sont cédées ; 

    10° Les livres et les documents établis pour le dernier exercice social clos mentionnés à l'article 1855 du code civil ; 

    11° Le rapport de reddition de compte établi pour le dernier exercice social clos mentionné à l'article 1856 du code civil ; 

    12° A défaut des documents mentionnés aux 10° et 11° du présent II, un état certifié par le gérant établissant la composition de l'actif ainsi que du passif de la société civile immobilière et précisant le bénéfice du dernier exercice social clos.

    Le 4eme alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme précise encore que : 

    -      Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande ;

    -      Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption ;

    -      Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision.

    Ainsi, la réception d’une demande de communication suspend le délai de deux mois. Le vendeur peut mettre un certain temps à réunir les documents demandés. La vente sera retardée d’autant. Le pire pour lui serait de ne pas répondre. Dans un tel cas, le délai sera éternellement suspendu.

    Pour autant, la demande de communication de tels documents aura pour effet de révéler l’intérêt appuyé porté au bien par le titulaire du droit de préemption. Certains vendeurs, surtout si le prix attractif de vente conduit à penser que la préemption serait exercée au prix, seront conduits en conséquence à ne pas fournir de tels documents, renonçant ainsi implicitement à la vente. Cette situation serait la pire, car elle priverait à la fois le propriétaire de son droit de vente et la personne publique de son droit de préemption, droit éventuellement contestable en justice

    Enfin, la loi a prévu que le titulaire du droit de préemption, même s’il a transmis une telle demande de communication en limite de délai, doit, à la réception des documents demandés, si le délai restant est inférieur à un mois, disposer encore d’un mois pour prendre sa décision.

    En conséquence, même dans l’hypothèse d’un vendeur qui, de façon providentielle disposerait de tous les documents à portée de main et qui les transmettrait aussitôt, le délai global peut ne pas être beaucoup inférieur à trois mois.

    Il peut être craint que certains titulaires du droit de préemption, avec une telle demande de communication, ne se donnent en réalité un délai supplémentaire pour élaborer un projet qui ne préexistait pas à la réception de la DIA.

    Une dernière précision doit être apportée sur le destinataire de la demande de renseignements complémentaires. D’après l’article L. 213-2, c’est le propriétaire. En conséquence, sauf modification à venir du formulaire de la DIA qui n’évoque que la notification des décisions du titulaire du droit de préemption au notaire, ce n’est pas ce dernier, contrairement à l’usage suivi en matière d’exercice du droit de préemption, qui sera informé. Ce n’est pas nécessairement le gage de la plus grande réactivité face à cette demande.

    Enfin, il est probable que le décompte du délai pour adresser la demande et le décompte du délai à réception des documents donne lieu à difficulté. Il est logique que cette demande doivent être reçue par le propriétaire (et non simplement adressée à  lui) dans le délai de deux mois de réception de la DIA. De même, c’est la réception des documents demandés par le titulaire du droit de préemption, et non leur envoi, qui fera courir l’éventuel nouveau délai d’un mois pour préempter.

     Cette demande de communication de documents peut s’accompagner d’une demande de visite du bien (à suivre).

    Benoît JORION

    Avocat à la Cour d’appel de Paris

    Spécialiste en droit public

  • Demander l'avis du service des domaines reste obligatoire

    Conseil d’Etat, 23 décembre 2014, Communauté urbaine Brest métropole océane, req. n° 364785, mentionné aux tables

    Extrait

    Salle du contentieux CE.jpg« 5. Considérant, en troisième lieu, que si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d'une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer, en l'espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou s'il a privé les intéressés d'une garantie ;

    6. Considérant que la consultation du service des domaines préalablement à l'exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit constitue une garantie tant pour ce dernier que pour l'auteur de la déclaration d'intention d'aliéner ; que les faits cités au point 4, souverainement constatés par la cour et non argués de dénaturation, devant être regardés comme ayant privé les intéressés d'une garantie, cette irrégularité est de nature à entacher la légalité des décisions de préemption du 3 octobre 2007 ; que ce motif, qui répond à un moyen invoqué devant la cour et dont l'examen n'implique aucune nouvelle appréciation des circonstances de fait, doit être substitué au motif des arrêts attaqués retenant le caractère substantiel de l'irrégularité en cause, dont il justifie le dispositif ; »

     

    ANALYSE

    Brest.jpgLe Conseil d’Etat a adopté fin 2011 un arrêt Dantony (CE, Ass. 23 décembre 2011, rec. p. 649) qui a rebattu les règles applicables en matière de procédure administrative. Jusque-là, un vice de procédure préalable à un acte administratif pouvait conduire à l’annulation de cet acte si ce vice était considéré comme « substantiel ».

    Avec l’arrêt Danthony, la règle a été assouplie, le Conseil d’Etat posant que « un vice n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer, en l'espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu'il a privé les intéressés d'une garantie. »

    Une telle formulation, finement ciselée, a depuis été source d'incertitudes. Dans de nombreux cas, l’administration a tenté de sauver ses décisions entachées d’un vice de procédure en soutenant, soit que ce vice n’avait pas eu  d’influence sur le sens de la décision prise, soit qu’il n’avait pas privé les intéressés d'une garantie.

     

    Il n’y avait pas de raison que le droit de préemption reste à l’écart de cette remise en perspective des vices de procédure et du caractère opérant de leur violation dans le contentieux administratif.

     

    La consultation du service des domaines en a fourni l’occasion.

     

    On sait que demander un avis aux domaines avant une décision de préemption est obligatoire (article R. 213-21 du Code de l'urbanisme) lorsque le prix de vente du bien est supérieur à 75.000 euros (arrêté du 17 décembre 2001) et que s'en abstenir  entache d’illégalité la décision de préemption (CE, 22 févr. 1995, Commune de Ville-la-Grand).

     

    En l’espèce, la Cour administrative d’appel avait classiquement jugé que demander un tel avis constituait une formalité substantielle (CE 18 juin 2007 M. Philippe A. c/ Commune d’Antibes, req. n° 300320) et que, faute d’un tel avis, la procédure suivie par la Communauté urbaine de Brest était irrégulière.

     

    La jurisprudence ayant abandonné ce critère d’analyse, le Conseil d’Etat a annulé l’arrêt, mais pour considérer aussitôt, par substitution de motif, que, au fond, la Cour avait bien jugé.

     

    Pour cela, l’arrêt commenté reprend le considérant de principe de l’arrêt Danthony et pose que « la consultation du service des domaines préalablement à l'exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit constitue une garantie ». Le Conseil d’Etat justifie cette position en considérant que cette garantie vaut tant pour l’administration titulaire du droit de préemption, que pour le vendeur.

     

    Que l’avis des domaines constitue une garantie pour l’administration, c’est incontestable, même si elle n’a aucune obligation de le suivre. Qu’il le soit pour le propriétaire préempté, c’est plus contestable, pour la même raison... De surcroît, l’avis n’est pas communicable, sauf dans le cadre d’une procédure contentieuse (et encore…).

     

    L’avis des domaines reste donc obligatoire dans le cadre du processus de préemption. Cet arrêt constitue donc une intéressante illustration du Tout changer pour que rien ne change du prince Salina.


    Benoît Jorion

    Avocat à la Cour d’appel de Paris,

    Spécialiste en droit public

  • La loi ALUR et le droit de préemption (III)

    La loi ALUR, en troisième lieu, déséquilibre un peu plus le droit de préemption. Quelques maigres progrès pour les préemptés ne sont pas contrebalancés par l’augmentation des prérogatives des titulaires du droit de préemption.

    ALUR, Duflot, utilisation, revente, dommage intérêt, rétrocession, acquéreur évincé, transfert de propriété Une liberté accrue d’utiliser le bien préempté

    Un des aspects les plus contestables du droit de préemption tenait dans la possibilité pour le titulaire du droit de préemption, une fois le bien acquis, de l’utiliser quasiment sans contrainte. En effet, l’article, L. 213-11 précisait que « les biens acquis par l’exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés aux fins définies à l’article L. 210-1 », c'est-à-dire pour presque n’importe quelle fin.

    Cette liberté était paradoxale au regard de l’obligation, strictement contrôlée par la jurisprudence, d’indiquer dans la décision de préemption la nature d’un projet et de devoir justifier de la réalité de ce dernier (CE, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, BJDU 2008 p. 57).

    Le nouvel article L. 213-11, loin de corriger ce paradoxe, le confirme en insistant sur le fait que « les biens acquis par l’exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l’un des objets mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1, qui peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption »,

    L’obligation d’une décision de l’organe délibérant de la personne publique en cas de changement d’affectation du bien n’est guère dissuasive.

    L’action en dommage intérêt

    Le législateur modifie à la marge la possibilité d’une action en dommage-intérêt si, d’une part, l’ancien propriétaire et l’acquéreur évincé ne sont pas informés de la décision d'utiliser ou d'aliéner pour d'autres objets que ceux mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1 un bien acquis depuis moins de cinq ans et s’il ne leur est pas proposé l'acquisition de ce bien en priorité et, d’autre part, en cas d’annulation ou de déclaration d’illégalité, s’il ne leur est pas proposé l'acquisition du bien en priorité (art. L. 213-12).

    Seule véritable innovation, un 3eme alinéa prévoit désormais que « la renonciation à la rétrocession n'interdit pas de saisir le tribunal de l'ordre judiciaire d'une action en dommages et intérêts contre le titulaire du droit de préemption ».

    Le droit à indemnisation en cas de préemption illégale n’est pas affectée par cette innovation (CE, 15 mai 2006 Commune du Fayet, rec. p. 250).

    ALUR, Duflot, utilisation, revente, dommage intérêt, rétrocession, acquéreur évincé, transfert de propriété Les suites d’une préemption illégale

    La jurisprudence avait dû poser quelles étaient les conséquences de l’annulation d’une décision de préemption lorsque le bien avait entretemps été cédé au titulaire du droit de préemption. Elle avait posé (CE, Sect. 26 février 2003, Bour, rec. p. 59 ; CE Sect., 19 décembre 2008, Pereira dos Santos Maia, req. n° 293853) qu’il « appartient au titulaire du droit de préemption de proposer à l'acquéreur évincé puis, à défaut, au propriétaire initial d'acquérir le bien à un prix visant à rétablir autant que possible et sans enrichissement injustifié de l’une quelconque des parties les conditions de la cession à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle ».

    Le nouvel article L. 213-11-1 innove en précisant que le bien doit être d’abord proposé aux anciens propriétaires puis à l’acquéreur évincé « lorsque son nom était inscrit dans la déclaration d’intention d’aliéner ». Cette inversion n’est pas justifiée. En effet, lorsque le vendeur conteste une décision de préemption c’est soit parce que le prix ne lui convenait pas, soit parce qu’il souhaitait que le bien soit vendu à l’acheteur choisi par lui. En revanche, il ne souhaite quasiment jamais redevenir propriétaire du bien.

    En revanche, lorsque l’acquéreur conteste une décision de préemption, c’est parce qu’il veut acquérir le bien.  Il n’y a donc aucune raison, si ce n’est de faire perdre du temps à tous, de proposer le bien d’abord au vendeur, qui refusera, avant de le proposer ensuite à l’acquéreur.

    A noter cependant que, seul l’acquéreur dont le nom a été mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner pourra bénéficier de cette proposition. Ainsi, si cette mention n’est toujours pas obligatoire, son omission aura une conséquence négative, ce qui n’était pas le cas jusqu’à présent.

    A noter aussi que, d’une part, le législateur rend obligatoire cette proposition, sans tenir compte de l’intérêt général à ne pas rétrocéder qui avait été admis par la jurisprudence. A noter enfin, c’est un autre moyen de rendre la rétrocession plus complexe, qu’il est désormais prévu, à défaut d’accord amiable, l’intervention du juge de l’expropriation pour fixer le prix de revente du bien.

    En revanche, la loi ne règle pas la question pourtant complexe des conséquences de l’annulation d’une décision de préemption lorsque le bien a été entretemps revendu par le titulaire du droit de préemption.

    Les suites de la décision de préemption pour le vendeur

    La seule véritable simplification du droit de préemption provient de la nouvelle rédaction de l’article L. 212-14 du code de l’urbanisme. Cet article est consacré aux suites de la décision de préemption pour le vendeur.

    D’abord, le nouvel article met fin à la position déduite de la jurisprudence selon laquelle le transfert de propriété intervenait, en cas de préemption au prix, au jour de la décision de préemption. Désormais, il est prévu que « le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique ». Ce changement constitue un changement bienvenu puisqu’il met fin à la situation paradoxale d’un transfert de propriété sans réitération ni paiement du prix.

    Ensuite, le délai pour payer le bien, ou pour en consigner le paiement en cas d’obstacle, n’est plus de six mois, mais de quatre mois, ce qui constitue une amélioration de la situation du vendeur.

    Benoît JORION

    Avocat à la Cour d’appel de Paris

    Spécialiste en droit public

  • La loi ALUR et le droit de préemption (II)

    La loi ALUR, en deuxième lieu, complique la procédure du droit de préemption urbain. L’objectif officiel du législateur de développer l’offre foncière est contredit par les nouvelles contraintes et les retards inhérents qu’il institue en matière de procédure du droit de préemption. Officiellement équilibrée, la loi renforce en réalité globalement les droits des titulaires du droit de préemption, tandis qu’elle réduit ceux des vendeurs et acquéreurs.

    Sénat 2.jpg

    Réforme de la déclaration d’intention d’aliéner

    La première et plus importante des complications résulte de la modification de la procédure de déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Jusque-là, la DIA ne pouvait être rejetée quesi la déclaration initiale était incomplète ou entachée d'une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation(CE, 12 février 2014, Société Ham Investissement, req. n° 361741, à paraître aux tables). Le délai de latence n’était que de deux mois, permettant théoriquement lors de la signature du compromis de vente de savoir à quelle date cette dernière pourrait être régularisée.

    Désormais, le rédacteur de la DIA doit fournir « les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement ». Il doit donc informer qu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain. Il doit aussi informer des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. Cet ajout est destiné à contrecarrer un arrêt récent de la Cour de cassation (Civ. 3eme, 7 novembre 2012, Commune d’Amiens, pourv. n° 11-22907).

    De surcroît, il est prévu qu’il peut être adressé au propriétaire « une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière ». La liste de ces documents devra être fixée par décret (L. 213-2).

    Enfin, et ce sera en pratique le plus important, la durée pendant laquelle le droit de préemption peut être exercé va devenir imprévisible.

    Le 4eme alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme prévoit désormais que :

    « Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. »

    Ainsi, il sera possible, peu de temps avant la fin de période de deux mois de demander une visite des lieux. Cette visite, que le propriétaire pourra toujours refuser, fera courir un nouveau délai d’un mois à compter soit de la visite, soit du refus. Un délai entre la demande de visite et la visite, ou le refus de visite, est également à ajouter.

    Les conditions de demande de visite du bien seront fixées par décret.

    AN2.jpgLimitation dans le temps de la purge du droit de préemption

     

    La deuxième innovation va limiter une pratique fréquente consistant à purger par avance le droit de préemption. Cette pratique permettait, une fois le droit de préemption purgé de pouvoir vendre le bien sans condition de durée, à condition, bien sûr, que ce soit au même prix.

    Désormais, cette possibilité n’existera plus que pendant trois ans. Au-delà, une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner devra être déposée, ouvrant ainsi la possibilité de préemption (art. L. 213-8). De façon innovante, pendant ces trois ans, le prix du bien pourra être révisé en fonction des variations du coût de la construction.

    En revanche, la possibilité de vendre au même prix, sans limitation de durée, après l’annulation de la décision de préemption, ne devrait pas être remise en cause.

    Benoît JORION

    Avocat à la Cour d’appel de Paris

    Spécialiste en droit public

  • La loi ALUR et le droit de préemption (I)

    La loi n° 2014-366 du 24 mars 2004 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, restera sans doute plus comme une grosse loi (177 articles, 116 pages au Journal officiel) que comme une grande loi.

    AN 1.jpgLa loi ALUR modifie de façon importante le droit de préemption urbain. Elle ne le bouleverse pas, contrairement à certains projets antérieurs qui avaient envisagé peu ou prou de supprimer dans certain cas l’exigence d’un intérêt public. Si formellement, seuls les articles 149 et 150 de la loi sont consacrés à la réforme du droit de préemption, ces articles modifient ou créent de nombreux articles du code de l’urbanisme consacrés au droit de préemption urbain.

    Les principales modifications introduites par la loi seront présentées en trois notes successives. Cette loi, en premier lieu, institue le droit de préemption sur des biens qui en étaient jusque-là exonérés, ou renforce la possibilité de préempter pour d’autres.

    Les aliénations à titre gratuit

    Le premier accroissement du champ d’application du droit de préemption urbain porte sur les aliénations à titre gratuit. Ces dernières étaient jusque-là exclues du champ d’application du droit de préemption. Ce n’est plus le  cas. Le nouvel article L. 213-1-1 soumet au droit de préemption les immeubles ou ensembles de droits sociaux lorsqu'ils font l'objet d'une aliénation à titre gratuit.

    Une exception est cependant concédée lorsque l’aliénation est effectuée entre personnes mariées, pacsées ou ayant des liens de parenté jusqu’au sixième degré.

    La difficulté est que, bien entendu, une préemption au prix figurant dans la DIA, ou plutôt d’ailleurs à l’absence de prix n’était pas envisageable, sauf à constituer une spoliation.

    La loi a donc admis que la DIA ne mentionne pas le prix. Elle a indiqué aussi que, par dérogation, « la décision du titulaire du droit de préemption d'acquérir le bien indique l'estimation de celui-ci par les services fiscaux ». Une telle estimation devrait continuer à ne pas lier le titulaire du droit de préemption, toujours libre de préempter au prix qu’il souhaite. La jurisprudence devra préciser quelle portée il faudra donner à l’absence dans la décision de préemption de cette estimation.

    Les parts de SCI

    Le deuxième accroissement porte sur les parts de SCI. Depuis la loi ENEL du 13 juillet 2006 qui avait permis de préempter le bien meuble que constituent des parts de SCI, une telle possibilité de préemption n’a cessé de s’accroitre. En dernier lieu, la loi ALUR permet de préempter non plus seulement la totalité des parts d’une SCI dont le patrimoine est constitué d’une unité foncière, non plus seulement la majorité des parts d’une telle SCI, mais aussi « les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption ». (art. L. 213-1).

    Sénat 3.jpgA noter qu’une telle préemption est désormais possible alors même que seul le droit de préemption simple a été institué. A noter aussi que les SCI familiales restent en dehors du droit de préemption.

    Une telle réforme permettra au titulaire du droit de préemption de préempter quelques parts de SCI, ce qui ne sera pas pour lui d’un grand intérêt pratique.

    Les immeubles cédés par les organismes HLM

    Le troisième accroissement porte sur les immeubles cédés par des organismes d’habitation à loyer modéré. Jusque-là exclus du droit de préemption urbain, ils ne le sont plus (art. 213-1)

    Les immeubles bâtis depuis plus de quatre ans

    Le quatrième accroissement porte sur les immeubles bâtis. Ils étaient exonérés du droit de préemption pendant une durée de dix ans à compter de leur achèvement. Ils ne le sont plus que pendant une durée de quatre ans (art. L. 211-4).

    Les pouvoirs du préfet

    Un cinquième accroissement, de nature différente, porte sur les moyens d’actions du préfet dans les communes ayant un pourcentage de logements sociaux insuffisants. Le droit de préemption était déjà en partie transféré au préfet, qui pouvait même instituer ou rétablir le droit de préemption dans la commune. Désormais, le préfet peut rétablir ou instituer un droit de préemption urbain renforcé (art. L. 210-1). Il peut également désormais aussi préempter des parts de SCI, des droits indivis, des immeubles cédés par des organismes HLM… (art. L. 213-1).

    Benoît JORION

    Avocat à la Cour d’appel de Paris

    Spécialiste en droit public