(Civ. 3eme, 14 décembre 2017, EPFL du pays basque, pourv. n° 16-20150, publié au bulletin)

La fixation du prix des biens préemptés est souvent faite au moyen de la méthode de comparaison avec des biens comparables. La difficulté tient parfois, soit au manque d’éléments de comparaison, soit aux différences entre biens comparés. La question s’est posée à propos d’éléments de comparaison situés dans des zones pour lesquelles la règlementation d’urbanisme, et donc les servitudes de construction, était différente.

La Cour d’appel avait estimé que « les actes authentiques de vente sont exclusifs d’abattements pour servitudes, notamment d’urbanisme, lesquelles doivent obligatoirement être précisées par l’officier ministériel dans l’acte, que le prix perçu par le vendeur est un prix net qui ne subit aucune diminution dès lors qu’il a été consenti et qu’il n’y a donc pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et UAg qui introduit une différence de hauteur de construction, obligatoirement prise en compte dans l’élaboration du prix de vente des terrains, et que, par conséquent, la méthode de comparaison directe des valeurs de parcelles situées dans le même périmètre a pour corollaire de déterminer des valeurs de prix représentant le montant net de ce qui revient au vendeur ».

La Cour de cassation casse cet arrêt en posant que « en statuant ainsi, par des motifs impropres à justifier en quoi les termes de comparaison retenus, qui concernaient des parcelles situées en zone UAg, constituaient des éléments de comparaison adaptés à l’évaluation des parcelles expropriées, situées en zone UAd, soumise à des règles d’urbanisme plus contraignantes, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si une moins-value devait être pratiquée en raison de l’occupation des lieux, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

Ainsi, la méthode par comparaison ne vaut que pour des biens soumis aux mêmes règles d’urbanisme. En cas de règles différentes, des plus ou moins-values doivent être appliquées.

Benoît Jorion

Tribunal administratif de Montreuil, 6 janvier 2011 SCI LRTS c/ Commune de Montreuil, req. n° 0912225

 Extraits : « En proposant un prix de 157.000 euros pour un bien dont la valeur était considérablement plus élevée (850.000 euros), la commune qui n’en justifie qu’en invoquant une erreur qu’elle aurait commise sur les hauteurs des locaux en sous-sol, ne saurait être regardée comme ayant poursuivi, dans l’intérêt général, l’un des objets définis à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ; dans ces conditions, la requérante est fondée à soutenir que la commune de Montreuil n’avait pas l’intention d’acquérir réellement le bien et qu’elle a usé du droit de préemption pour faire obstacle à la vente ; dès lors la décision attaquée est entachée de détournement de pouvoir. »

Commentaire : Le jugement commenté constitue une innovation particulièrement intéressante qui peut permettre de mettre fin à un certain nombre d’abus en matière de droit de préemption.

Demander l’avis des domaines en préalable à une décision de préemption constitue une formalité obligatoire pour le titulaire du droit de préemption. Pour autant, rien ne l’oblige à préempter à ce prix. En conséquence, certaines communes préemptent à un prix inférieur, qu’elles savent irréaliste et inacceptable pour le vendeur. Elles opèrent ainsi, soit pour tenter de contrôler les prix sur leur territoire, soit pour empêcher un acquéreur déterminé d’acquérir le bien.

Jusqu’à présent, le juge administratif pouvait annuler la décision de préemption, mais ne contrôlait pas le prix de la préemption. De son côté, le juge de l’expropriation pouvait fixer le prix du bien, mais sans porter d’appréciation sur la légalité de la décision de préemption.

Le prix de la préemption, qui constitue pourtant un aspect essentiel de la décision prise par l’administration, n’était en conséquence pas contrôlé du point de vue de sa légalité, soit que les requérants ne pensent pas à soulever cet argument, soit que, du fait de l’intervention possible du juge de l’expropriation, le juge administratif répugne à le faire.

Le cas d’espèce a conduit le Tribunal administratif de Montreuil à innover, alors même qu’il n’y était pas tenu, ayant déjà retenu une illégalité tenant à l’absence de projet réel.

Le bien devait être vendu 850.000 euros. La commune l’a préempté à 157.000 euros, soit  le 5eme (!). Le service des domaines, tout comme le juge de l’expropriation saisi après coup, ont estimé que le prix de 850.000 euros correspondait à sa valeur.  

Le jugement commenté déduit du prix de la préemption que la commune « n’avait pas l’intention d’acquérir réellement le bien et qu’elle a usé du droit de préemption pour faire obstacle à la vente ». En conséquence, il annule la décision attaquée.

Il ne s’agit donc pas ici pour le juge administratif de fixer le prix du bien, à la place du juge de l’expropriation, mais de contrôler la légalité du prix fixé par l’administration.

Le jugement déduit aussi du prix manifestement bas de la décision de préemption que la commune a préempté, non pour acquérir le bien, mais pour empêcher une vente, ce qui constitue un infamant détournement de pouvoir.

Ce jugement est donc important. Sa généralisation à des hypothèses ou l’écart entre le prix du bien et le prix fixé par la décision de préemption n’atteint pas de tels extrêmes permettrait de porter un coup d’arrêt à des décisions de préemption illégales, qui seraient enfin annulées en sanctionnant, non un vice procédural dont elles peuvent aussi être entachées, mais l’exercice abusif du droit lui-même.

 
Benoît Jorion

Avocat à la Cour d’appel de Paris,

Spécialiste en droit public

Une fois n'est pas coutume.

Que les lecteurs de ce blog excusent son auteur de faire un peu de publicité personnelle.

Enfin un ouvrage pratique et complet sur les différents aspects du droit de préemption. 

Voici donc la présentation, faite par l'éditeur, d'un futur ouvrage de référence... 

VIENT DE PARAÎTRE

     Questions/Réponses Droits de préemption

 Collection : Les Indispensables

A jour de la réforme des autorisations d’urbanisme !

Le droit de préemption permet, notamment aux communes, de se substituer à l’acquéreur à l’occasion de la vente d’un bien immobilier. Cette préemption peut se faire à un prix inférieur à celui décidé entre l’acquéreur et le vendeur.

Cette pratique peut être nécessaire, notamment pour la réalisation d’équipements publics. Elle donne aussi lieu à un certain nombre d’abus.

Elle peut être humainement catastrophique pour le vendeur, bloqué dans ses projets.

Elle peut être tout aussi catastrophique pour l’acquéreur, bloqué dans son acquisition.

Par les indemnisations qu’elle entraîne, elle présente un gros risque financier pour les collectivités locales.

Une décision de préemption est souvent décidée trop vite et ressentie ensuite comme une fatalité.

En réalité, la plupart des décisions sont illégales. Lorsqu’elles sont contestées en Justice, elles sont souvent annulées, faisant ainsi échec à l’acquisition publique.

L’ouvrage est présenté sous forme de fiches classées en quatre parties :

o         Les différents droits de préemption

o         La légalité d’une décision de préemption

o         La contestation d’une décision de préemption

o         Les suites d’une décision de préemption

Chaque fiche est enrichie d’un commentaire et se réfère au Code de l’urbanisme et à la jurisprudence.

Des réponses claires et concrètes sont apportées aux questions que les praticiens peuvent se poser :

† Le droit de préemption permet-il de préempter pour n’importe quelle raison ?

† La préemption peut-elle se faire à un prix inférieur à celui du compromis de vente ?

† Quels sont les recours possibles contre une décision de préemption ?

† A qui faut-il s’adresser pour contester une décision de préemption ?

L’ouvrage rédigé par un spécialiste de la matière est un véritable outil de travail pour les services urbanisme des collectivités locales et les notaires. Il est aussi une source d’information facile d’accès pour les professionnels de l’immobilier et les citoyens.

Auteur :

Benoît Jorion, avocat à la Cour d’appel de Paris, spécialiste en droit public, traite

ou a traité de nombreux dossiers relatifs aux différents droits de préemption.

Docteur en droit, maître de conférences à l’Université de Cergy-Pontoise, il est l’auteur de plusieurs études et articles relatifs à cette question.

ISBN                   Référence               Date de parution                   Prix public TTC

   978 2 7013 1598 0       120894                      Avril 2009                              45 €

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