(Civ. 3eme, 14 décembre 2017, EPFL du pays basque, pourv. n° 16-20150, publié au bulletin)

La fixation du prix des biens préemptés est souvent faite au moyen de la méthode de comparaison avec des biens comparables. La difficulté tient parfois, soit au manque d’éléments de comparaison, soit aux différences entre biens comparés. La question s’est posée à propos d’éléments de comparaison situés dans des zones pour lesquelles la règlementation d’urbanisme, et donc les servitudes de construction, était différente.

La Cour d’appel avait estimé que « les actes authentiques de vente sont exclusifs d’abattements pour servitudes, notamment d’urbanisme, lesquelles doivent obligatoirement être précisées par l’officier ministériel dans l’acte, que le prix perçu par le vendeur est un prix net qui ne subit aucune diminution dès lors qu’il a été consenti et qu’il n’y a donc pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et UAg qui introduit une différence de hauteur de construction, obligatoirement prise en compte dans l’élaboration du prix de vente des terrains, et que, par conséquent, la méthode de comparaison directe des valeurs de parcelles situées dans le même périmètre a pour corollaire de déterminer des valeurs de prix représentant le montant net de ce qui revient au vendeur ».

La Cour de cassation casse cet arrêt en posant que « en statuant ainsi, par des motifs impropres à justifier en quoi les termes de comparaison retenus, qui concernaient des parcelles situées en zone UAg, constituaient des éléments de comparaison adaptés à l’évaluation des parcelles expropriées, situées en zone UAd, soumise à des règles d’urbanisme plus contraignantes, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si une moins-value devait être pratiquée en raison de l’occupation des lieux, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

Ainsi, la méthode par comparaison ne vaut que pour des biens soumis aux mêmes règles d’urbanisme. En cas de règles différentes, des plus ou moins-values doivent être appliquées.

Benoît Jorion