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  • De quelques erreurs en matière de préemption

    Source : Service public, le site de l'administration française

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    Extraits : "Peut-on s'opposer à l'exercice du droit de préemption urbain ?

    Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous souhaitez vendre et la mairie décide d'exercer son droit de préemption.

    Sachez que, comme tous les actes administratifs, la décision de préempter, soumise par ailleurs au contrôle de légalité du préfet, peut faire l'objet d'un recours en annulation.

    Vous devez saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois.

    Un tel recours, bien sûr, ne s'engage pas à la légère. Pour ne pas être abusif, il doit s'articuler autour de moyens tirés de l'illégalité de la décision.

    (...)

    Bon à savoir : vous pouvez aussi contester la décision de préempter en invoquant l'illégalité même du plan d'occupation des sols.

    Les textes de référence cités vous aideront à exposer juridiquement vos arguments.
    "

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    Commentaire : On trouve de tout sur internet, du plus fiable au parfaitement fantaisiste. On peut penser à priori que lorsque l’information a pour origine une source officielle, elle est exacte et complète.

    Erreur ! Le site officiel de l’administration française, le site Service public, propose une fiche dont un extrait est reproduit ci-dessus et qui est consacrée à la possibilité de s’opposer à l’exercice du droit de préemption.

    Cette fiche n’est guère satisfaisante.

    D’abord, elle laisse entendre que seul le vendeur peut s’opposer au droit de préemption. C’est faux, l’acheteur peut aussi s’y opposer. Il se trouve même dans une situation procédurale plus favorable que le vendeur.

    Ensuite, cette fiche évoque le contrôle de légalité du préfet. C’est vrai en théorie : le préfet peut contester la légalité des actes des collectivités décentralisées. Mais, en réalité, le nombre de déférés préfectoraux est infinitésimal. Dès lors, une personne préemptée a tout intérêt à ne compter que sur elle-même. Ainsi, cette remarque n'apporte pas grand chose, si ce n'est de laisser penser, bien à tort, que l'inaction du préfet vaut brevet de légalité.

    De même, cette fiche indique qu’un recours ne s’engage pas à la légère. Elle évoque aussi le risque qu'il soit qualifié de recours abusif. C’est vrai qu’un recours ne s’engage pas à la légère. Il n’aurait d'ailleurs pas été déraisonnable de rappeler ici qu’un professionnel du droit peut être utilement consulté et qu’une telle consultation évite bien des désillusions à ceux qui pensent qu'ils peuvent agir par eux-même.

    Là où cette fiche est très critiquable, c’est lorsqu’elle agite le spectre du recours abusif. Rappelons que lorsqu’une juridiction considère un recours comme abusif, elle peut infliger une amende au requérant. Cependant, c’est rarissime et à mon avis absolument inenvisageable dans l'hypothèse de la contestation par l'acheteur ou le vendeur de la décision qui s’immisce dans un acte de vente. Contester une telle décision n’a rien d’abusif. Voilà comment on intimide et on décourage de contester des décisions de préemption qui sont elles, en revanche, bien trop souvent abusives.

    On voit donc que l’information « officielle » n'est pas toujours beaucoup plus fiable que les propos que l’on peut glaner ici et là sur internet.

    Benoît Jorion
    Avocat à la Cour d’appel de Paris,
    Spécialiste en droit public

  • Les renseignements à faire figurer dans une DIA

    Cour de cassation, Civ. 1ere, 12 juillet 2007 X c/ SCP notariale P.-A.-N., pourvoi n° 06-15633

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    Extrait : « Attendu que M. X..., propriétaire d'un immeuble situé à Cournon (Puy-de-Dôme) et d'un fonds de commerce de garage automobile, station-service, exploité en location-gérance, dans cet immeuble, par l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Garage du lac, a, par actes sous seing privé, promis de céder son fonds de commerce à la société Garage de Ribeyre, sous la condition suspensive de la cession de l'immeuble, siège de son exploitation, la promesse de vente de cet immeuble, conclue le même jour, étant subordonnée à la condition de la purge du droit de préemption de la commune ; que cette dernière a exercé son droit de préemption, en conséquence de quoi, la société Garage de la Ribeyre a renoncé à l'achat du fonds de commerce ;

    Attendu que, pour débouter M. X... et l'EURL Garage du lac de leur action en responsabilité professionnelle contre la SCP Papon - Adant - Noël, qui, chargée de donner la forme authentique aux conventions des parties, avait transmis à la commune de Cournon une déclaration d'intention d'aliéner ne faisant état que de la seule vente immobilière, l'arrêt relève, après avoir constaté que la mention d'indications complémentaires de la case G du formulaire de déclaration d'intention d'aliéner n'était que facultative, que rien ne permettait d'affirmer que la commune de Cournon n'aurait pas exercé son droit de préemption en connaissant l'existence de la promesse de vente du fonds de commerce, l'identité du propriétaire du fonds lui étant indifférente dès lors que lui avaient été signalés le caractère commercial de l'immeuble et son occupation par des locataires ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que ni l'indication du caractère commercial de l'immeuble vendu, ni le fait qu'il était occupé par des locataires porté à la connaissance de la commune, ne pouvaient lui faire savoir que la cession de l'immeuble conditionnait celle du fonds de commerce, de sorte que la commune ne disposait pas, du fait des manquements de la SCP, de l'ensemble des renseignements qui lui auraient été utiles pour l'appréciation de l'opportunité de décider de préempter ou non l'immeuble, la cour d'appel a violé le texte susvisé;
    »

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    Commentaire : Cet arrêt relatif à la responsabilité d'une étude notariale est l’occasion pour la Cour de cassation de se montrer très exigeante sur les indications que doit contenir une déclaration d’intention d’aliéner.

    En l'espèce, un fond de commerce a été vendu sous la condition classique de la cession des murs. A l’époque des faits, un fond de commerce ne pouvait faire l’objet d’une préemption. Le notaire chargé de la rédaction de la déclaration d’intention d’aliéner s’est donc contenté d’informer la commune du seul projet de cession de l’immeuble.

    La commune ayant préempté cet immeuble, l’acheteur a renoncé à acheter le fond de commerce. Le vendeur a alors recherché la responsabilité du notaire, lui reprochant de ne pas avoir informé la commune de ce que la cession de l’immeuble était conditionnée à celle du fond de commerce.

    La Cour d’appel avait estimé que « rien ne permettait d'affirmer que la commune n'aurait pas exercé son droit de préemption en connaissant l'existence de la promesse de vente du fonds de commerce ». La Cour de cassation censure ce raisonnement en posant que, du fait de cette omission, « la commune ne disposait pas de l'ensemble des renseignements qui lui auraient été utiles pour l'appréciation de l'opportunité de décider de préempter ou non l'immeuble ».

    Un tel raisonnement est contestable.

    On peut dire d’abord que cette affaire illustre une vraie difficulté en cas de cession simultané d’un fond de commerce et de ses murs (hôtel, boutique, garage automobile comme en l’espèce…). La valeur du fond de commerce est généralement conditionnée au maintien de l’activité dans ses murs. Dès lors, le commerçant qui voit son seul immeuble préempté risque bien de voir disparaître la substance de son fond et d’être appauvri en conséquence. Or, même lorsqu’il sera possible de préempter un fond de commerce, rien n’imposera de le faire. Une telle situation est donc tout sauf satisfaisante.

    Le problème se pose plus généralement lorsque le vendeur souhaite vendre de façon indivisible plusieurs biens (par exemple un bien immobilier et son garage situé à proximité). La question se pose de savoir si le titulaire du droit de préemption doit ou non respecter l'unité de la vente.

    La Cour de cassation avait considéré, précisément dans une hypothèse ou la responsabilité du notaire était recherchée « qu'il ne pouvait être fait grief au notaire rédacteur de ne pas avoir fait apparaître la solidarité voulue par les deux venderesses dès lors que cette condition était inopposable à la commune pour l’application de son droit de préemption » (Cass. 3eme civ. 11 mai 2000 SCP X. c/ Société Electronica, Bull. civ. III n° 109).

    Autrement dit, il est possible au titulaire du droit de préemption de démanteler la vente voulue et de choisir, parmi les biens, celui ou ceux qui l’intéressent. La Cour en avait donc retenu que la responsabilité notariale ne pouvait être engagée.

    L’arrêt commenté ici, justifié par « l'appréciation de l'opportunité de décider de préempter » surprend donc d’autant plus.

    En effet, si la Cour de cassation a raison de rappeler que la préemptiuon relève largement d'un choix d’opportunité, savoir que la cession d’un fond de commerce était indissociable de celle des murs ne conduisait la commune ni à pouvoir préempter ce fond, ni à indemniser le vendeur.

    Par ailleurs, il faut rappeler que la préemption s’accompagne généralement d’un projet de changement de destination du bien. Dès lors, la destination du bien au moment de la transaction est de faible importance. Aussi, au regard du projet nécessairement poursuivi par la préemption (non précisé dans l’arrêt), l’information de l’existence d’un fond de commerce et de sa cession simultanée (à supposer qu’elle ait effectivement été ignorée) n’aurait sans doute rien changé pour la commune.

    Benoît Jorion
    Avocat à la Cour d’appel de Paris,
    Spécialiste en droit public

  • Préemption destinée au maintien des locataires : des précisions

    Tribunal administratif de Versailles 3 juillet 2007 Société Resireal c/ Commune de Clichy, req. n° 0610896

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    Extrait : « Considérant qu’il résulte des dispositions précitées des articles L. 210-l et L 210-2 du code de l’urbanisme, d’une part, que les communes ne peuvent décider d’exercer leur droit de préemption urbain dans le cadre de l’article L. 210-2 que si elles justifient, à la date à laquelle elles exercent ce droit, l’avoir exercé conformément aux termes et conditions fixés par l’article L. 210-l du code de l’urbanisme et, d’autre part, qu’elles doivent définir l’objet en vue duquel est exercé ce droit de manière précise dans la décision de préemption;

    Considérant, en premier lieu, qu’il ressort des pièces du dossier que la décision du 27 septembre 2006 mentionne seulement que « le droit de préemption est exercé conformément aux objectifs qui ont présidé à l ‘institution du droit de préemption renforcé dans le cadre de la politique de I ‘habitat de la commune, notamment afin de préserver les droits des locataires et garantir leur maintien dans les lieux à l’occasion de la vente d’immeuble par lots »; qu’une telle mention, qui se borne à reprendre les termes de l’article L. 210.2 du code de l’urbanisme et à indiquer que le droit de préemption est exercé conformément aux objectifs fixés par une délibération du 29 novembre 2005, laquelle, outre qu’elle n’est pas annexée à la décision attaquée, expose en des termes très généraux les axes d’intervention de la commune en matière d’aménagement, n’est assortie d’aucune précision quant aux conditions d’occupation des biens préemptés, au nombre de locataires concernés et à leur situation en cas de cession desdits biens à l’acquéreur indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner ; qu’ainsi, la décision ne répond pas à l’exigence, qui découle de l’article L 210-l du code de l’urbanisme, de description précise de l’objet en vue duquel est exercé le droit de préemption urbain ;

    Considérant, en deuxième lieu, qu’un seul locataire est concerné par la cession litigieuse, laquelle porte sur des locaux en partie vacants, qui ne constituent qu’une partie résiduelle d’un immeuble détenu en copropriété ; que la commune n’établit par ailleurs pas que ledit locataire ne pourra se maintenir dans les lieux pour le cas où les biens considérés serait cédés à l’acquéreur indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner ; que, par suite, la commune ne justifie pas avoir exercé son droit de préemption, conformément aux termes et conditions fixés par l’article L. 210-2 du code de l’urbanisme.
    »

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    Commentaire : Ce jugement constitue l’une des toutes premières décisions rendue par une juridiction administrative du fond et relative à une décision de préemption destinée à permettre le maintien de locataires dans les lieux.

    Cette possibilité de préemption, issue de la loi Aurillac du 13 juin 2006 et codifiée à l’article L. 210-2 du code de l’urbanisme, pose un certain nombre de difficultés d’applications et permet potentiellement beaucoup d’abus (Cf. ma note du 29 juin).

    On ne peut donc que se féliciter de ce jugement rendu par le Tribunal administratif de Versailles qui rattache cette nouvelle hypothèse de préemption au droit commun de la matière et impose, à la fois, une motivation précise et un objet bien défini.

    Ainsi, en matière de motivation, ce jugement estime, à bon droit, que la reprise par la décision de préemption des termes de la loi assortie d’un exposé très général ne suffit pas.

    De même, en ce qui concerne l’objet de la décision, le jugement relève que seul un locataire était concerné, qu’il n’est pas établi qu’il ne pourrait se maintenir dans les lieux du fait de l’acquisition prévue et que l’immeuble était déjà en copropriété. Ainsi, même si le jugement ne le dit pas expressément, il semble bien que ce nouveau droit de préemption se doit d’être lu à la lumière de la loi du 13 juin 2006, qui n’a vocation à s’appliquer que dans des hypothèses limitées.

    Pour ces différentes raisons, la décision de préemption du maire de Clichy a été annulée par le Tribunal administratif de Versailles.




    Benoît Jorion
    Avocat à la Cour d’appel de Paris,
    Spécialiste en droit public

  • Le droit à commission de l'intermédiaire

    Cour de cassation, 1ere chambre civile, 24 janvier 2006, Société Atlan’Immo, req. n° 08-18746

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    Extrait : « Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

    Attendu qu'il résulte de ces textes que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu, peu important à cet égard que le prix d'acquisition du bien préempté soit inférieur à celui qui avait été initialement convenu entre vendeur et acquéreur ;

    Attendu que la société Atlant'Immo (l'agent immobilier), chargée par les héritiers de Mme X... de vendre un bien, avait trouvé des acquéreurs au prix de 400 000 francs, lesquels s'étaient engagés à lui payer une commission de 34 000 francs ; que le District de l'agglomération nantaise (le district) ayant fait connaître au notaire chargé d'établir l'acte de vente son intention d'exercer son droit de préemption au prix de 330 000 francs, l'immeuble lui a été vendu à ce prix ; que l'agent immobilier ayant assigné le district en paiement de sa commission, l'arrêt attaqué a rejeté sa demande ;

    Attendu que pour considérer que le district ne devait pas payer de commission, la cour d'appel a retenu que la vente ne s'était pas formée par substitution d'acquéreur mais à la suite d'un nouvel accord "exclusif de tout lien de droit avec l'acte pour lequel l'agent immobilier avait prêté son entremise" puisqu'elle était intervenue, conformément à l'offre notifiée par le district acceptée par les vendeurs, au prix de 330 000 francs "hors taxes charges ou indemnités", à des conditions de prix inférieures à celles du compromis ;

    Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
    »

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    Commentaire : Outre l’acheteur et le vendeur, l’exercice du droit de préemption peut faire un troisième malheureux : l’intermédiaire (agence immobilière, notaire…) que l’absence de conclusion de la transaction peut priver de sa commission. Il arrive également qu’une décision de préemption réduise, voire supprime, la commission qui avait été fixée au moment du compromis de vente.

    En l’espèce, une préemption avait été exercée à un prix inférieur au compromis de vente. La vente a eu lieu à ce prix inférieur et l’autorité préemptrice a refusé de verser sa commission à l’intermédiaire. En appel, la Cour d’appel de Rennes a admis ce refus, considérant que la vente après préemption constituait un nouvel accord. La Cour de cassation a cassé avec beaucoup de fermeté cet arrêt en posant le principe que « la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu ». La Cour précise même qu’il importe peu que « le prix d'acquisition du bien préempté soit inférieur à celui qui avait été initialement convenu entre vendeur et acquéreur ».

    Ainsi, que la préemption ait lieu au prix initialement prévu ou à un prix inférieur, la commission est due à l’intermédiaire. Le paradoxe est donc que l’intermédiaire immobilier est mieux protégé que le vendeur, qui lui peut voir le prix de vente diminué. Encore faut-il toutefois que la vente ait effectivement lieu, ce qui n’est pas le cas si le vendeur renonce à la vente.

    Enfin, on peut signaler une incertitude. Il ne semble pas qu’il ait encore été jugé par le juge administratif si l’oubli ou la diminution de la commission de l’intermédiaire dans la décision de préemption entachait cette dernière d’illégalité.

    Benoît Jorion
    Avocat à la Cour d’appel de Paris,
    Spécialiste en droit public