(TA Cergy-Pontoise, 29 mars 2018, société connected world services, req. n° 1602666).

La jurisprudence en matière de contestation des préemptions de fonds de commerces, fonds artisanaux et baux commerciaux reste rare. C’est encore plus le cas pour les actions indemnitaires.

La préemption d’un bail avait été précédemment annulée, la cession n’étant pas contraire aux objectifs fixés par la commune. Pour apprécier la demande indemnitaire du titulaire du bail, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise s’est inspiré de la jurisprudence commune de Fayet et, après avoir relevé l’existence d’un lien de causalité suffisant, a accepté d’indemniser la perte du prix de cession, pourtant nettement supérieur au prix du marché et le retard dans la vente Responsabilité du fait d’une décision de préemption sur un bail commercial
La jurisprudence en matière de contestation des préemptions de fonds de commerces, fonds artisanaux et baux commerciaux reste rare. C’est encore plus le cas pour les actions indemnitaires.
La préemption d’un bail avait été précédemment annulée, la cession n’étant pas contraire aux objectifs fixés par la commune. Pour apprécier la demande indemnitaire du titulaire du bail, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise s’est inspiré de la jurisprudence commune de Fayet et, après avoir relevé l’existence d’un lien de causalité suffisant, a accepté d’indemniser la perte du prix de cession, pourtant nettement supérieur au prix du marché et le retard dans la vente.

Benoit Jorion

Il a été posé « qu'un acquéreur évincé par une décision de préemption illégale est en droit d'obtenir réparation des préjudices qui résultent pour lui, de façon directe et certaine, de cette décision (CE, 17 décembre 2007, commune de Montreuil, req. n° 304626, mentionné aux tables).

Il est fait application de ce principe en indemnisant les troubles dans les conditions d’existence du fait du retard dans la possibilité d’acquérir un bien illégalement préempté. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, la perte des bénéfices escomptés par la mise en location du bien n’apparait pas comme suffisamment certaine (CAA Marseille, 28 mai 2018, commune de Murviel-lès-Montpellier, req. n° 16 MA01416).

A l’inverse, l’indemnisation de l’acquéreur évincé a été refusée pour la raison suivante : « 8. la décision de préemption en litige n'était motivée par aucun projet précis. Par lettre du 20 janvier 2000, la commune de Venelles a informé le conseil de M. C... de ce que les parcelles cadastrées n° BX 105, BW 146, 148 et 226 ont été classées dans le domaine public communal par délibération du conseil municipal du 14 février 1995 dès lors qu'elles constituent l'assiette foncière d'un bassin de rétention, d'une esplanade publique et d'une voie de desserte publique. Un tel motif est de nature à justifier une action ou une opération au sens des dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme lequel vise la réalisation des équipements collectifs. Dès lors, la décision prise par la commune dans le cadre de l'exercice de son droit de préemption étant justifiée légalement, l'illégalité formelle de cette décision tenant à l'incompétence de son auteur n'était pas de nature, en l'espèce, à ouvrir droit à réparation des préjudices invoqués par M. C.... » (CAA Marseille, 11 juin 2018, commune de Venelles, req. n° 16MA04646). 

Benoit Jorion

Par un arrêt de principe Commune de Fayet (CE, 15 mai 2006, publié au recueil), le Conseil d’Etat a encadré le droit à indemnisation des vendeurs en cas de décision de préemption illégale n’ayant pas abouti.

Dans une hypothèse ou une commune, après avoir préempté, renonce à cette préemption, il a été jugé que la responsabilité pour rupture d’égalité devant les charges publiques ne pouvait être recherchée, confirmant ainsi une position de principe du Conseil d’Etat (CE, 7 mai 1986, SA Études Malesherbes, tab. p. 758). Dans ce même arrêt, la Cour pose que « 5. la circonstance que la commune d'Aulnay-sous-Bois ait, en application des dispositions de l'article L. 213-7 du code de l'urbanisme, renoncé en raison d'un désaccord sur le prix de l'immeuble préempté, à l'exercice de son droit, n'est pas de nature à engager, en soi, sa responsabilité pour faute ; que si la société requérante fait état d'une attitude ambigüe de la commune sur ses intentions ayant eu pour effet de décourager le candidat à l'acquisition de l'immeuble, il ressort des pièces du dossier que la commune a exercé ce droit à renonciation dans un délai assez court, inférieur à quatre mois, insusceptible d'être regardé comme disproportionné et déraisonnable et de nature à ouvrir droit à réparation » (CAA Versailles, 26 avril 2018, SCI Soraya, req. n° 16VE01743).

Dans une autre affaire, ou une commune a également préempté, puis renoncé à préempter, entrainant la perte de l’acquéreur, il a été jugé, après avoir été relevé que la commune n’apportait aucun élément de nature à établir la réalité du projet, que l’acquéreur avait droit à être indemnisé :

• De la taxe foncière et des primes d’assurance ;
• Des frais de garde de l’immeuble ;
• De la moins-value résultant du prix de vente final de l’immeuble, en ce qu’elle résulte de l’évolution défavorable du prix de l’immobilier, mais pas en ce qu’elle résulte de dégradations subies par l’immeuble ;
• Du retard dans la vente.

En revanche, la remise en état de l’immeuble à la suite des dégradations causées par des occupants sans droit ni titre a été jugée ne pas trouver sa cause directe dans la décision de préemption (CAA Nancy, 7 juin 2018, Société Immotur, req. n° 17NT02132).

Enfin, dans une dernière affaire, le droit à réparation a été admis, à la suite d’une décision de préemption illégale, pour les taxes foncières, les frais d’annonce immobilière, les frais de diagnostic, les charges de copropriété, mais pas pour les frais financiers. Cependant, le bien ayant été finalement vendu plus cher qu’envisagé initialement, et à un montant supérieur au préjudice indemnisable, il a été jugé que le préjudice était compensé (CAA Versailles, 27 septembre 2018, SCI LRTS, req. n° 16VE02522).

(Civ. 3me, 6 septembre 2018, EPF de l’Ain, pourv. n° 15-13490).

Ni le code de l’urbanisme, ni le code de l’expropriation auquel il renvoie, ne fixe de méthode pour évaluer un bien préempté. La méthode d’évaluation par comparaison est la plus souvent pratiquée, tandis que la méthode d’évaluation par la récupération foncière ou méthode promoteur peut être plus intéressante pour le vendeur d’un terrain à bâtir.

Dans le cas d’espèce, le titulaire du droit de préemption reproche paradoxalement à la cour d’appel d’avoir écarté la méthode par comparaison au bénéfice de la méthode par comparaison, tout en ayant pris en compte de façon contradictoire des références de biens destinés à être démolis et rebâtis et en ayant ajouté une indemnité pour les droits à construire.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond sur la méthode d’évaluation à retenir et sur les références à retenir : « Mais attendu qu'ayant, après avoir écarté la méthode d'évaluation par la récupération foncière en constatant que les bâtiments qui recouvraient la quasi-totalité de la surface de la parcelle n'étaient ni insalubres, ni dénués de valeur, souverainement choisi la méthode par comparaison en prenant en considération, parmi les éléments proposés par les parties, les cessions portant sur des immeubles bâtis à usage mixte destinés à être démolis puis reconstruits, qui lui sont apparues les mieux appropriées, et relevé que les frais de dépollution devaient être supportés par le dernier exploitant, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision en fixant souverainement, sans se contredire, la valeur de la parcelle en tenant compte de sa situation privilégiée et de son fort potentiel de constructibilité ».

Benoît Jorion

(CA Paris, 15 juin 2018, SARL Darmon Immobilier, RG 16/212387).

Le droit de l’intermédiaire, en cas de décision de préemption, à percevoir sa commission est régulièrement contesté, même si la jurisprudence estime de façon constante qu’elle est due (Civ. 1ere, 24 janvier 2006, Société Atlantimmo, pourv. n° 02-18746 ; Civ. 3eme, 14 décembre 2017, EPFL du pays basque, pourv. n° 16-20150, publié au bulletin) (Cf. cette chronique, Administrer 2018, n° 521, p. 24).

Ce droit vient d’être rappelé dans une hypothèse ou, après avoir été préempté, le vendeur, sans attendre la décision du juge de l’expropriation, a conclu un accord transactionnel avec le titulaire du droit de préemption. Face à ce dernier qui refusait de verser la commission contractuellement due par l’acquéreur, il a été posé que « la négociation étant intervenue dans le cadre de procédure engagée devant le juge de l'expropriation, la commune de Pantin ne peut soutenir que cette négociation serait autonome par rapport à l'exercice de son droit de préemption, alors que ni la commune ni la SARL Darmon Immobilier n'ont, dans ce cadre, renoncé à exercer leurs droits, la commune, celui de préempter, M. A..., celui de faire arbitrer le prix par le juge de l'expropriation en cas d'échec de sa proposition sur le prix; le désistement d'instance intervenu à la suite de l'acceptation par la ville de Pantin de la proposition de M. A... ne peut donc s'analyser comme une renonciation de la commune à l'exercice de son droit de préemption ». Aucune faute de l’intermédiaire n’étant prouvée, il a droit de percevoir l’intégralité des honoraires fixés.

Benoît Jorion