préemption

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préemption - Page 2

  • Absence d'obligation de notification de la décision de préemption au vendeur et à l’acquéreur

    Notification de la décision de préemption au vendeur et à l’acquéreur. Absence d’obligation

    La loi ALUR a modifié l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme en posant désormais que « la décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien ».

    Il a été précédemment indiqué que la question de savoir si une telle obligation constituait ou non une condition de légalité de la décision de préemption avait été appréciée de façon différente par les juridictions du fond (Cette chronique, Administrer 2018 n° 521, p. 23). La cour de Nancy considère à son tour que cette obligation de notification ne constitue pas une condition de légalité de la décision de préemption (CAA Nancy, 28 juin 2018, Eurométropole de Strasbourg, req. n° 17NC02193), tandis que la Cour de Paris juge de même pour l’obligation de publication (CAA Paris,13 décembre 2018, commune de Grégy-lès-Meaux, req. n° 18PA01050).

    Benoît Jorion

  • Absence d’incidence d’un vice affectant la DIA sur la légalité de la décision de préemption

    Absence d’incidence d’un vice affectant la déclaration d’intention d’aliéner sur la légalité de la décision de préemption

    (CE, 1er juin 2018, région Occitanie, req. n° 415976).

    La cession d’un bien immobilier entre un département et une région a fait l’objet d’une décision de préemption prise par un établissement public foncier sur délégation de la commune siège du bien. Dans un tel contexte public assez inhabituel, le juge des référés avait été sensible à la critique dirigée contre la déclaration d’intention d’aliéner. Il a en effet été soutenu que l’absence de délibération du Conseil départemental vendeur rendait illégale la déclaration d’intention d’aliéner et donc était de nature à créer un doute sérieux conduisant à la suspension de la décision de préemption.

    Le Conseil d’Etat annule l’ordonnance déférée en rappelant à juste titre, après avoir cité l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme selon lequel  « Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien » que « la circonstance que la déclaration d'intention d'aliéner prévue par ces dispositions serait entachée de vices est, par elle-même, et hors le cas de fraude, non invoqué dans le présent litige, sans incidence sur la légalité de la décision de préemption prise à la suite de cette déclaration » (§ 4). Le Conseil d’Etat marque ainsi ses distances avec une jurisprudence sensible au caractère irrégulier de la DIA (TA Lyon, 29 septembre 1999, Mme Laurent, DA 2000 n° 48). En l’espèce, une délibération pour déposer une telle déclaration, et non pour vendre le bien, était inutile. Cependant, en cas de préemption au prix, le vendeur ne peut renoncer à vendre, ce qui, dans le cas d’une personne publique, pour laquelle une aliénation est soumise à délibération de son organe délibérant, pose difficulté.

    A noter que, dans cette affaire, le Conseil d’Etat suspend néanmoins la décision de préemption au moyen tiré de ce que « l'appartenance au moins partielle du bien, anciennement affecté au service public de la gendarmerie nationale, au domaine public ferait obstacle, au regard des principes énoncés à l'article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, à ce qu'il soit préempté paraît, en l'état de l'instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision litigieuse ». L’article L. 3111-1 pose le principe d’inaliénabilité et d’imprescriptibilité des biens appartenant au domaine public. La vente d’un tel bien, sans déclassement aurait été illégale. L’illégalité est étendue à la préemption du bien. Pour échapper au droit de préemption, il convient donc de purger ce droit avant le déclassement, puis de vendre après déclassement.

    Benoît Jorion

  • Principes constitutionnels et absence de sanction pour non-respect du délai de rétrocession

    (Cons. Cons, décision 2018-707 QPC du 25 mai 2018)

    Le Conseil constitutionnel, dans le cadre d’une question prioritaire de constitutionnalité, a été saisi de l’article L. 142-4 du code rural relatif aux décisions de préemption prises par les SAFER et plus précisément du fait que, la loi n’a pas prévu de sanction lorsque le délai de cinq ans prévu pour la rétrocession n’était pas respecté. Ainsi que le résume le Conseil constitutionnel, « les requérants soutiennent que, faute de sanction lorsqu'il n'est pas respecté, le délai de rétrocession auquel ces dispositions conditionnent l'exercice du droit de préemption serait privé d'effectivité. Il en résulterait une méconnaissance du droit de propriété, de la liberté contractuelle et de la liberté d'entreprendre ». Une telle difficulté se pose à l’identique pour d’autres droits de préemption.

    Comme il l’avait déjà fait, le Conseil constitutionnel admet des limitations à ces droits « liées à des exigences constitutionnelles ou justifiées par l'intérêt général, à la condition qu'il n'en résulte pas d'atteintes disproportionnées au regard de l'objectif poursuivi » (§ 5).

    A la question précise de l’absence de sanction en cas de dépassement du délai de cinq ans pour rétrocéder, le Conseil répond que « si le dépassement du délai prévu par les dispositions contestées n'entraîne pas la cession automatique du bien préempté à l'acquéreur évincé ou l'annulation de la préemption, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural demeure tenue à une obligation de rétrocession conforme aux finalités d'usage du droit de préemption. L'éventualité d'un détournement de la loi ou d'un abus lors de son application n'entache pas celle-ci d'inconstitutionnalité. En outre, la personne à laquelle la rétrocession tardive ou l'absence de rétrocession du bien préempté cause préjudice peut exercer une action en responsabilité dans les conditions du droit commun afin d'en obtenir réparation. Enfin, il appartient à la juridiction compétente de veiller à ce que la durée de détention du bien préempté ne conduise pas à la méconnaissance de l'objet pour lequel la loi a institué le droit de préemption » (§ 8). La réponse du Conseil est décevante. On ne sait qui est la personne à qui la violation de la règle des cinq ans pourrait causer préjudice. Ce n’est sans doute ni l’acheteur ni le vendeur, puisque c’est la décision de préemption qui a pu leur causer préjudice, et non la durée de rétention. La bonne solution, mais le Conseil constitutionnel n’a pas les moyens de l’imposer, serait de contraindre les SAFER à proposer le bien préempté à ces derniers, ou d’accepter de faire droit à leur demande de rétrocession.

    Benoît Jorion

  • Avis des domaines. Hypothèse de préemption de lots distincts

    (CAA Nantes, 1I décembre 2016, société Orest, req. n° 15NT02379)

    La saisine des domaines, en préalable à l’exercice du droit de préemption, est obligatoire lorsque le bien a une valeur supérieure à 75.000 euros (arrêté du 17 décembre 2001). En l’espèce, deux parcelles avaient été vendues par adjudication à un prix inférieur pour chacune à 75.000 euros, mais à un prix total supérieur à cette somme.

    Pour la Cour administrative d’appel de Nantes, le titulaire du droit de préemption doit également recueillir l’avis des domaines « lorsque l’acquisition envisagée constitue une tranche d’un montant supérieur à ce prix, faisant partie d’une opération d’ensemble dont le montant est égal ou supérieur à ce seuil ».

    La Cour relève en l’espèce que ces parcelles appartenaient à la même famille, étaient d’un seul tenant, formaient un tout homogène et étaient destinées à être intégrées dans le même ensemble foncier, ce qui imposait de recueillir préalablement l’avis du service des domaines.

    Benoît Jorion

  • Prise en compte du prix de la préemption pour apprécier la légalité de cette dernière

    (TA Nantes, 21 février 2017, Association immobilière de Saint-François-Xavier, req. n° 1405970).

    Un tribunal administratif avait accepté, dans le cadre d’un recours pour excès de pouvoir, de tenir compte du prix d’une préemption (TA Montreuil, 10 février 2012, req. n° 1200486) avant d’être censuré par le Conseil d’Etat (CE, 7 janvier 2013, commune de Montreuil, req. n° 357230, mentionné aux tables). Un tel contrôle sur le prix de la préemption présente l’intérêt d’éviter l’abus qui consiste, pour le titulaire du droit de préemption, à fixer un prix abusivement bas, dans le but réel d’empêcher la vente. L’inconvénient tient au risque d’empiètement sur la compétence du juge de l’expropriation.

    Le cas d’espèce porte sur une préemption en espace naturel sensible, ce qui n’a pas pour effet de limiter la portée de la décision commentée. Pour le tribunal administratif de Nantes : « le caractère insuffisant ou excessif du prix proposé par le titulaire du droit de préemption de ce bien au regard du marché est, par lui-même, en principe, sans incidence sur la légalité de la préemption ; qu’il ressort toutefois des pièces du dossier que le service France Domaine, consulté par le département de la Loire-Atlantique, a estimé, aux termes de son avis du 16 avril 2014, antérieur aux décisions de préemption, que le prix global de 2 500 000 euros, correspondant à l’ensemble des parcelles, n’appelait pas d’observations particulières ; que le juge de l’expropriation a par ailleurs intégralement confirmé ces évaluations par deux jugements du 19 mars 2015 ; que le département de la Loire-Atlantique a fixé son prix d’acquisition au montant global de 24 108,70 euros, soit 0,96 % du prix de vente évalué par le juge de l’expropriation et le service des domaines ; qu’ainsi, eu égard à cette disproportion, le département de la Loire-Atlantique ne peut être regardé comme ayant eu réellement l’intention d’acquérir cet ensemble immobilier pour mettre en œuvre la politique prévue à l’article L. 142-1 du code de l’urbanisme ».

    Ce jugement présente l’intérêt de montrer la difficulté pour le juge administratif de ne pas contrôler le prix, prix qui constitue pour le vendeur l’élément déterminant de la décision de préemption, surtout lorsque, comme en l’espèce, il apparait aussi manifestement entaché d’erreur d’appréciation, voire de détournement de pouvoir.

    Benoît Jorion