Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

DU NOUVEAU EN MATIERE DE D.I.A. : Attention aux délais allongés (II)

II) La demande de visite du bien objet de la vente

Le 4eme alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme prévoit que :

« Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. »

visite.jpgJusqu’à présent, la visite du bien en vente n’était pas encadrée.

Il arrivait que le service des domaines, saisi pour donner son avis sur la valeur du bien, demande à visiter le bien. Une telle visite n’avait cependant rien d’obligatoire.

De même, il arrivait que le titulaire du droit de préemption demande aussi à visiter le bien.

Ces visites n’étaient pas encadrées. Le vendeur pouvait alors hésiter entre coopération, refus catégorique de laisser entrer chez lui des visiteurs porteur d’une menace de préemption, ou tentative de gagner du temps.

Le nouveau dispositif n’impose toujours aucune visite du bien. Il est d’ailleurs vraisemblable qu’imposer une telle visite eut encouru un risque de censure de la part du Conseil constitutionnel, l’atteinte au domicile n’étant ni autorisée par une autorité judiciaire ni justifiée (décision 76-75 DC du 12 janvier 1977).

En revanche, le nouveau dispositif encadre le calendrier de visite, ou de non visite du bien. Il ne permet plus au propriétaire de jouer la montre en espérant que le titulaire du droit de préemption sera hors délai pour préempter.

Ce nouveau dispositif est encadré de façon minutieuse par le décret n° 2014-1573 du 22 décembre 2014 fixant les conditions de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption en application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme.

Le nouvel article D. 213-13-1 du code de l’urbanisme  précise que :

« La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. 

Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25 » (c'est-à-dire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique).

 Ensuite, le décret du 22 décembre 2014 distingue en fonction de l’acceptation ou du refus de visite par le propriétaire.

L’article D. 213-13-3 du code de l’urbanisme encadre ainsi le refus de visite :

« Le propriétaire peut refuser la visite du bien. 

Le refus est notifié au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l'article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. En l'absence de réponse dans ce délai, le refus est tacite. »

Le vendeur n’a aucune justification à donner en cas de refus. Il peut refuser explicitement ou implicitement la visite. Le pouvoir réglementaire a pris le soin de prévoir un délai très court de refus implicite (8 jours), évitant ainsi que, comme en matière de non communication des documents demandés, la vente ne puisse être suspendue pour une longue période.

L’article D. 213-13-2 du code de l’urbanisme encadre lui l’acceptation de la visite :

« L'acceptation de la visite par le propriétaire est écrite. 

Elle est notifiée au titulaire du droit de préemption dans les conditions prévues à l'article R. 213-25 et dans le délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite. 

La visite du bien se déroule dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la date de la réception de l'acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanches et jours fériés. 

Le propriétaire, son mandataire ou le notaire est tenu d'informer de l'acceptation de la visite les occupants de l'immeuble mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner. 

Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier. 

L'absence de visite dans le délai prévu au troisième alinéa vaut soit refus de visite, soit renonciation à la demande de visite. Dans ce cas, le délai suspendu en application du quatrième alinéa de l'article L. 213-2 reprend son cours. »

Cet article prend le soin de préciser la période de visite du bien, dans les 15 jours calendaires à compter de l’acceptation de la visite.

Il prend aussi soin, de manière bienvenue, de prévoir l’hypothèse d’une absence de visite, soit que le vendeur se ravise, soit que le titulaire du droit de préemption soit négligent. Une telle situation fait reprendre le délai interrompu.

Enfin, comme en matière de communication de documents, le 4eme alinéa de l’article L. 213-4 précise que le délai de préemption « reprend à compter (…) du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. »

Ce mécanisme d’encadrement de visite a pour effet d’allonger le délai laissé au titulaire du droit de préemption pour exercer son droit. Il est quasi certain que ce sera toujours dans le deuxième mois que le titulaire du droit de préemption demandera à visiter le bien. En conséquence, le délai peut être porté au maximum à trois mois et une semaine en cas de refus de visite et à trois mois et trois semaines en cas d’acceptation.

Ainsi, dans certain cas, le délai à prévoir pour permettre l’exercice - éventuel- du droit de préemption est quasiment doublé. Paradoxalement, l’intérêt du vendeur pressé est de refuser explicitement la visite, dès la réception de la demande. Même dans cette hypothèse, le délai d’exercice du droit de préemption sera allongé d’environ un mois.

 

Les dispositions nouvelles de la loi ALUR en la matière, tout comme les deux décrets du 22 décembre 2014 vont permettre aux titulaires du droit de préemption d’avoir une connaissance plus précise des biens qu’ils envisagent de préempter. C’est une bonne chose, tant pour l’intérêt général que dans l’intérêt du vendeur.

Pour autant, il est certain que l’allongement du délai de préemption a pour effet mécanique de retarder les transactions, retardant ainsi la réalisation des projets des acheteurs, ce qui est antinomique avec l’un des objectifs de la loi ALUR de favoriser le développement de l’offre de construction.

Il est aussi à craindre que, dans certains cas, l’allongement du délai ne puisse constituer un moyen de pression sur le vendeur.

Benoît JORION

Avocat à la Cour d’appel de Paris

Spécialiste en droit public

Les commentaires sont fermés.