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DU NOUVEAU EN MATIERE DE D.I.A. : Attention aux délais allongés (I)

 

Jusqu’à la loi ALUR du 24 mars 2014, la contrainte pesant sur n’importe quelle transaction immobilière née de l’institution du droit de préemption urbain était bien mesurée.

Une déclaration d’intention d’aliéner devait être adressée à la commune dont dépend le bien immobilier. Le titulaire du droit de préemption disposait alors de deux mois pour notifier sa décision de préemption (article L. 213-2 du code de l’urbanisme).

En cas de renonciation explicite à préempter ou de silence gardé par le titulaire du droit de préemption, la transaction pouvait avoir lieu. Une décision de préemption reçue par le représentant du vendeur au-delà de ce délai de deux mois était, pour cette seule raison, illégale (CE, 16 juin 1993, commune d’Etampes, req. n° 135411, mentionné aux tables).

Vendeur et acheteur devaient donc simplement prévoir un délai de latence entre la signature de la promesse de vente et la réalisation de la vente d’environ deux mois, ce qui permettait raisonnablement de tenir compte du délai permettant l’exercice du droit de préemption urbain.

Le seul aléa, indépendamment de l’exercice effectif du droit de préemption, tenait au rejet de la déclaration d’intention d’aliéner pour une raison que la jurisprudence avait pris soin d’encadrer. Elle ne pouvait être rejetée par le titulaire du droit de préemption que seulement si elle était incomplète ou entachée d'une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation(CE, 12 février 2014, Société Ham Investissement, req. n° 361741, à paraître aux tables).

Dans un tel cas, une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner devait être adressée, ce qui faisait repartir le délai de préemption, et donc le délai d’attente avant de réaliser la vente.

La récente loi n° 2014-366 du 24 mars 2004 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a réécrit l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme.

Si le délai de deux mois n’est, théoriquement, pas modifié, la loi crée deux innovations en matière de documents qui peuvent être exigés du vendeur et de visite du bien. Ces deux innovations ont pour effet mécanique de risquer de retarder la vente et de rendre le délai de deux mois aléatoire.

Ces deux innovations ont fait l’objet de deux décrets du 22 décembre 2014 qui les précisent. Ces deux décrets indiquent que le nouveau régime des déclarations d’intention d’aliéner s’applique à celles reçues à compter du 1er janvier 2015.

La première innovation porte sur la communication de renseignements complémentaires (I). La deuxième innovation porte sur la visite du bien objet de la vente (II).

 

I.                   La communication de renseignements complémentaires

Le 1er alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi ALUR rappelle d’abord que :

« Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement. »

Le même aliéna pose ensuite, de façon nouvelle, que :

« Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. »

Il est donc désormais possible au titulaire du droit de préemption d’adresser une demande de précisions au vendeur sur le bien vendu.

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Cet article pose deux garanties. La première est celle d’une demande de communication de pièces complémentaires adressée dans le délai de deux mois. On ne peut que regretter que le législateur n’ait pas prévu, comme par exemple en matière d’instruction de permis de construire, matière pourtant plus complexe, un délai plus court.

La deuxième garantie, plus tangible, est celle d’une demande unique. Le titulaire du droit de préemption ne pourra donc successivement ajouter de nouvelles demandes de communication. 

Certains documents susceptibles d’être demandés sont fixés par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme lui-même. Il s’agit :

-      des informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement ;

-      le cas échéant, des informations dues au titre de l'article L. 741-1 du code de la construction et de l'habitation.

Les autres documents susceptibles d’être demandés ont été fixés par le décret n° 2014-1572 du 22 décembre 2014 fixant la liste des documents susceptibles d'être demandés au propriétaire d'un immeuble par le titulaire du droit de préemption en application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme.

La liste, reprise à l’article R. 213-7 du code de l’urbanisme, est impressionnante. Peuvent ainsi être demandés :

1° Le dossier mentionné à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ; 

2° S'il y a lieu, l'information prévue au IV de l'article L. 125-5 du code de l'environnement ; 

3° S'il y a lieu, le diagnostic technique prévu à l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation ou, à compter du 1er janvier 2017, s'il existe, celui prévu à l'article L. 731-1 du même code dans sa rédaction issue du II de l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ;

4° S'il y a lieu et s'ils existent, les documents dont la transmission à l'acquéreur est prévue aux articles L. 125-7 et L. 512-18 du code de l'environnement ; 

5° L'indication de la superficie des locaux prévue par l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 relatif à l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou, s'il existe, le mesurage effectué par un professionnel ; 

6° Les extraits de l'avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l'état de l'immeuble ;

7° Sous réserve qu'ils soient mentionnés dans la déclaration prévue à l'article L. 213-2 :

-      la convention ou le bail constitutif de droits réels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;

-      la convention ou le bail constitutif de droits personnels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;

8° Sous réserve qu'il soit mentionné dans la déclaration prévue à l'article L. 213-2 et qu'il ait été publié au registre de la publicité foncière, l'acte constitutif de la servitude et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;

9° Les statuts à jour de la société civile immobilière dont les parts sont cédées ; 

10° Les livres et les documents établis pour le dernier exercice social clos mentionnés à l'article 1855 du code civil ; 

11° Le rapport de reddition de compte établi pour le dernier exercice social clos mentionné à l'article 1856 du code civil ; 

12° A défaut des documents mentionnés aux 10° et 11° du présent II, un état certifié par le gérant établissant la composition de l'actif ainsi que du passif de la société civile immobilière et précisant le bénéfice du dernier exercice social clos.

Le 4eme alinéa de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme précise encore que : 

-      Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande ;

-      Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption ;

-      Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision.

Ainsi, la réception d’une demande de communication suspend le délai de deux mois. Le vendeur peut mettre un certain temps à réunir les documents demandés. La vente sera retardée d’autant. Le pire pour lui serait de ne pas répondre. Dans un tel cas, le délai sera éternellement suspendu.

Pour autant, la demande de communication de tels documents aura pour effet de révéler l’intérêt appuyé porté au bien par le titulaire du droit de préemption. Certains vendeurs, surtout si le prix attractif de vente conduit à penser que la préemption serait exercée au prix, seront conduits en conséquence à ne pas fournir de tels documents, renonçant ainsi implicitement à la vente. Cette situation serait la pire, car elle priverait à la fois le propriétaire de son droit de vente et la personne publique de son droit de préemption, droit éventuellement contestable en justice

Enfin, la loi a prévu que le titulaire du droit de préemption, même s’il a transmis une telle demande de communication en limite de délai, doit, à la réception des documents demandés, si le délai restant est inférieur à un mois, disposer encore d’un mois pour prendre sa décision.

En conséquence, même dans l’hypothèse d’un vendeur qui, de façon providentielle disposerait de tous les documents à portée de main et qui les transmettrait aussitôt, le délai global peut ne pas être beaucoup inférieur à trois mois.

Il peut être craint que certains titulaires du droit de préemption, avec une telle demande de communication, ne se donnent en réalité un délai supplémentaire pour élaborer un projet qui ne préexistait pas à la réception de la DIA.

Une dernière précision doit être apportée sur le destinataire de la demande de renseignements complémentaires. D’après l’article L. 213-2, c’est le propriétaire. En conséquence, sauf modification à venir du formulaire de la DIA qui n’évoque que la notification des décisions du titulaire du droit de préemption au notaire, ce n’est pas ce dernier, contrairement à l’usage suivi en matière d’exercice du droit de préemption, qui sera informé. Ce n’est pas nécessairement le gage de la plus grande réactivité face à cette demande.

Enfin, il est probable que le décompte du délai pour adresser la demande et le décompte du délai à réception des documents donne lieu à difficulté. Il est logique que cette demande doivent être reçue par le propriétaire (et non simplement adressée à  lui) dans le délai de deux mois de réception de la DIA. De même, c’est la réception des documents demandés par le titulaire du droit de préemption, et non leur envoi, qui fera courir l’éventuel nouveau délai d’un mois pour préempter.

 Cette demande de communication de documents peut s’accompagner d’une demande de visite du bien (à suivre).

Benoît JORION

Avocat à la Cour d’appel de Paris

Spécialiste en droit public

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