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  • Indemnisation pour baisse du prix de vente

    TA Cergy Pontoise 30 avril 2009 Mme Virginie V. c Commune de Saint-Ouen, req. n° 0604107

     

    Tribunal administratif Cergy-Pontoise.jpg

     

    Extrait :

     

    « Considérant qu’après avoir préempté, par décision du 2 octobre 2003, l’appartement pour lequel Mme V. avait trouvé un acquéreur au prix de 77.749 euros et après avoir ainsi provoqué l’échec de cette vente du fait de la renonciation de l’acquéreur pressenti, la commune de Saint-Ouen a renoncé à l’exercice du droit de préemption de ce bien pour lequel une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner lui avait été adressé au mois de janvier 2004 ; qu’en l’absence de toute justification sérieuse de ce revirement, l’abstention de la commune doit être regardée comme établissant l’absence de projet réel de la collectivité sur le bien préempté ; que, par suite, Mme V. est fondée à soutenir que la décision de préemption précitée est entachée d’illégalité et que cette illégalité fautive est de nature à engager la responsabilité de la commune de Saint-Ouen qui doit être condamnée à indemniser Mme V. des préjudices directs et certains que lui a causé cette illégalité. »

     

    Commentaire :

     

    Saint-Ouen Mairie.jpg

     

    Intéressant jugement qui fait application des principes posés par l’arrêt Commune de Fayet à un préjudice résultant d’une décision de préemption illégale.

     

    Le mécanisme est le suivant :

     

    -         Compromis de vente à un prix de 100 ;

    -         Préemption par la commune à un prix de 50 ;

    -         Pressions sur le vendeur pour qu’il accepte de vendre à 75 ;

    -         Nouveau compromis de vente à 75 ;

    -         Renonciation à préemption de la part de la commune ;

    -         Vente à 75.

     

    Dans cette hypothèse, le vendeur a dû vendre à un prix inférieur au prix qu’il avait initialement librement négocié (perte de 25).

     

    Le jugement est novateur en ce qu’il retient que c’est le revirement de la commune, qui en quelque mois a souhaité puis n’a plus souhaité préempter le même bien qui, en lui-même, établît « l’absence de projet réel de la collectivité sur le bien préempté ». Or, cette  absence de projet a causé de façon directe et certaine le préjudice, pour reprendre les critères de l’arrêt commune de Fayet.

     

    En l’espèce, dans le jugement commenté, la venderesse est indemnisée de la différence entre le premier prix auquel elle a dû renoncer, et celui auquel elle a vendu son bien (25 dans l’exemple donné). A noter aussi qu’elle a été indemnisée alors qu’elle n’avait engagé son action que plus de deux ans après la décision de préemption illégale.

     

     

    Ce jugement constitue donc une bonne illustration des possibilités offerte aux vendeurs en cas de préjudice causé par une décision de préemption illégale.

     

     

     

    Benoît Jorion
    Avocat à la Cour d’appel de Paris,
    Spécialiste en droit public

     

  • Droits de préemption

    Une fois n'est pas coutume.

    Que les lecteurs de ce blog excusent son auteur de faire un peu de publicité personnelle.

    Enfin un ouvrage pratique et complet sur les différents aspects du droit de préemption. 

    Voici donc la présentation, faite par l'éditeur, d'un futur ouvrage de référence... 

     

     

    VIENT DE PARAÎTRE

     

     

    Berger-Levrault2.jpg

     

         Questions/Réponses Droits de préemption

     

              

     Collection : Les Indispensables

     

     

    A jour de la réforme des autorisations d’urbanisme !


    Le droit de préemption permet, notamment aux communes, de se substituer à l’acquéreur à l’occasion de la vente d’un bien immobilier. Cette préemption peut se faire à un prix inférieur à celui décidé entre l’acquéreur et le vendeur.

     

    Cette pratique peut être nécessaire, notamment pour la réalisation d’équipements publics. Elle donne aussi lieu à un certain nombre d’abus.

    Elle peut être humainement catastrophique pour le vendeur, bloqué dans ses projets.

    Elle peut être tout aussi catastrophique pour l’acquéreur, bloqué dans son acquisition.

    Par les indemnisations qu’elle entraîne, elle présente un gros risque financier pour les collectivités locales.

     

    Une décision de préemption est souvent décidée trop vite et ressentie ensuite comme une fatalité.

    En réalité, la plupart des décisions sont illégales. Lorsqu’elles sont contestées en Justice, elles sont souvent annulées, faisant ainsi échec à l’acquisition publique.

     

    L’ouvrage est présenté sous forme de fiches classées en quatre parties :

     

    o         Les différents droits de préemption

    o         La légalité d’une décision de préemption

    o         La contestation d’une décision de préemption

    o         Les suites d’une décision de préemption

     

    Chaque fiche est enrichie d’un commentaire et se réfère au Code de l’urbanisme et à la jurisprudence.

     

    Des réponses claires et concrètes sont apportées aux questions que les praticiens peuvent se poser :

     

    † Le droit de préemption permet-il de préempter pour n’importe quelle raison ?

    † La préemption peut-elle se faire à un prix inférieur à celui du compromis de vente ?

    † Quels sont les recours possibles contre une décision de préemption ?

    † A qui faut-il s’adresser pour contester une décision de préemption ?

     

    L’ouvrage rédigé par un spécialiste de la matière est un véritable outil de travail pour les services urbanisme des collectivités locales et les notaires. Il est aussi une source d’information facile d’accès pour les professionnels de l’immobilier et les citoyens.

     

                                 

    Auteur :

    Benoît Jorion, avocat à la Cour d’appel de Paris, spécialiste en droit public, traite

    ou a traité de nombreux dossiers relatifs aux différents droits de préemption.

    Docteur en droit, maître de conférences à l’Université de Cergy-Pontoise, il est l’auteur de plusieurs études et articles relatifs à cette question.

     

    ISBN                   Référence               Date de parution                   Prix public TTC

       978 2 7013 1598 0       120894                      Avril 2009                              45 €

     

    www.editions.berger-levrault.fr