(Civ. 3eme, 14 décembre 2017, EPFL du pays basque, pourv. n° 16-20150, publié au bulletin)

La fixation du prix des biens préemptés est souvent faite au moyen de la méthode de comparaison avec des biens comparables. La difficulté tient parfois, soit au manque d’éléments de comparaison, soit aux différences entre biens comparés. La question s’est posée à propos d’éléments de comparaison situés dans des zones pour lesquelles la règlementation d’urbanisme, et donc les servitudes de construction, était différente.

La Cour d’appel avait estimé que « les actes authentiques de vente sont exclusifs d’abattements pour servitudes, notamment d’urbanisme, lesquelles doivent obligatoirement être précisées par l’officier ministériel dans l’acte, que le prix perçu par le vendeur est un prix net qui ne subit aucune diminution dès lors qu’il a été consenti et qu’il n’y a donc pas lieu de distinguer entre le zonage UAd et UAg qui introduit une différence de hauteur de construction, obligatoirement prise en compte dans l’élaboration du prix de vente des terrains, et que, par conséquent, la méthode de comparaison directe des valeurs de parcelles situées dans le même périmètre a pour corollaire de déterminer des valeurs de prix représentant le montant net de ce qui revient au vendeur ».

La Cour de cassation casse cet arrêt en posant que « en statuant ainsi, par des motifs impropres à justifier en quoi les termes de comparaison retenus, qui concernaient des parcelles situées en zone UAg, constituaient des éléments de comparaison adaptés à l’évaluation des parcelles expropriées, situées en zone UAd, soumise à des règles d’urbanisme plus contraignantes, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si une moins-value devait être pratiquée en raison de l’occupation des lieux, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

Ainsi, la méthode par comparaison ne vaut que pour des biens soumis aux mêmes règles d’urbanisme. En cas de règles différentes, des plus ou moins-values doivent être appliquées.

Benoît Jorion

(Civ. 3eme, 14 décembre 2017, EPFL du pays basque, pourv. n° 16-20150, publié au bulletin)

Le droit de l’intermédiaire, en cas de décision de préemption, à percevoir la totalité de sa commission est parfois contesté en pratique. Face à un établissement public foncier qui soutenait que la juridiction de l’expropriation doit tenir compte de tous les éléments du prix, y compris la rémunération de l’intermédiaire, la Cour de cassation admet que le titulaire du droit de préemption contrôle le droit à rémunération de l’intermédiaire, mais refuse qu’il puisse réduire ou supprimer sa rémunération.

Pour la Cour de cassation, « le juge de l’expropriation, qui est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ne l’est pas pour réduire ou supprimer cette rémunération en considération des fautes que celui-ci aurait commises dans l’exécution de sa mission ; qu’ayant, à bon droit, relevé que tant le principe même de la rémunération que son montant et son imputation au vendeur ou à l’acquéreur était le résultat de négociations ayant abouti à un contrat avec un agent immobilier qui n’était pas dans la cause, la cour d’appel en a exactement déduit que le juge de l’expropriation, juridiction d’exception, était incompétent pour statuer sur la demande ».

La Cour réaffirme ainsi fermement sa jurisprudence (Civ. 1ere, 24 janvier 2006, Société Atlantimmo, pourv. n° 02-18746) en rappelant, paradoxalement, que les intérêts financiers de l’intermédiaire sont mieux assurés que ceux du vendeur.

Benoît Jorion