(Civ. 3eme, 14 décembre 2017, EPFL du pays basque, pourv. n° 16-20150, publié au bulletin)

Le droit de l’intermédiaire, en cas de décision de préemption, à percevoir la totalité de sa commission est parfois contesté en pratique. Face à un établissement public foncier qui soutenait que la juridiction de l’expropriation doit tenir compte de tous les éléments du prix, y compris la rémunération de l’intermédiaire, la Cour de cassation admet que le titulaire du droit de préemption contrôle le droit à rémunération de l’intermédiaire, mais refuse qu’il puisse réduire ou supprimer sa rémunération.

Pour la Cour de cassation, « le juge de l’expropriation, qui est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ne l’est pas pour réduire ou supprimer cette rémunération en considération des fautes que celui-ci aurait commises dans l’exécution de sa mission ; qu’ayant, à bon droit, relevé que tant le principe même de la rémunération que son montant et son imputation au vendeur ou à l’acquéreur était le résultat de négociations ayant abouti à un contrat avec un agent immobilier qui n’était pas dans la cause, la cour d’appel en a exactement déduit que le juge de l’expropriation, juridiction d’exception, était incompétent pour statuer sur la demande ».

La Cour réaffirme ainsi fermement sa jurisprudence (Civ. 1ere, 24 janvier 2006, Société Atlantimmo, pourv. n° 02-18746) en rappelant, paradoxalement, que les intérêts financiers de l’intermédiaire sont mieux assurés que ceux du vendeur.

Benoît Jorion