(CA Paris, 8 décembre 2017, commune de Yerres, RG n° 16/03270).

L’article L. 213-11 du code de l’urbanisme dispose que « Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l'un des objets mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1, qui peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption. (…). Si le titulaire du droit de préemption décide d'utiliser ou d'aliéner pour d'autres objets que ceux mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1 un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit, il doit informer de sa décision les anciens propriétaires ou leurs ayants-cause universels ou à titre universel et leur proposer l'acquisition de ce bien en priorité. »

Un tel article est souvent mal compris. Il ne pose aucune obligation au titulaire du droit de préemption de réaliser l’objet affiché par sa décision dans les 5 ans. Au contraire, il lui permet, avant 5 ans, de poursuivre n’importe quel autre but justifiant le droit de préemption et, au-delà de 5 ans, de s’affranchir de toute obligation. Il y a là un contraste saisissant avec l’obligation de motivation et de réalité du projet imposé au titulaire du droit de préemption au moment où il prend sa décision.

L’arrêt cité sanctionne la seule obligation posée par l’article L. 213-11, celle de proposer le bien aux anciens propriétaires en cas de cession dans les 5 ans. Dans une hypothèse où la « cession du bien litigieux à des personnes privées afin qu’ils y réalisent des logements dans un but lucratif ne correspond à aucun des objectifs ci-dessus énumérés, le seul accroissement de logements dans la commune de Yerres, même si l’un deux, devrait, en principe, être conventionné, ne pouvant être assimilé à une opération de réhabilitation menée par la commune dans le cadre de sa politique de l’habitat, de nature à lui permettre de préempter un bien appartenant à un particulier à un prix fixé par le juge de l’expropriation, inférieur au prix librement fixé entre les parties à la vente », la Cour d’appel de Paris a indemnisé la perte des vendeurs.

(CA Paris, 16 novembre 2018, commune de Brou-sur-Chantereine, RG 17/059547)

L’article L. 213-14 du code de l’urbanisme impose un paiement ou une consignation du bien préempté dans les quatre mois (six à l’époque des faits). En l’espèce, une commune s’est abstenue d’y procéder. Le vendeur a alors demandé en justice la rétrocession du bien et des dommage-intérêts.

La commune a mis près de trois ans pour s’exécuter. La longueur de ce délai est jugée fautif et la commune est condamnée à indemniser le vendeur.

Benoît Jorion

En cas d’annulation ou de déclaration d’illégalité de la décision de préemption d’un bien, lorsque ce bien a été dans l’intervalle acquis par le titulaire du droit, l’article L. 213-11-1 du code de l’urbanisme prévoit un mécanisme d’obligation de proposition au vendeur et à l’acquéreur évincé.

Une cour, sur la base des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative, accepte de prononcer une astreinte contre une commune qui s’est durablement abstenue de proposer le bien à l’acquéreur évincé, en dépit d’un précédent arrêt qui l’enjoignait de le faire (CAA Versailles, 12 avril 2018, SAS Balika investissements, req. n° 17VE03580).

Une autre cour, statuant sur le terrain indemnitaire, estime qu’un retard de plus de quatre ans pour exécuter une injonction de proposition du bien est excessif et constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la commune. Cependant, dans le cas d’espèce, l’acquéreur évincé n’arrive pas à établir l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre le retard et les préjudices financiers allégués (CAA Marseille, 12 juin 2018, SCI JT, req. n° 17MA04360).

Benoît Jorion

(TA Cergy-Pontoise, 29 mars 2018, société connected world services, req. n° 1602666).

La jurisprudence en matière de contestation des préemptions de fonds de commerces, fonds artisanaux et baux commerciaux reste rare. C’est encore plus le cas pour les actions indemnitaires.

La préemption d’un bail avait été précédemment annulée, la cession n’étant pas contraire aux objectifs fixés par la commune. Pour apprécier la demande indemnitaire du titulaire du bail, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise s’est inspiré de la jurisprudence commune de Fayet et, après avoir relevé l’existence d’un lien de causalité suffisant, a accepté d’indemniser la perte du prix de cession, pourtant nettement supérieur au prix du marché et le retard dans la vente Responsabilité du fait d’une décision de préemption sur un bail commercial
La jurisprudence en matière de contestation des préemptions de fonds de commerces, fonds artisanaux et baux commerciaux reste rare. C’est encore plus le cas pour les actions indemnitaires.
La préemption d’un bail avait été précédemment annulée, la cession n’étant pas contraire aux objectifs fixés par la commune. Pour apprécier la demande indemnitaire du titulaire du bail, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise s’est inspiré de la jurisprudence commune de Fayet et, après avoir relevé l’existence d’un lien de causalité suffisant, a accepté d’indemniser la perte du prix de cession, pourtant nettement supérieur au prix du marché et le retard dans la vente.

Benoit Jorion

Il a été posé « qu'un acquéreur évincé par une décision de préemption illégale est en droit d'obtenir réparation des préjudices qui résultent pour lui, de façon directe et certaine, de cette décision (CE, 17 décembre 2007, commune de Montreuil, req. n° 304626, mentionné aux tables).

Il est fait application de ce principe en indemnisant les troubles dans les conditions d’existence du fait du retard dans la possibilité d’acquérir un bien illégalement préempté. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, la perte des bénéfices escomptés par la mise en location du bien n’apparait pas comme suffisamment certaine (CAA Marseille, 28 mai 2018, commune de Murviel-lès-Montpellier, req. n° 16 MA01416).

A l’inverse, l’indemnisation de l’acquéreur évincé a été refusée pour la raison suivante : « 8. la décision de préemption en litige n'était motivée par aucun projet précis. Par lettre du 20 janvier 2000, la commune de Venelles a informé le conseil de M. C... de ce que les parcelles cadastrées n° BX 105, BW 146, 148 et 226 ont été classées dans le domaine public communal par délibération du conseil municipal du 14 février 1995 dès lors qu'elles constituent l'assiette foncière d'un bassin de rétention, d'une esplanade publique et d'une voie de desserte publique. Un tel motif est de nature à justifier une action ou une opération au sens des dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme lequel vise la réalisation des équipements collectifs. Dès lors, la décision prise par la commune dans le cadre de l'exercice de son droit de préemption étant justifiée légalement, l'illégalité formelle de cette décision tenant à l'incompétence de son auteur n'était pas de nature, en l'espèce, à ouvrir droit à réparation des préjudices invoqués par M. C.... » (CAA Marseille, 11 juin 2018, commune de Venelles, req. n° 16MA04646). 

Benoit Jorion