Arrêté du 29 février 2008 relatif à la déclaration préalable à la cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux et modifiant le code de l'urbanisme

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Extraits : Le ministre d'Etat, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, et la garde des sceaux, ministre de la justice,

Vu le code de l'urbanisme, notamment ses articles L. 214-1 et R. 214-4,

Arrêtent :

Article 1er
Le chapitre IV du titre Ier du livre II de la troisième partie (Arrêtés) du code de l'urbanisme est remplacé par les dispositions suivantes :

« Chapitre IV

« Droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux

« Art. A. 214-1. - La déclaration préalable prévue par les articles L. 214-1 et R. 214-4 doit être établie conformément au formulaire enregistré par la direction générale de la modernisation de l'Etat sous le numéro CERFA 13644*01 et disponible sur le site internet du ministère de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables : http://www.developpement-durable.gouv.fr. »



Commentaire : L’arrêté du 29 février 2008, paru au journal officiel du 1er avril, qui impose de recourir au formulaire CERFA n° 13644*01, en dépit de son apparente banalité, permet l’entrée en vigueur d’une réforme en suspens depuis 32 mois, aussi attendue que redoutée, celle relative à la préemption des fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux.

On sait que l’article L. 214-1 du code de l’urbanisme, issu de l’article 58 de la loi n°2005-882 du 2 août 2005, a permis la préemption de tels biens en cas de cession. Cet article précise que « Chaque cession est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. ».

Il était nécessaire, pour que ce nouveau droit de préemption entre en vigueur, que cette déclaration préalable à la charge du cédant soit précisée.

Le décret d’application n’est intervenu qu’à l’extrême fin 2007. Il a créé dans le code de l’urbanisme un article R. 214- 4 qui précise que : « La déclaration préalable prévue par le deuxième alinéa de l'article L. 214-1 est établie dans les formes prescrites par un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme et du ministre de la justice. »

La forme de cette fameuse déclaration préalable était toujours attendue. C’est donc l’objet de cet arrêté du 29 février de la préciser, en renvoyant à un formulaire CERFA n° 13644. On peut remarquer que cet arrêté précise que cette déclaration doit être établie conformément à ce modèle, comme c’est déjà le cas pour les autres droits de préemption.

Il conviendra donc d’adresser cette déclaration selon les modalités prévues au 2eme alinéa de l’article R. 214-1 qui précise que : « La déclaration en quatre exemplaires est adressée, par pli recommandé avec demande d'avis de réception, au maire de la commune où est situé le fonds ou l'immeuble dont dépendent les locaux loués, ou déposée en mairie contre récépissé. »

Aussi, dès lors que les communes ont institué ce droit de préemption sur leur territoire, il convient dorénavant pour les cessions concernées, de remplir un tel formulaire afin de purger ce droit.

Benoît JORION
Avocat à la Cour d’appel de Paris
Spécialiste en droit public

Décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007. Journal officiel du 28 décembre 2007, p. 21536



Commentaire : La loi du 2 août 2005 a décidé de permettre la préemption des fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux. Ces dispositions ont été codifiées aux articles L. 214-1 à L. 214-3 du code de l’urbanisme. L’article L. 214-3 annonçait un décret en Conseil d’Etat.

Près de 30 mois ont été nécessaires pour un texte plusieurs fois annoncé comme imminent et finalement promis pour la fin 2007. Pari enfin tenu, avec l’adoption d’un décret le 26 décembre 2007.

Un commentaire complet de ce décret serait trop long. Je préfère donc renvoyer le lecteur intéressé au texte même du décret, codifié aux articles R. 214-1 à R. 214-16 du code de l’urbanisme, et faire quelques remarques.

L’article R. 214-1 précise que le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité est soumis pour avis à « la chambre de commerce et d'industrie et à la chambre des métiers et de l'artisanat dans le ressort desquelles se trouve la commune ». Cela signifie que les communes qui ont cru pouvoir anticiper le décret et déjà adopter un tel périmètre vont devoir recommencer la procédure.

L’article R. 214-5 encadre les formes de la préemption de la commune (pli recommandé avec demande d'avis de réception ou remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant). Il ne semble donc pas possible d’adresser au notaire la décision de préemption, comme c’est généralement la règle en matière de préemption.

Ce même article prévoit que « lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur ». La jurisprudence devra préciser la conséquence de l’omission d’une telle formalité.

L’article R. 214-6 réserve une surprise en ce qu’il ne permet pas au cédant, en cas de préemption à un prix différent, de renoncer à la vente, contrairement à ce que prévoit l’article R. 213-9, notamment pour le droit de préemption urbain. Cet article R. 214-6 prévoit que le titulaire du droit de préemption saisit directement le juge de l’expropriation « en cas de désaccord sur le prix ou les conditions indiqués dans la déclaration préalable ».

Cependant, l’article L. 214-1 a prévu que « le droit de préemption est exercé selon les modalités prévues à l’article L. 213-4 à L. 213-7 » et cet article L. 213-7 prévoit que « à défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire (…) peut ultérieurement retirer son offre ». Le retrait de l’offre doit donc être regardé comme toujours possible.

Le plus délicat portait sur la rétrocession. En effet, s’il y a préemption d’un bail commercial, d’un fond de commerce ou d’un fond artisanal, c’est pour sauvegarder l‘activité. Il faut donc que la commune trouve un nouveau titulaire. Les articles L. 214-12 à R. 214-15 organisent une publicité destinée à permettre cette rétrocession. Il y a là une intéressante nouveauté avec l’attribution d’un bail privé par une commune. Le texte ne dit pas quels critères devront être pris en compte. Une jurisprudence inédite ne manquera pas, là aussi, de se former.

Alors que l’article L. 214-2 impose l’accord du bailleur en matière de bail commercial, à peine de nullité, le décret organise un processus d’accord simplement tacite du propriétaire du bail commercial. Pour s’opposer à la rétrocession, c’est le propriétaire qui doit saisir le Président du TGI (article R. 214-13).

Enfin, dernier élément du décret (article R. 214-16), si la rétrocession n’a pas eu lieu dans le délai d’un an, l’acquéreur évincé, s’il est connu, bénéficie d’un droit de priorité. A lui de patienter, s’il le peut.



Benoît JORION
Avocat à la Cour d’appel de Paris
Spécialiste en droit public