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clause de caducité

  • Condition d'urgence et clause de caducité

    Conseil d’Etat 31 mai 2007 SCI Russie, req. n° 298545, a paraître aux tables du recueil Lebon

    Extrait : « Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 5211 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision ou de certains effets de celleci, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision » ;

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    Considérant que, par l'ordonnance attaquée, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a rejeté pour défaut d'urgence la demande de la SCI RUSSIE qui tendait à la suspension de l'arrêté du maire de Nice en date du 23 août 2006 décidant d'exercer le droit de préemption de la commune en vue d'acquérir un immeuble sis ... à Nice, pour l'achat duquel la SCI avait signé le 10 avril 2006 une promesse de vente avec le propriétaire de ce bien ; que, pour estimer que la condition d'urgence n'était pas remplie, le juge des référés s'est fondé sur la circonstance que le délai pour la réalisation de l'acte authentique expirait le 31 juillet 2006, que la promesse de vente comportait une clause de caducité au cas où le bénéficiaire du droit de préemption déciderait d'exercer ce droit et que la SCI RUSSIE ne justifiait pas d'une prorogation de la promesse de vente ;

    Considérant toutefois que la circonstance que la promesse de vente comporterait une clause de caducité dont le délai est atteint ou dont la mise en oeuvre résulterait de l'exercice par la commune de son droit de préemption n'est pas de nature, par elle-même, à priver de tout caractère d'urgence la suspension de la décision de préemption, cette clause ne faisant pas obstacle à ce que, d'un commun accord, les parties donnent suite aux engagements contenus dans la promesse au-delà du délai prévu ; qu'il peut ainsi subsister pour l'acquéreur évincé une urgence à obtenir la suspension de la décision de préemption ; que, par suite, l'ordonnance attaquée est entachée d'erreur de droit et doit, dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, être annulée ;
    »


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    Commentaire : les compromis et promesses de vente incluent traditionnellement une clause de caducité dans l’hypothèse de préemption du bien. Le simple exercice du droit de préemption conduit d’ailleurs la plupart du temps à dépasser la date limite prévue pour la transaction. Dès lors, la préemption délie le vendeur et l’acheteur de leurs obligations l’un vis-à-vis de l’autre.

    Pour autant, l’acheteur évincé à intérêt à agir pour contester la décision de préemption. La question posée en l’espèce était de savoir si ce type de clause fait disparaître l’urgence pour l’acheteur à demander la suspension de la décision de préemption.

    En première instance, le Tribunal administratif de Nice y a apporté une réponse positive. Le Conseil d’Etat casse cette ordonnance et pose que ce type de clause « n'est pas de nature, par elle-même, à priver de tout caractère d'urgence la suspension de la décision de préemption ». En effet, de façon parfaitement réaliste, le Conseil d’Etat souligne que cette clause ne fait pas obstacle à ce que, « d'un commun accord, les parties donnent suite aux engagements contenus dans la promesse au-delà du délai prévu ; qu'il peut ainsi subsister pour l'acquéreur évincé une urgence à obtenir la suspension de la décision de préemption ». On peut d’ailleurs souligner que le seul fait que l’acheteur demande la suspension manifeste son intérêt persistant pour le bien préempté.

    Benoît Jorion
    Avocat à la Cour d'appel de Paris,
    spécialiste en droit public