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adjudication

  • Le délai pour préempter après adjudication

    Cour administrative d’appel de Paris, 7 juin 2007 Ville de Paris, req. n° 06PA04239. Sera publié au recueil.

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    Extrait : « qu'aux termes de l'article R. 213-15 du code de l’urbanisme : « Les ventes soumises aux dispositions de la présente sous-section doivent être précédées d'une déclaration du greffier de la juridiction ou du notaire chargé de procéder à la vente faisant connaître la date et les modalités de la vente. Cette déclaration est établie dans les formes prescrites par l'arrêté prévu par l'article R. 213-15 / Elle est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception / Le titulaire (du droit de préemption) dispose d'un délai de trente jours à compter de l'adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l'adjudicataire. La substitution ne peut intervenir qu'au prix de la dernière enchère ou de la surenchère. La décision de se substituer à l'adjudicataire est notifiée au greffier ou au notaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Copie de cette décision est annexée au jugement ou à l'acte d'adjudication et publiée au bureau des hypothèques en même temps que celui-ci » ;

    (…) Considérant, d'autre part, que la VILLE DE PARIS, qui a notifié le 21 octobre 2004 au greffe du Tribunal de grande instance de Paris sa décision de préemption du 20 octobre 2004 soutient que, contrairement à ce qu'a jugé le Tribunal administratif de Paris, elle a respecté le délai de trente jours prévu à l'article R. 213-15 du code de l'urbanisme ; que, d'une part, si le courrier par lequel la VILLE DE PARIS a informé le greffe du Tribunal de grande instance de son intention de préempter l'immeuble dont il s'agit ne constitue pas une décision faisant grief cette circonstance ne fait pas obstacle à ce que le caractère tardif de cette information soit invoqué au soutien de conclusions tendant à l'annulation de la décision de préemption prise par la Ville ; qu'il ressort d'autre part des pièces du dossier que l'adjudication de l'immeuble sis 20 rue du Faubourg-Poissonnière a été prononcée par un jugement du 20 septembre 2004 du Tribunal de grande instance de Paris au profit du mandataire de la société Alenson ; que cette date constitue le point de départ du délai de préemption qui était ouvert à la VILLE DE PARIS, nonobstant la circonstance que l'identité de l'acquéreur n'a été révélée que par la déclaration d'adjudicataire faite le 23 septembre 2004 ; qu'enfin ce délai, qui n'est pas un délai de procédure, a pris fin le 20 octobre 2004 ; que c'est dès lors à juste titre que le Tribunal administratif de Paris a estimé que les dispositions précitées de l'article R. 213-15 n'avait pas été respectées ; que la méconnaissance de cette formalité, à laquelle ne saurait pallier la notification de la décision au titulaire de l'adjudication dans le délai indiqué, impliquait que la VILLE DE PARIS devait être réputée comme ayant renoncé à son droit de préemption ; que, dès lors, la déclaration de préemption du 20 octobre 2004 est entachée d'illégalité. »


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    Commentaire : La vente d’un bien par adjudication n’interdit pas pour autant à une commune de préempter. Simplement, le processus de vente étant différent, l’article R. 231-15 du code de l’urbanisme énonce un certain nombre de particularismes. Ainsi, c’est le greffier de la juridiction ou le notaire chargé de procéder à la vente qui doit faire connaître la date et les modalités de la vente. De même, autre différence notable liée au processus d’adjudication, la substitution par la commune à l’acquéreur ne peut intervenir qu'au prix de la dernière enchère ou de la surenchère, et non à un prix inférieur.

    Enfin, l’article R. 213-15 précise que le titulaire du droit de préemption « dispose d'un délai de trente jours à compter de l'adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l'adjudicataire ». Ainsi, le délai de préemption est raccourci : un mois au lieu de deux mois.

    Toutefois, la question se pose de la même façon de savoir si ce délai est un délai pour prendre la décision ou pour notifier la décision. Et la réponse est la même : De même que, dans le droit commun de la préemption, la décision doit être notifiée au vendeur dans un délai de deux mois (CE, 16 juin 1993, Commune d’Étampes, req. n° 135411), la décision de préemption après adjudication doit être notifiée à l’adjudicataire dans le délai d’un mois, et non simplement adoptée dans ce délai.

    Ainsi, en l’espèce, l’adjudication a été prononcée le 20 septembre et la Ville de Paris a décidé de préempter le bien le 20 octobre. Mais elle n’a notifié cette décision que le 21 octobre. En conséquence, la Cour a estimé qu’il y a eu méconnaissance de la formalité prévue par l’article R. 213-15 du code de l’urbanisme. Pour la Cour, la ville de Paris est réputée avoir renoncé à son droit de préemption et sa décision de préemption est entachée d'illégalité. Ainsi, le fait même que la décision de préemption ait été prise dans le délai d’un mois est sans conséquence (A comparer à CE 29 décembre 1993 Lebouc, req. n° 112421).

    La Cour aligne donc la procédure de préemption en cas d’adjudication sur les règles de droit commun. La rareté des décisions juridictionnelles en la matière explique la publication de l’arrêt au recueil. Signalons pour terminer que si le fait d’annuler la décision de préemption notifiée hors délai est conforme à la jurisprudence précitée et aux termes même du code de l’urbanisme, cela n’en traduit pas moins un certain illogisme juridique. En effet, la notification irrégulière d’une décision administrative constitue traditionnellement un moyen inopérant pour critiquer la légalité de cette décision.

    Benoît jorion
    Avocat à la Cour d'appel de Paris,
    spécialiste en droit public