Conseil d’Etat, 26 juillet 2011, SCI du Belvédère, req. n° 324767, à paraître aux tables.

Extraits : « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU BELVEDERE, ayant conclu une promesse de vente portant sur un immeuble dont elle est propriétaire à Noisy-le-Grand, a adressé à la commune le 18 novembre 2003, par l'intermédiaire de son notaire, une première déclaration d'intention d'aliéner mentionnant un prix de vente de 419 000 euros ; qu'à la suite d'une erreur portant sur les frais d'agence, une seconde déclaration d'intention d'aliéner a été adressée le 2 décembre 2003 à la commune, annulant et remplaçant la première avec un prix de vente de 149 000 euros ; que, par une décision du 13 janvier 2004, le maire de Noisy-le-Grand a exercé le droit de préemption de la commune sur ce bien, sur le fondement de cette seconde déclaration d'intention d'aliéner au prix de 149 000 euros ;

 (…) Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que la mention du prix de 149 000 euros que le notaire de la SCI a fait figurer sur la seconde déclaration d'intention d'aliéner était exprimée à la fois en chiffres et en lettres ; que la circonstance que ce montant ne correspondrait pas, en raison d'une erreur matérielle, à celui qui avait été stipulé dans la promesse de vente n'est pas de nature à affecter la légalité de la décision du 20 janvier 2004 par laquelle, au vu notamment du prix ainsi porté à sa connaissance, le maire de Noisy-le-Grand a exercé le droit de préemption de la commune. »

Commentaire : Une erreur de prix dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) rend-elle la décision de préemption illégale ? C’est la question à laquelle le Conseil d’Etat vient de répondre par la négative.

 Une erreur portant sur la commission d’agence contenue dans une première DIA a conduit l’étude notariale chargée de la rédiger à en adresser une deuxième en mairie. Mais cette deuxième DIA est, elle, entachée d’une erreur encore plus grave, puisque le prix initial de 419.000 euros a été remplacé par celui de 149.000 euros.

 La commune titulaire du droit de préemption a tiré parti de cette dyslexie et a préempté, au prix indiqué dans la deuxième DIA, devenant ainsi, aussitôt, propriétaire du bien et empêchant du même coup le vendeur à renoncer à la vente.

 Il a donc saisi le Tribunal administratif. Les différents moyens « classiques » relatifs à la légalité de la décision de préemption ayant été écarté, un seul espoir subsistait pour le vendeur, celui de tenter de convaincre le juge administratif de ce que l’erreur matérielle entachant la DIA rejaillissait sur la décision de préemption elle-même.

 La jurisprudence relative à cette question n’est pas fixée. Des juridictions du fond ont déjà considéré qu’une incapacité relative au propriétaire, une erreur sur la superficie du terrain, ou même une erreur sur le prix, affectait la légalité de la décision de préemption.

 Avec l’arrêt commenté, le Conseil d’Etat refuse cette dernière analyse. Une erreur sur le prix contenue dans la DIA ne rejaillit pas sur la légalité de la décision de préemption, même si, en l’espèce, un certain nombre d’éléments pouvaient conduire à subodorer l’erreur.

 Pour autant, l’analyse des effets d’une erreur contenue dans une DIA doit être réservée pour les autres hypothèses, notamment pour des vices qui affecteraient la consistance du bien (dimension, occupation…), qui pourraient pousser l’administration à l’erreur et donc rendre illégale sa décision.

 Cet arrêt SCI du Belvédère doit en tout cas, c’est la leçon qu’il faut en tirer, conduire les rédacteurs d’une DIA à redoubler de vigilance.

Benoît JORION

Avocat à la Cour d’appel de Paris

Spécialiste en droit public