18/10/2007

De l’importance de la DIA sur la commission de l’intermédiaire

Cour de cassation, 3eme chambre civile 26 septembre 2007 Commune de Chamonix Mont-Blanc

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Extrait : Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit que l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l'indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel, qui a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes du courrier du notaire en date du 13 mars 2003 et des dispositions de l'arrêté du maire de la commune de Chamonix en date du 24 mars 2003, que leur ambiguïté rendait nécessaire, que la décision de préemption était fondée sur la seconde déclaration d'intention d'aliéner du 31 janvier 2003, laquelle mentionnait l'intermédiaire chargé de la recherche du terrain et son droit à commission, et que la lettre du notaire rappelait l'existence d'une commission à la charge de l'acquéreur, a pu en déduire, sans violer le principe de la séparation des pouvoirs ni les stipulations du contrat de vente conclu entre la commune et l'association que la commission de la société Cogest Devouassoux immobilier, parfaitement distincte du prix de vente, était due par la commune, le titulaire du droit de préemption étant tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé
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Commentaire : La Cour de cassation vient de réaffirmer que l’intermédiaire à une transaction immobilière a droit au paiement de sa commission par l’autorité titulaire du droit de préemption, dès lors qu’elle figurait dans la déclaration d’intention d’aliéner et qu’elle était à la charge de l’acquéreur.

En l’espèce, la commune de Chamonix Mont-Blanc, titulaire du droit de préemption, invoquait notamment, pour ne pas la payer, le fait que le compromis de vente ne mentionnait pas cette commission et qu’un courrier du notaire, postérieur à la déclaration d’intention d’aliéner, était ambigu sur cette question.

La Cour de cassation a fait prévaloir les termes de la déclaration d’intention d’aliéner. Elle a posé que la commission de l’intermédiaire, « parfaitement distincte du prix de vente, était due par la commune, le titulaire du droit de préemption étant tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ».

La Cour réaffirme ainsi que l’intermédiaire a droit à l’intégralité de sa commission, quel que soit le montant de la préemption (Cf. ma note du 3 septembre sous l’arrêt du 24 janvier 2006, Société Atlan’Immo). Elle va plus loin dans la protection de l’intermédiaire en lui garantissant un tel droit, même en cas de silence du compromis de vente et même si le contrat de vente finalement conclu avec l’autorité titulaire du droit de préemption a oublié la commission. Le « exclusivement mais intégralement » marque bien les limites de ce droit.

La rédaction de la déclaration d’intention d’aliéner est donc d’une importance cruciale pour l’intermédiaire en cas de préemption.

Benoît Jorion
Avocat à la Cour d’appel de Paris,
Spécialiste en droit public

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