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Les effets de la suspension d’une décision de préemption

Conseil d’Etat 23 juillet 2003 Société Atlantique terrains, req. n° 254837

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Extrait : « Considérant, d'autre part, que, lorsque le juge des référés prend, sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, une mesure de suspension de l'exécution d'une décision de préemption, cette mesure a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle à la prise de possession au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener la vente à son terme, sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent les dispositions précitées de ne suspendre que certains des effets de l'acte de préemption, décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d'effets susmentionnées ; que, si la circonstance que les propriétaires des parcelles cadastrées ZB n°s 60, 61 et 63 ont, à la suite de la réception des décisions de préemption de ces parcelles à un prix inférieur à celui figurant dans les déclarations d'intention d'aliéner, renoncé implicitement ou explicitement à l'aliénation de ces parcelles dans les conditions prévues à l'article R. 213-10 du code de l'urbanisme empêche la communauté urbaine de poursuivre l'acquisition de ces parcelles, les décisions de préemption, dans la mesure où elles continuent de faire obstacle à la signature des actes de vente en exécution des promesses de vente signées entre les propriétaires desdites parcelles et la SOCIETE ATLANTIQUE TERRAINS, n'ont pas épuisé tous leurs effets ; que, dès lors, en rejetant comme irrecevables les conclusions de la société requérante tendant à la suspension des décisions de préemption de ces parcelles au motif que les décisions en cause avaient épuisé tous leurs effets, le juge des référés du tribunal administratif de Nantes a commis une erreur de droit »

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Commentaire : La suspension d’une décision de préemption a un effet sur la procédure de préemption elle-même. La difficulté est que cette procédure varie en fonction de l’accord ou de l’absence d’accord sur le prix.

Lorsqu’il y a accord sur le prix, la vente est définitive du seul fait de la préemption. C’est ultérieurement que l’acte de vente est officiellement dressé et le prix versé. Dans cette hypothèse, la suspension va empêcher la prise de possession. En effet, en matière de préemption, la jouissance du bien est dissociée de l’acquisition (Cf. les articles L. 213-14 et L. 213-15 du code de l’urbanisme).

Lorsqu’il y a désaccord sur le prix, la suspension empêche le transfert de propriété. Cela n’empêche donc pas la procédure devant le juge judiciaire de se poursuivre. Mais cette procédure ne pourra pas déboucher sur le transfert de propriété, contrairement aux modalités prévues par l’article L. 213-7 du code de l’urbanisme.

L’aspect le plus intéressant de l’arrêt tient toutefois aux effets d’une suspension sur le vendeur et l’acheteur initial. Pour le Conseil d’Etat, la suspension leur permet de mener la vente à son terme. Cela signifie qu’ils peuvent signer la vente prévue.

Cette possibilité fait parfois l’objet d’une certaine réticence des notaires, inquiets du risque - assez théorique - que la décision de fond ne confirme la décision de référé. Peut-être pour lever cette crainte, le Conseil d’Etat a réservé la possibilité au juge des référés de ne pas permettre cette deuxième conséquence.

Enfin, cette possibilité de mener une vente à son terme devrait également logiquement être ouverte avec un acheteur autre que celui initialement prévu.

Benoît Jorion
Avocat à la Cour d’appel de Paris,
Spécialiste en droit public

Commentaires

  • Bonjour Monsieur, bravo pour votre site et merci pour cet intéressant commentaire de jurisprudence.

    Dans votre avant-dernier paragraphe, vous voulez bien dire que les notaires redoutent que la décision au fond ne confirme PAS la suspension n'est-ce pas ?

    A supposer que oui, ce risque est-il si théorique que cela (je pense à l'espèce CE, 27 oct. 2006, Société Techna, req. n° 260767) ?

    Egalement avocat en droit public, j'ai par ailleurs éprouvé récemment les rigueurs du "L. 522-3 CJA" en matière de préemption...

    A cet égard, je ne vous cache pas qu'un commentaire sur les abus auxquels donne lieu l'utilisation de cette procédure par les TA ainsi que la "timidité" du Conseil d'Etat - juge de cassation - en la matière serait pour moi une excellente catharsis !

    Encore une fois toutes mes félicitations cher Monsieur.

    Bien à vous,

    Adrien Le Doré

  • Avoir un blogging toujours à jour est très important pour maintenir le contact avec ces internautes, tout à l'instar des commentaires c'est pour ça que je vous laisse ce commentaire pour vous encourager.

  • Je partage votre conseils du sujet, et on vous suis vraiment reconnaissant d'avoir donnée autant de renseignement sur votre blogging.

  • Bonjour , pour éviter une préemption SAFER (déja + ou - annoncée au vendeur) , celui-ci me propose de n'acheter que la nue-propriété des terres dans un premier temps . Nous serions d'accord sur tous les points de la transaction mais j'ai lu que la SAFER pourrait intenter une procédure pour fraude et faire requalifier la cession afin d'exercer son droit . En fait comme souvent c'est un voisin paysan qui lorgne sur les terres en question . Qu'en est-il vraiment du risque ? J'ai parcouru votre blog et n'ai pas trouvé de lecture sur une vente en démembrement . Merci et bravo pour toutes les infos à disposition .
    Cordialement
    J.Muller

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