Un projet doit être suffisamment réel pour rendre légale une préemption
Conseil d’Etat, 7 mars 2008 Commune de Meung-sur-Loire, req. n° 288371
Extraits : « les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption »
Commentaire : L’arrêt Commune de Meung-sur-Loire constitue, en matière de contrôle des décisions de préemption, un revirement de jurisprudence aussi spectaculaire que contestable.
Jusqu’à présent, une décision de préemption devait être justifiée par l’existence à la date à laquelle ce droit était exercé « d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement suffisamment précis et certain » (CE Sect. 26 février 2003 M. et Mme Bour, rec. p. 59).
Aussi, lorsqu’il ne pouvait être justifié par l’autorité titulaire du droit de préemption de cette double qualité de projet « suffisamment précis et certain », la décision était illégale et annulée comme telle. Le juge administratif censurait ainsi, à la fois, les décisions de préemption de pure opportunité et les décisions qui étaient justifiées par un projet trop imprécis.
Certaines collectivités locales aux moyens importants avaient réussi à s’affranchir de cette contrainte en élaborant, entre la réception de la DIA et la décision de préemption, un projet suffisamment détaillé.
Cependant, conformément aux conclusions de son commissaire du Gouvernement, le Conseil d’Etat a souhaité alléger un tel contrôle, estimant qu’il entrainait un trop grand nombre d’annulations de décisions de préemption et empêchait ainsi la réalisation de projet certains, mais encore trop mal définis.
Une telle analyse est contestable.
La préemption, qui permet d’évincer un acquéreur librement choisi par un vendeur, éventuellement à un prix inférieur à l’accord intervenu, est une prérogative de puissance publique qui doit rester exceptionnelle.
L’existence du droit de préemption n’est pas contestable lorsqu’elle a pour finalité une action ou une opération d’intérêt général. Or, force est de constater que trop de titulaires du droit de préemption usent et abusent de ce droit, préemptant - illégalement - quand une vente leur apparaît financièrement avantageuse, pour empêcher un acquéreur qui ne leur convient pas ou en invoquant un projet purement virtuel. Le contrôle du caractère précis et certain du projet permettait de débusquer les abus les plus flagrants.
Désormais, le juge administratif, avec le seul contrôle de la « réalité d’un projet », risque de se contenter d’une intention, plus ou moins vague, manifestée de façon hypothétique, sans que l’autorité administrative n’ait beaucoup développé son projet. Le contrôle des caractéristiques précises d’un projet, dont l’exigence est désormais abandonnée, permettait pourtant de s’assurer de sa réalité.
Il est donc regrettable, en dépit des premiers commentaires sur le nécessaire caractère rigoureux du contrôle de la réalité des projets, que le Conseil d’Etat, à rebours de toute son histoire jurisprudentielle, allège son contrôle sur certains actes de l’administration qui se trouvent, de surcroît, être de ceux qui limitent le plus le droit de propriété.
Cette jurisprudence Commune de Meung-sur-Loire a été très vite appliquée par les juridictions du fond et réitérée par le Conseil d’Etat, reprenant le considérant de principe de cet arrêt. En conséquence, des décisions rendues antérieurement sur le fondement de l’ancienne jurisprudence ont parfois été annulées. Toutefois, on note déjà aussi plusieurs arrêts postérieurs qui censurent des décisions de préemption au motif que la réalité du projet n’était pas établie. C’est le signe d’un contrôle allégé, mais maintenu, sur le motif des décisions de préemption.
Benoît JORION
Avocat à la Cour d’appel de Paris
Spécialiste en droit public
Commentaires
Bonjour,
Lecteurs opportuniste, nous nous risquons à vous exposer notre problématique, qui, nous l’espérons, pourra retenir votre attention même si son descriptif est assez long …( le but étant d’être précis)
Nous nous sommes portés acquéreurs d’un bien immobilier dans un but patrimonial afin d’aménager un bâti existant en 4 logements locatifs réglementés (prêt locatif intermédiaire), de construire notre résidence principale sur la parcelle de terrain restant et signé le compromis début Juin avec signature définitive fin Août.
Pour monter ce projet, nous avons sollicité diverses administrations afin de valider la compatibilité de notre montage avec un nombre de places de parking restreint (4 en cas de locatif intermédiaire contre 9 en investisseur libre), ce qui a semblé déranger ces structures, incapables de nous répondre clairement. A force de démarches, nous avons tout de même obtenu oralement de Rennes métropole l’information suivante : « ce type de montage n’est pas souhaité sur notre territoire , il n’y en a pas eu jusqu’à présent pour des particuliers et il n’y en aura pas de toutes façons », avec tout ce que cela laisse sous entendre. Opposés à cette position arbitraire et contraire aux objectifs de la politique nationale du logement, nous avons persisté et obtenu ce type de financement d’un seul établissement des 5 dépositaires pour ce type de prêt aidé par l’état, sachant que nous sommes des clients potentiellement attractifs pour les banques en général (les autres prétextant ne pas avoir moyen de nous le fournir…)
Pour valider définitivement le projet, nous avons déposé au 30 juin dernier une demande de déclaration préalable mentionnant ce montage et détaillant la réalisation de locatifs, avec l’accord du propriétaire.
Au 28 Juillet, le notaire nous informe que la mairie propose l’acquisition amiable d’une bande de 174 m² sur les 780 m² de terrain pour la réalisation d’un aménagement de voirie, ce qui ne se justifie pas selon la configuration routière existante (facilement démontrable grâce aux croquis reçus) . Par contre, un tel projet rendrait inconstructible la partie du terrain qui nous intéresse… Nous nous y sommes donc opposé ainsi que le vendeur. (proposition à 10 € le m²)
Au 31 Juillet, notre déclaration préalable pour la partie locative est autorisée tacitement, le délai d’un mois étant expiré.
Au 4 Aôut, le maire délègue son droit de préemption à Rennes agglomération pour l’acquisition complète de la parcelle au prix demandé par les vendeurs. Rennes agglomération notifie la préemption de la parcelle au 18 Août dans les formes : elle rappelle la délibération du conseil municipal autorisant le maire à déléguer ou user de son droit de préemption uniquement pour les opération prévues dans le cadre du PLH et précise que la plan local habitat prévoit notamment la construction de X logements neufs et de Y logements sociaux dont Z en secteur intermédiaire.
Surpris par cette position, nous consultons les comptes rendus de conseils municipaux et constatons que des bien plus adaptés à la réalisation de logements n’ont pas fait l’objet de préemption ( parcelle plus grande, absence de bâti existant et coût au m² de 50 % inférieur). De plus, deux biens ayant fait l’objet de préemption par rennes métropole et mis en réserve ont posé questions à certain conseillers municipaux, concernant les objectifs motivants de telles opérations et la poursuite de nouvelles acquisitions. Le Maire a répondu qu’il la commune s’engageait à faire dans un délai de 5 ans une étude d’opportunité concernant les parcelles préemptées et qu’il ne serait pas procédé à de nouvelles préemptions tant que l’étude ne serait pas réalisée.
Poursuivant nos investigations, nous avons contacté la propriétaire d’une parcelle préemptée qui nous a confirmé oralement que cette action avait été menée par le maire en réalité pour empêcher une société de réaliser une division / construction (vente déjà conclue).
Nous avons donc plus que de gros doutes quant à la validité de la préemption sur le fond, même si celle ci semble correcte sur la forme (délais, avis des domaines, motif …) :
Les obstacles au montage du projet, l’établissement d’un projet de voirie puis, 7 jours après, l’invocation de projets de construction de logement pour préempter par Rennes Métropole dans le cadre du PLH contrairement à ce qu’à affirmé le maire lors d’un conseil municipal (étude préalable à réaliser) nous pousserait à saisir le tribunal administratif en considérant que le motif évoqué (construction de X logements) est général et ne concerne le territoire de la commune, pas spécifiquement notre parcelle. Que de plus, les revirements en peu de temps démontrent l’absence de projet réel et sérieux concernant cette parcelle. Ceci permettrait d’invoquer la jurisprudence CE Sect. 26 février 2003 M. et Mme Bour, rec. p. 59 et l’annulation pour absence de motif précis et certain.
Cependant, le récent revirement du conseil d’Etat (7 mars 2008 Commune de Meung-sur-Loire, req. n° 288371) et ses nouvelles orientations nous invite à la plus grande prudence et nous fait craindre de rentrer dans un longue procédure qui, au final, compromettrai nos projets : nous avons obtenu un prêt spécifique et la banque ne nous le maintiendra pas longtemps.
Nous nous interrogeons donc sur les points suivants :
Si nous lançons une procédure en suspens / référé, quels sont les délai maximaux habituels pour que le juge rende sa décision? ( le but pour nous est de savoir si le prêt aura le temps d’être maintenu)
Si sa décision nous est favorable, permettra t elle de lancer le projet malgré un appel quasi certain de l’agglomération ou celui ci sera t il également suspensif (peut on emménager dans la maison existant par exemple a défaut de lancer les travaux?)?
Le DPU ayant été délégué à Rennes Métropole, notre argumentation concernant les tergiversation du maire est elle recevable ou devons nous considérer qu’il est désolidarisé des agissement de Rennes Métropole ? ( Sachant d’ailleurs, qu’il en est vice président …)
Desireux de vous lire, nous vous remercions dores et déjà pour votre attention...
Bien cordialement.
Bonjour,
Nous avons signé le 25 avril un compromis de vente et la mairie a mandaté les domaines sur ce bien (information glanée au hasard d'une discussion avec le notaire du vendeur).
Nous devrions, à priori, obtenir un retour définitif de leur part le 14 juillet.
De notre côté nous avons été contraint de souscrire un emprunt (date limite fixée au 25 juin) avec pénalités de frais de dossier si nous devons actionner les clauses résolutoires.
Plus grave, notre appartement actuel est vendu et nous devons quitter les lieux ce samedi 4 juillet... Nous sommes donc à la rue et devons mettre nos meubles en garde meubles.
La mairie ne donne pas suite à nos demandes de RV et ne nous laisse donc aucune chance de pouvoir déménager directement vers une location plutôt que de payer 3 déménagements si nous devons trouver une nouvelle maison....
Quels sont nos recours?
Doit-on faire appel au tribunal? A un avocat?
Merci par avance de votre aide.
Cordialement,
Karene BOULANGER
sil vous plais j ai besoins un projet pour un boulangerie vous pouvais menvoyer le projet dans mon email je vous merci de fond de mon coeur
Lol, il y a vraiment des gens qui croient au père noël pour espérer consultation gratuite en commentaire!!